文 献 综 述

自十八大以来，党中央对农村宅基地的管理进一步明晰了宅基地的用益物权性质，促进其作为财产权的实现，但考虑到宅基地同时承担着农村居民的部分福利性功能，对宅基地的自由买卖仍然禁止，但已经允许试点地区对宅基地的退出、流转等进行改革探索。2017年国土资源部下发了《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》，对农村宅基地的产权问题、有无房产证问题和一户多宅等问题进行了最新调整和规范。宅基地作为土地资源的重要组成部分关系着农民的利益，人多地少、土地资源紧张是制约我国解决”三农”问题的基本矛盾之一，研究宅基地制度对于缓解这一矛盾、加快城镇一体化建设有着深远的影响。

一、国内相关研究现状及经验

（一）法律角度

围绕宅基地的取得、分配及用益物权的问题，宋伟等认为无偿取得宅基地，既无法满足农民群众改善居住条件的需要，也影响了集体组织的收益。宅基地应当有偿使用。韩松认为无论是全部实行有偿取得或者对超标部分实行有偿取得，都可能形成一种交易，多交钱多占地，宅基地应该经国家批准在本集体内部无偿分配。并且在宅基地的申请取得上应当包括两个条件：一是分户条件，二是宅基地面积及其建筑容积率与人口住房满足的标准。王崇敏认为在符合土地利用规划和土地用途管制等强制性法律规范的情况下，农村集体在其土地上设立宅基地使用权是否收取使用费，属于所有权人与土地使用权人双方协议的范围，国家不宜干预过多。刘守英认为要明确保障农民的宅基地用益物权，就必须赋予农民对宅基地更充分的占有、使用、收益和转让权以及继承权，使其真正成为农民的财产。

（二）经济学角度

围绕宅基地的流转和退出，瞿理铜、朱道林认为宅基地社会保障功能和生产功能在逐渐减弱，城中村和近郊村宅基地价格上涨，资产增值功能在逐渐增强，城中村和近郊村宅基地应实行市场配置。而贺雪峰认为宅基地资本化有可能导致进城失败农民无家可归，不赞成宅基地的自由流转。刘锐认为不正视和保障普通人的居住利益，以有偿取得为基础的宅基地资本化就会催生土地分利集团。

（三）管理角度

学界普遍性地认为由于农村建设缺乏合理规划，宅基地布局散乱，加上制度的缺失，闲置宅基地回收渠道和使用权流转不畅、缺乏有效监督等共同导致新型城镇化进程中农村宅基地矛盾日益突出。另外，村级干部在落实宅基地管理制度的时候徇私舞弊甚至带头违规是造成宅基地管理低效的重要原因。

二、国外相关经验及研究现状