研究目的与意义

1)研究目的：本文针对房地产金融信贷风险，以房地产开发商、购房者、商业银行房地产信贷管理和影响房地产金融的外部环境四个方面，分析解读了我国房地产金融的发展现状、面临的风险、风险成因以及应对策略。开发商在土地融资、建设项目融资中会因为资金运转不畅而产生违约风险；购房者会因还款能力和还款意愿而产生违约可能；商业银行房地产信贷管理不严会给银行埋下风险隐患，导致不良债权；宏观环境如利率等的变化也会引发开发商、购房者的违约行为。此外，房地产信贷规模和房价高度相关，控制信贷规模是保证房地产市场稳定发展，防范房地产金融信贷风险的根本之策。商业银行应对房地产金融的信贷风险，需要自身机制建设和宏观调控相结合，维护金融系统稳定发展。

2)研究意义：当前，我国的房地产金融体系不够完善，融资渠道不畅，发展仍拘泥于传统落后的贷款融资渠道，这就导致商业银行成为了房地产金融风险的主要承受者。近几年，我国商业银行的房地产信贷的井喷式扩张积累了较大的风险，金融危机的爆发将使房地产信贷受众的信用风险集中体现，使房地产信贷在高速发展及疯狂状态中所隐藏的风险完全暴露。2008年底，为应对全球金融危机蔓延的影响，我国执行了宽松的货币政策，房地产信贷呈现大幅增长，商业银行的房地产信贷业务表现突出。由于我国目前的房地产融资模式过于单一，风险高度集中在商业银行内部，所以加强房地产信贷风险的研究，不仅是房地产稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。银行必须采取措施，确实提高内部控制制度的建立完善与执行力度，提高信贷资金质量；而房地产企业应积极充分开拓利用房地产信托投资基金，借壳上市，股权置换融资等新的融资方式，降低融资成本，优化资本结构，避免融资渠道的过度集中，使大量的风险聚集在银行体系内，有利于保证商业银行信贷资产运作的安全性及房地产市场发展的稳定性，实现合作共赢。

国内外研究现状

对于由房地产市场过度繁荣所引发的商业银行房地产信贷风险问题，学者们都从各种不同的角度加以分析研究，主要有以下几个方面：

1)我国房地产金融体系的发展概况。韩利娜（2009）认为在我国的房地产市场上，商业银行的信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房地产销售的整个过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。柳锦铭（2010）认为，纵观房地产行业从繁荣到泡沫积聚再到泡沫破裂的周期，大致可分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨。第二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素导致价格持续下跌甚至崩溃。第三阶段是资产价格下跌，银行收紧信贷，大量拖欠还款。郭连强（2015）认为我国房地产金融创新正处于以规模扩张与简单业务创新为主要特征的从金融抑制状态向金融深化状态转变的过渡阶段。在这一阶段，由于房地产金融创新的政策和制度的滞后、房地产市场发展的不成熟及金融体制的不完善，房地产金融创新过程中面临许多亟待解决的问题。

2)房地产金融信贷风险及成因。周盛誉（2009）认为商业银行房地产信贷面临的主要风险如下：房地产信贷非理性增长，房地产开发贷款的还款来源存在不确定性，个人住房贷款的违约风险不断加大，房地产融资风险过度集中于银行，信贷管理手段落后。柳锦铭（2010）认为，导致房地产金融信贷风险的因素有：国企储备土地的信用不确定风险，通货膨胀预期下的投资和投机风险，继续维持房价高位运行的风险，银行的房地产信贷风险监控亟待加强。罗晓娟（2013）认为我国房地产信贷存在如下问题：房地产信贷安全意识不足，对房地产信贷规模控制的认识有偏差，房地产信贷管理薄弱。刘知博（2014）认为由商业银行体系引起的房地产信贷风险包括两类：第一类是商业银行机制不完善所引起的风险；第二类是房地产金融风险错配或未达到最优配置边际条件所引起的风险。

3)房地产投资、房地产信贷对经济增长的影响。况伟大（2011）认为，房地产投资对经济增长的影响大于房地产信贷对经济增长的影响，但经济增长对房地产信贷的影响大于房地产投资对房地产信贷的影响。因此，一旦经济下滑，将严重压缩房地产信贷规模，但对房地产投资影响较小。王庆芳（2015）认为房地产双重资产属性决定房地产价格与经济增长和银行信贷扩张具有天然的联系，房地产市场的健康稳定发展是经济平稳增长的必要条件。

4)房地产金融信贷风险的防范措施。韩利娜（2009）从银行风险管理角度提出了几点建议：严格商业银行信用审批；缩紧贷款限额，降低抵押物估值；加快住房抵押贷款证券化进程，分散市场风险；增强风险意识，提足银行拨备。周盛誉（2009）认为要加强房地产信贷风险防范须从几个方面着手：把好市场准入关，实行房地产信贷总量控制，落实企业、项目分类管理；坚持房地产开发贷款封闭管理，严防信贷资金挪用；完善房地产贷款风险监控机制，做到风险的早发现、早处理；高度重视个人住房贷款的潜在违约风险；加强抵押品价值管理，确保抵押合法有效。柳锦铭（2010）提出的防范措施有：改革土地出让制度，控制商业银行对房地产信贷的过快增长，拓宽融资渠道，实现房地产开发融资渠道的多元化，建立适当的金融创新和风险分担机制。罗晓娟（2013）提出要强调房地产业的民生属性，严格控制信贷规模，优化信贷结构，加强过程管理和规范管理，适度进行房地产金融创新。刘知博（2014）认为制度设计者既要完善现有的房地产融资模式，提高其抗风险能力，又要引进新的融资模式，完善多层次资本市场，实现房地产金融风险的最优配置。