摘 要

本文借助对新形势下房地产企业所面临困境的分析，通过案例指出在经济进入“新常态”，房地产调控不断升级的今天，房地产企业融资、经营愈发困难，审计重大错报风险随之增加。

本文主要从内外部两个方面研究了审计重大错报风险的成因，包括宏微观经济形势、土地风险、融资风险、内部控制、房地产行业自身特点等诸多方面。阐明了房地产企业审计重大错报风险增加是因为内外各种原因一起作用导致的。在这个前提下，经过对房地产企业A的研究，指出现阶段房地产公司审计存在重大错报风险的可能性主要体现在以下方面：第一、虚增投入；第二、通过关联方交易隐藏收入；第三、收入确认风险；第四、缴纳的税费不真实；第五、投资性房地产后续计量不遵循会计标准等。为审计师从宏观上把握重大错报风险提供了理论和现实依据，有助于提高审计的质量和效率，避免审计失败的发生。

研究结果表明，审计开始之前假设收入确实有着作弊的风险，主要注重关联方以及他们的交易，使用各种方式着重审计成本投入是不是真实，核查投资性房地产的后续计量是审计师把审计时存在的风险减少到能够承受的程度的合理方式。

本文立足于当前经济社会的新变化，借鉴前人的优秀成果，所提出的一系列理论和方法具有很强的现实指导意义。同时，本文不光为审计师提供了审计该类企业的“世界观”，还提供了降低该类风险的“方法论”，有助于审计师全面深刻的理解房地产企业审计重大错报风险的起因、种类、对策。本文还对信息化环境下房地产企业审计重大错报风险有所阐述。

关键词：房地产；审计；重大错报风险；审计风险

Abstract

Based on the analysis of the difficulties faced by real estate companies under the new situation, this paper points out that with the economy entering the “new normal”and the government adopts austerity measures to control real estate, real estate companies have became more and more difficult to finance and operate, and the risk of misstatement has increased.

This paper mainly studies the causes of auditing risk of material misstatement from two aspects, internal and external, including the macro and micro economic situation, land risk, financing risk, internal control, the characteristics of the real estate industry etc. It clarifies that the intensified risk of material misstatements in real estate companies audits is caused by a combination of internal and external factors. On this basis, through the analysis of real estate company A, it is pointed out that the major misstatement risks of current real estate companies are mainly reflected in the following: income recognition risks, concealed income from related party transactions, inflated costs, subsequent measurement of investment property and taxes. It provides theoretical and practical basis for auditors to grasp the risks of material misstatement on a macro level, which helps to improve the quality and efficiency of audits and avoid the occurrence of audit failures.

The results of the study indicate that auditors presupposes that there is a risk of fraud in revenue recognition, focusing on the related parties and their transactions, and using various methods to focus on auditing whether the cost is true or not,check the subsequent measurement of investment property is a useful way to lower the audit risk to an acceptable low-level.

Based on the current new changes in the economy and society, this paper draws on the achievements of previous generations and puts forward a series of theories and methods with strong practical significance. At the same time, this article not only provides auditors with a “worldview” for auditing such companies, but also provides “methodology”for reducing such risks, which helps auditors fully and profoundly understand the causes,types and countermeasures. This article also elaborates on the risk of material misstatements of audits under the information environment.

Keywords: real estate; audit; risk of material misstatement; audit risk

目 录

第1章 绪论 1

1.1 研究的目的及意义 1

1.1.1 研究的目的 1

1.1.2 研究的意义 2

1.2 国内外研究现状 2

1.2.1 国外研究现状 2

1.2.2 国内研究现状 3

1.3 研究的方法和思路 4

1.3.1研究的方法 4

1.3.2 研究的思路 5

第2章 房地产企业审计重大错报审计风险概述 6

2.1 房地产企业审计重大错报风险的涵义 6

2.2 房地产企业审计重大错报风险成因分析 6

2.2.1 房地产企业内部因素 6

2.2.2 房地产企业外部因素 8

第3章 房地产企业审计重大错报风险案例分析 11

3.1 A房地产企业概况 11

3.2 A房地产企业审计过程中面临的重大错报风险分析 11

3.2.1 虚增成本 11

3.2.2 关联方交易隐瞒收入 12

3.2.3 收入确认风险 12

3.2.4 税费不实 13

3.2.5 投资性房地产后续计量违背会计原则 13

第4章 房地产企业审计重大错报风险防范建议 15

4.1 重点审计成本费用归集是否真实 15

4.2 关注关联方关系及其交易 15

4.3 假定收入确认存在舞弊风险 16

4.4 检查投资性房地产的后续计量 16

参考文献 19

致谢 20

第1章 绪论

1.1 研究的目的及意义

1.1.1 研究的目的

随着市场经济水平的不断提高，同时由于房地产企业高管对利润的无序追逐，该行业对国家政策和金融风险敏感，各种因素使房地产公司审计面临新的挑战。统计显示，房地产开发投资总额较2015年增长约230%，而销售面积增长仅为160%，导致房地产行业仍处于供大于求的状态^[1]。同时，由于房地产市场调控，作为地产行业的最主要构成部分——房地产企业利润下滑、债务压力加大。2016年，136家A股上市房企累计债务余额超过4.92万亿元，同比增加1.01万亿元，同比增长25.93%，平均每户上市房企欠债达362亿元。136家上市房企的平均资产负债率约为77.26%。行业领先的万科集团资产负债率也超过了80%。2017年，许多上市公司经营亏损严重，房地产行业领先的万达集团甚至打折出售了630亿元资产。房地产企业的审计重大错报风险也随之加大^[2]。

2017年6月25日，商务部研究所和国内财富传媒公司一起公布了《国内非金融性质的企业的财务安全报表（2017年第一季度）》。报表指明，在25个行业中，财务安全性最差的是房地产业，在财务安全最差的100家公司中，房地产企业占了23个。财务安全最好的100家企业中，没有一家是地产企业。在138家房地产上市企业中，71%的企业存在“粉饰报表嫌疑”，也就是俗称的“财务造假”^[3]。