在我国，江苏省房地产市场起步较早，发育较规范，住宅市场化程度较高。1998年，江苏省通过彻底停止实物形式分房，使市场成了江苏省商品房屋资源配置的唯一手段，房地产业在生产、流通以及物业管理等各环节得到了充分的发展，成为江苏省国民经济发展中十分重要的产业。2009年，江苏省房地产市场投资热度再度提升，成为热点，房价也在一路飙升，商品住宅的价格持续高升，个别地区的房价过万，上涨的幅度较大。有鉴于此,本文在借鉴前人研究成果的基础上,重点研究对影响江苏房地产市场价格的因素的分析。

一、房地产市场价格的理论研究现状

　随着我国城市的建设和发展，房地产业在国民经济中占的比重越来越大，逐步成为我国经济发展的支柱性产业。王德舫（2002）指出，江苏省的房地产业和全国一样,经历了一个从起步、”过热”到平稳的发展过程。大致可分为三个阶段:第一阶段80年代中期的起步阶段,全省原11个省辖市陆续组建了以房地产开发为主的城市建设综合开发公司,只有”十几个人,七八条枪”的规模, 80年代末,全省仅有117家房地产企业,全年开发投资额不足12亿元。第二阶段是90年代上半期迅速崛起阶段,第三阶段是90年代中后期的低速平稳发展阶段, 1997年江苏省房地产业走出谷底,开始复苏,但增幅大大降低,进入恢复阶段, 随着市场机制的逐步建立,竞争环境的日益改善,我省房地产业经过一段时间恢复后,逐步走向成熟,运行质量不断提高。龚华（2011）指出近几年，江苏的房地产市场的价格持续上扬，房地产市场的供求矛盾突出。戴国海、张明（2016）提到，从需求看，商品住宅销售持续回暖，从供给看，房地产库存压力逐步缓解，但区域分化态势明显，赵小毛（2007）指出近年来, 江苏房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大, 总体上呈现出一种持续、稳定、快速发展的增长态势。由于房地产市场的持续发展，对于影响市场价格姜玉砚，段燕临（2009）提出了经济因素、金融政策、市场预期以及税收政策对房地产价格影响极大，甚至在一定程度上左右着房地产市场价格。

二、房地产市场价格的实证研究现状

随着我国城市的建设和发展,房地产业在国民经济 中占的比重越来越大，逐步成为我国经济发展的支柱性产业。据统计,我国GDP每年都在以8%以上的速度增长,其中房地产业对GDP的贡献率占到1.9%#8212;2.5%，房地产既是生产和生活的必需品，同时又是一种资产的象征。房地产关系到一般老百姓的生活问题，也关系到一个城市发展的潜力，更关系到国家宏观调控的各项经济政策。江苏统计年鉴（2015）上指出：2015年江苏省建筑业总产值达2.82万亿元，同比增长4.81%；实现增加值4055亿元，同比增长4%；利税总额1029亿元，同比增长7.62%；吸纳就业人数稳定在800万人左右。刘慧，路正南（2006）指出1998-2004年，江苏省房地产投资稳步增长，房屋施工面积与住宅施工面积处于持续增长状态且比重一直稳定在80%左右。在这几年中销售总量基本处于平衡状态，但是价格却处于上稳中有升这种很奇特的状态中:从1998年的1589.38元上升到2004年的2651.41元，增加了1000多元，平均年增长率为8.98%，同时，在这期间房地产开发企业数量逐年增多。龚华（2011）指出江苏省房地产市场2006年的总产值为5424.85亿元，比上年增长23.3%；2007年的总产值为7010.57亿元，同比增长29.2%；2008年的总产值为8308.46亿元，同比增长18.5%。2009年江苏省人均GDP最高的苏南与最低的苏北差距高达45444元。各区域的实际差距逐渐拉大，也就给各自区域的房地产的发展带来了不同程度的影响，从而市场价格也存在较大的差距。制度的不断改革也对市场价格带来了较大影响。戴国海（2016）从需求与供给两方面分析了 2016 年上半年江苏省房地产市场运行情况，从贷款、利率等方面阐述了房地产金融的基本情况，并对未来房地产市场走势进行了展望，发现从融资看，房地产贷款增长较快，上半年新增额占各项贷款的比重高达49.3%，较去年全年占比大幅提高 22.8个百分点。与此同时，贷款投放高度集中，南京、苏州两市房地产贷款新增额占全省新增额的73.8%。从而可以看出在影响房地产市场价格上面政策以及金融的分配有很大的影响。另外，房地产市场在本身运行下，也有一些问题。路倩（2015）指出了江苏省房地产市场运行的特点，在2014年销售面积与销售额均大幅度的下降，2014年全省销售面积9846.84万平方米，同比下降14%，对于每个城市的指标，也很容易影响着房地产市场价格。

三、简要评述

通过房地产相关方面进行比较以及整理分析影响房地产市场价格的因素，我们不难发现，在我国房地产市场价格这方面，无论是政策还是经济市场对它的影响都很大，市场价格方面的问题也是多变的，既能促进其上升也能使其下降。而江苏省房地产在我国排名靠前也同样受这样的因素所影响。在现有文献中，分析了一些影响房地产市场价格的因素，但鲜有文献对影响江苏房地产市场价格的主导因素，因此，本文拟对江苏省房地产市场价格进行理论分析，并利用统计数据进行实证分析。

参考文献

[1]赵小毛. 江苏房地产发展现状及趋势分析[J].现代经济研讨,2007,(7):52-56.

[2]龚华.江苏省房地产市场价格的影响因素分析[J].考试周刊,2011,(4):231-233.