文 献 综 述

摘要：20世纪80年代初，随着改革开放国策的实施，物业管理进入我国，这些年来小区物业公共设施收益一直由物业服务企业管理，并由其决定公共收益的使用。住宅小区公共收益事关全体业主合法权益，依法归集、使用、管理公共收益，对维护住宅小区全体业主合法权益、推动物业服务健康发展、构建和谐社区环境具有重要意义。针对目前小区公共收益在分配、管理和使用等方面存在的问题，本文通过引用相关数据、文献，并参考发达国家和地区在物业管理中有关公共收益管理的经验,总结出合理可行的建议。

关键词：小区；公共收益；管理

小区的公共收益通常是指小区物业服务公司利用小区公共部位或公共设施进行经营而获得的收益。在我国《物权法》及《物业管理条例》中有所涉及，但目前没有完全明确的法律上的定义。公共收益一般包括：利用建筑物墙体、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用部位，以及利用电梯、绿地、道路、场地等共用设施设备等进行经营产生的收益。常见的公共收益类型包括：电梯间广告费、会所等共有共用房屋出租费、公共道路或其他属业主共有部分施划停车位产生的停车收益、外部商业组织进小区推广收取的费用等（方湘子，2015）。

一、小区公共设施收益管理现状

当前多数小区业主对公共收益概念模糊，并未充分意识到小区公共部位与自身的关系，进而怠于主张权益。虽然相关法律法规已明确公共收益属于业主共有，但在实践中仍有许多小区存在不同程度的问题。综合来看，以下几个方面表现的较为突出。第一，业主对公共收益概念不清，小区公共设施权属存在纷争。大部分居民对社区公共收益并不关心，部分居民甚至对本属自己所有的合法权益缺乏正确的认知，这些都给物业或业主委员会随意使用甚至侵吞社区公共收益埋下了隐患，并可能引发相关纠纷。在部分设施权属不明的情况下，其收益自然很难明确。第二，小区公共收益缺乏公示，多数业主不知情。在实践中，物业服务企业常常”越权”代替业主处分公共设施，并获得收益，归自己所有。物业公司不公布公共区域广告收益已是普遍现象，与此同时，绝大多数业主不知道小区有这份收益，更不知这份收入应归业主所有。第三，公共收益被侵占现象较为普遍。目前对于共用设施设备的管理和经营，一般是由物业公司来操作，业主或业主委员会很少参与，绝大部分业主并不知晓公共收益的具体项目和收入数额，物业公司也极少对外公布。业主与物业公司就公共收益的信息严重不对等。大部分物业公司未将公共收益单独建账，而是与物业费混同管理，一并用于弥补物业管理成本，很少将公共收益返还全体业主。个别小区成立了业主委员会，以期来制约物业公司的行为，但由于业主委员会缺乏相应的工作制度和监督机制，再加上委员素质参差不齐，也经常发生业主委员会委员利用职权侵占小区公共收益的情形（范娟娟，2013）。

二、当前研究成果

物业管理进入我国已经30多年，这些年来住宅物业公共收益一直由物业服务企业管理，并由其决定住宅物业公共收益的使用。根据我国《物权法》规定，物业公共部位属于全体业主所有，利用物业公共部位产生的收益应该属于全体业主所有。杨付莹（2013）通过对某小区的公共收益由物业服务企业收取、管理和使用情况的调查，发现公共收益主要有下列几种用途：补贴不足的物业费、用于业主的福利、当备用维修费用、流向不明，杨付莹提出，不管物业服务企业利用公共收益维修公共设施，还是用于业主的福利，住宅物业公共收益由物业服务企业直接决定使用的做法不合法，住宅物业公共收益属于全体业主所有，应由业主大会决定如何使用和管理。如何才能让住宅物业公共收益透明，建议采取以下措施：地方政府制订住宅物业公共收益管理制度；业主大会决定住宅物业公共收益的代管方和用途；住宅物业公共收益要专户存储、专设账户、单独管理；住宅物业公共收益每年定期公布；业主有权对物业服务企业定期公布的账目进行审计。通过以上措施，业主可以了解住宅区的公共收益产生的途径、数额，明白了住宅物业公共收益的用途。住宅物业公共收益的去向透明化，体现了业主对物权的维护，让业主感受到实际物权的存在。

杨欢（2017）认为城市社区公共收益的使用困境主要表现为: 独立、有效、专业、全面的监督机制尚未建立起来，社区居民对公共收益使用现状的满意度偏低，社区居民了解公共收益使用情况的有效渠道缺乏以及社区居民对公共收益的权利意识淡薄。为了找寻走出困境的密码，建议采取以下策略: 健全相关制度，增设业主监事会等相关机构； 拓宽参与渠道，保障社区居民主体地位；加强权利观念，突出社区居民知情权和使用权； 建立信托模式，规范对公共收益的监督和管理。方湘子（2015）也提出应充分发挥业主委员会的作用，小区公共利益的维权顺利与否很大程度取决于广大业主的支持及业主委员会的配合。此外还应谨慎签订物业服务合同，明确约定在合同条款中对小区的公共收益诚实守信的原则，理性对待小区的公共收益的结算和分配。

贺新定, 钟铭佑（2010）以相关法律为依据, 从建筑物区分所有权理论出发, 就小区公共收益的界定及其权利归属进行探讨, 提出小区的共有部分(如屋顶部分、小区公共道路等)或多或少存在权属及收益争议，如何调整业主与物业管理企业之间的利益, 这需要法律法规的进一步规范。就如何分配和管理小区公共收益提出如下建议：完善物业管理法规, 赋予业主委员会主体资格；加强权利意识, 突出业主的知情权和决定权；建立信托模式, 规范对收益的管理。