摘 要

本设计为明发财富中心房地产开发项目可行性研究，以作为企业投资决策的依据[1]。本研究共计十章，其主要内容包括：对项目条件与周边分析、投资环境与市场的调查、目标客户的定位、规划设计方案的提出、投资收入概算、财务评价及敏感性分析等。

本研究围绕房地产开发项目可行性研究的基本理论和方法体系[2]，参考南京市投资环境和房地产市场发展态势，在全面分析本项目的基本情况和优劣势后，制定了三套规划设计方案，并针对方案分别进行投资估算、收入估算、资金筹措计划安排、财务评价、不确定性分析，继而优选出最佳方案。

所设计的三个方案都是可行的，且经过方案比选，确定方案三为最佳方案，最具投资性。

关键词：明发财富中心 市场分析 规划设计 财务评价

Feasibility study on real estate development project of Mingfa wealth center

Abstract

This design is the feasibility study of the real estate development project of Mingfa Fortune Center, which is the basis of enterprise investment decision [1]. In this study, a total of ten chapters, the main contents include: the project conditions and the surrounding environment and investment analysis, market survey, target customer positioning, planning and design, the proposed investment income estimates, financial evaluation and sensitivity analysis[1].

This basic theory and methodology of this study focused on the feasibility study of real estate development project[2], with reference to the investment environment of Nanjing city and the development of the real estate market situation, a comprehensive analysis on the basic situation of the project and the advantages and disadvantages, making three sets of planning and design, and according to the scheme respectively, investment estimation, financial analysis, financing income estimation plan, financial evaluation, uncertainty, and then choose the best scheme.

The three designs are feasible, and through the scheme comparison, the scheme three is the best, and the most investment.

Key words: Mingfa wealth center; market analysis; planning design; financial evaluation

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 概述 1

1.1 建设单位情况简介 1

1.2 项目概况 1

1.2.1 项目宗地概况 1

1.2.2 交通配套 2

1.2.3 人文自然环境 3

1.2.4 生活配套 4

1.2.5 教育配套 4

1.3 项目提出的背景 5

1.3.1 区域发展的机遇 5

1.3.2 区域发展的挑战 6

1.4 可行性研究的目的 6

1.5 可行性研究的主要依据 7

1.6 可行性研究的工作步骤 7

第二章 市场调查与预测 9

2.1 投资环境的调查与分析 9

2.1.1 政策环境 9

2.1.2 GDP发展水平 10

2.1.3 人口发展水平 11

2.1.4 人均收支水平 12

2.1.5 固定资产投资水平 13

2.2 房地产市场状况的调查与分析 14

2.2.1 土地市场 14

2.2.2 房产市场 15

2.3 竞争项目分析 16

2.3.1 竞争项目概况 16

2.3.2 竞争项目分析 17

2.3.3 SWOT分析 18

2.4 目标客户的确定及目标客户的需求分析 19

2.4.1 市场细分 19

2.4.2 目标市场选择 20

2.4.3 需求特征分析 21

第三章 规划设计方案 23

3.1 规划设计思路 23

3.1.1 规划设计指标 23

3.1.2 规划设计理念 23

3.2 规划设计方案 24

3.2.1 规划设计方案一 24

3.2.2 规划设计方案二 26

3.3.3 规划设计方案三 29

第四章 开发经营周期 31

4.1 方案一开发经营周期 31

4.2 方案二开发经营周期 31

4.3 方案三开发经营周期 32

第五章 项目投资估算 33

5.1方案一投资估算 33

5.1.1 工程费用 33

5.1.2 工程建设其他费用 34

5.1.3 预备费 37

5.1.4 建设期利息 37

5.2方案二投资估算 38

5.2.1 工程费用 38

5.2.2 工程建设其他费用 39

5.2.3 预备费 42

5.2.4 建设期利息 42

5.3方案三投资估算 43

5.3.1 工程费用 43

5.3.2 工程建设其他费用 44

5.3.3 预备费 47

5.3.4 建设期利息 47

第六章 项目收入估算 48

6.1 可售项目估价 48

6.1.1可比实例选取 48

6.1.2可比实例修正因数 49

6.1.3价格计算 50

6.2各方案收入估算 52

6.2.1 方案一收入估算 52

6.2.2 方案二收入估算 53

6.2.3 方案三收入估算 55

第七章 资金筹措计划 58

7.1方案一资金筹措计划 58

7.1.1 资金来源及数额 58

7.1.2 资金筹措份额 58

7.2 方案二资金筹措计划 59

7.2.1 资金来源及数额 59

7.2.2 资金筹措份额 60

7.3 方案三资金筹措计划 60

7.3.1 资金来源及数额 60

7.3.2 资金筹措份额 61

第八章 经济评价 62

8.1 财务评价指标 62

8.1.1静态投资回收期 62

8.1.2 资本金投资利润率 62

8.1.3 财务净现值 63

8.1.4 财务内部收益率 63

8.1.5 资本金内部收益率 63

8.1.6 动态投资回收周期 63

8.2 各方案财务评价 64

8.2.1 方案一财务评价 64

8.2.2 方案二财务评价 64

8.2.3 方案三财务评价 64

8.2.4 方案比选 64

第九章 不确定性分析 67

9.1 敏感性分析 67

9.2 临界点分析 68

第十章 结论 69

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 69

10.1.1 经济评价结果综述 69

10.1.2 不确定性分析结果综述 70

10.2 优选的开发经营方案简介 70

10.2.1 规划设计方案 70

10.2.2 建设经营计划 72

10.3 建议 73

结语 75

参考文献 76

附录 77

附表1方案一财务分析报表 77

附表2 方案二财务报表 97

附表3 方案三财务报表 117

致谢 137

第一章 概述

1.1 建设单位情况简介

明发集团南京房地产开发有限公司是由明发集团有限公司（厦门）和明发集团（香港）有限公司投资建立的中外合资企业，工商注册于2002年7月，注册资本88320000元，单位经营地址为南京市珍珠泉旅游度假区内，经营范围包括：房地产开发；物业管理；室内外装饰、装修工程；园林绿化、景观设计与施工；铝合金、高档家具生产；销售自建商品房及自产产品等。其中在房地产开发领域，明发集团南京房地产开发有限公司具备房地产开发企业一级资质证书。

1.2 项目概况

1.2.1 项目宗地概况

明发集团南京房地产开发有限公司以挂牌出让方式取得浦口区浦口新城总部大道北侧05地块。该地块位于南京市浦口区浦口新城总部大道北侧，东至丰子河路，南至浦口大道，西至规划路，北至镇南河路，成交价格36600万元，拟建设为明发财富中心项目。项目规划设计指标见表1-1。

表1-1 规划设计指标

项目位置示意图如图1-1所示。

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