摘 要

在中国经济步入“新常态”的当下，居民部门杠杆率增高过快，尤其是房地产杠杆率的增加，这引起各方高度关注。在以去杠杆为主要任务的供给侧改革的背景下，降低居民部门杠杆率尤其是房地产杠杆率这是顺应时代的要求，也是当今社会的主要任务。居民部门杠杆率即居民部门总债务与名义GDP的比重。虽然中国居民部门杠杆率水平与国内各个部门、发达国家相比都较为低，但居民部门房地产杠杆率居高不下，接近于中欧国家水平，这说明中国居民部门杠杆率已经不再低。由于缺乏经验和监管不当，居民部门杠杆率盲目增加，由此引发杠杆率失衡、房价继续攀升，土地和房地产等炒作严重，资产泡沫化越来越明显等风险。政府需要采取措施降低居民部门杠杆率，使得房地产市场得到健康稳定发展。

根据美国和韩国居民部门房地产杠杆率的概况，可以得知居民部门杠杆率水平与一国的经济发展水平、金融自由化以及金融创新、政府政策鼓励、房地产市场的发展等多种因素有关。居民部门杠杆率并不是全部上升的，其中消费杠杆率仍然处于较低水平，需要努力促进居民消费，发挥消费对经济的重要作用；房地产杠杆率增长快接近发达国家，需要进行去杠杆。中国政府结合本国国情，同时借鉴美国和韩国国际经验，制定一系列房地产去杠杆的措施，比如增加居民消费杠杆率、完善住房抵押贷款政策、加强金融监管制度建设。通过采取以上措施，使中国居民房地产杠杆率在合理有效的监管中平稳增长。

关键词：居民部门杠杆率 房地产杠杆率 现状 风险 措施

The Study of The Leverage Ratio of Chinese Residents Sector

-------Based on the perspective of real estate leverage

ABSTRACT

As China's economy enters a new normal, the level of leverage in the residential sector has risen too quickly, especially the increase in the ratio of real estate leverage, which has aroused great concern from all sides. In the supply side reforms to leverage as the main task of the background, reduce the population especially in the real estate sector leverage leverage which is adapt to the times the requirement is the main task in today's society. The household sector leverage is the household sector gross debt and nominal GDP proportion. Although China household sector leverage level and the domestic various departments, the developed countries are relatively low, but the residents of the estate leverage ratio is high, close to the level of the Central European countries, Chinese household sector the leverage ratio is not low. Because of the lack of experience and improper supervision, household sector leverage blindly increase, resulting in leverage imbalance, prices continue to rise, land and real estate speculation Serious, asset bubbles are becoming more and more obvious and other risks. The government needs to take measures to reduce the leverage of the residents, so that the real estate market has been healthy and stable development.

According to the situation of the United States and South Korea residents Department of real estate of leverage, can know the household sector leverage and the level of a country's level of economic development, financial liberalization and financial innovation, government policies to encourage the development of a variety of factors, the real estate market. The household sector leverage is not completely rising, the consumer leverage ratio still at a low level, to promote consumption, play an important role in the economy of real estate consumption; leverage growth close to the developed countries, the need for deleveraging. Chinese government combined with national conditions, learning from the international experience of the United States and South Korea, to develop a series of real estate to leverage measures, such as increasing consumption the leverage ratio, improve the housing mortgage policies, strengthen financial supervision system construction. Through the above measures, China residents real estate leverage in a reasonable and effective supervision Steady growth in the tube.

Key words: Residents Sector Leverage; Real Estate Leverage; Status;Risk; Measures

目 录

摘 要 I

ABSTRACT II

第一章 绪论 1

1.1 研究背景与意义 1

1.2 研究思路与技术路线图 2

1.2.1研究思路 2

1.2.2 研究框架图 3

1.3 文献综述 4

1.3.1 中国居民部门杠杆率的测算 4

1.3.2中国居民部门杠杆率水平 4

1.3.3差别调整中国居民部门杠杆率 5

第二章 中国居民部门杠杆率水平 6

2.1居民部门杠杆率内涵 6

2.2 居民部门杠杆率分类 6

2.3 居民部门杠杆率指标 7

2.3.1居民部门的债务GDP之比 7

2.3.2 居民部门的债务收入之比 9

2.3.3 居民部门资产负债比重 10

第三章 中国居民部门房地产杠杆率现状与问题 12

3.1房地产杠杆率现状 12

3.1.1 居民中长期贷款与商品房销售额的关系 13

3.1.2 中国居民房贷余量 13

3.1.3 中国居民房贷余额占GDP的比重 14

3.2 房地产杠杆率存在的问题 15

3.2.1 居民房地产杠杆率增长过快 15

3.2.2 居民房地产杠杆率已经达到极限 16

3.2.3 居民部门房贷收入比增速过快 16

第四章 中国居民部门房地产杠杆风险形成机制 17

4.1 房地产杠杆率风险分析 17

4.1.1资产泡沫化风险 17

4.1.2 市场风险 18

4.1.3 政策风险 18

4.2房地产杠杆率影响机制 19

第五章 发达国家居民房产杠杆率管理的经验借鉴 21

5.1 美国居民部门债务规模变化情况 21

5.2 韩国居民部门债务规模变化情况 22

5.3 美国、韩国居民部门房贷规模变化的因素 22

5.3.1国民经济的迅速发展 22

5.3.2金融自由化的发展与创新 23

5.3.3政府政策的积极导向 23

5.3.4房地产市场的发展 24

第六章 对策与建议 25

6.1 增加居民消费杠杆率 25

6.2完善住房抵押贷款政策 26

6.3加强金融监管制度建设 26

第七章 结论与展望 27

参考文献 28

致谢 31

1. 绪论

1.1 研究背景与意义

杠杆在当代企业运营过程中随处可见，物理学中的杠杆引申到经济学中是“以小资金，以撬动大利益”。基于这一点，杠杆存在于生活的各个角落里，无论是实体杠杆还是虚拟杠杆，无论是个人杠杆、企业杠杆还是国家杠杆，无论是国内杠杆还是国际杠杆。

衡量杠杆率的标准是不统一的，在资产负债表中，杠杆率即为总负债占总资产的比重。从宏观角度来看，居民部门杠杆率目前主要表现在以下三个方面。一是居民部门的债务GDP之比；二是居民部门的债务收入之比；三是居民部门资产负债比重。本文对于居民部门杠杆率的衡量以第一个标准为主，即居民部门杠杆率为家庭部门总债务占名义GDP的比重。在居民部门杠杆率中，房地产杠杆率影响较大，鉴于此，本文着重从房地产杠杆率的视角来进行探索。

2015年底中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五大任务为重点的供给侧改革，其中去杠杆就是针对目前过高的杠杆率提出来的。从改革开放到现在，国家各部门的杠杆率一直处于阶段式上升的趋势，截止到2016年，国家各部门的杠杆率增速才放缓，比去年略低一些。政府部门和非金融部门杠杆率得到有效缓解，去杠杆效果稍微明显；居民部门杠杆率一直处于增长趋势，背后隐藏的危险值得关注。在居民部门杠杆率中，消费杠杆率处于偏低水平，需要鼓励居民进行消费来“加杠杆”；但房地产杠杆率和可持续性金融资产杠杆率一直居高不下，需要采取措施进行减杠杆。