摘 要

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1 研究目的及意义 1

1.2 国内外研究现状 2

1.2.1 国外研究现状分析 2

1.2.2 国内研究现状分析 2

1.2.3 综合评述 3

1.3 研究内容与方法 3

1.3.1 研究内容 3

1.3.2 研究方法 4

1.3.3 技术路线图 4

第2章 房地产企业盈利质量分析与评价的基本理论 5

2.1 盈利质量的概念 5

2.2 盈利的质量特征 6

2.3 房地产企业盈利质量的特殊性 6

2.4 房地产企业盈利质量的影响因素 7

2.4.1 外部因素 7

2.4.2 内部因素 7

2.5 盈利质量评价的方法 8

2.5.1 主成分分析法 8

2.5.2 因子分析法 8

2.5.3 模糊综合评价法 8

2.5.4 层次分析法 9

2.5.5 层次分析法对本文研究的适用性 9

第3章 房地产企业盈利质量评价的指标体系 10

3.1 评价指标选取的原则 10

3.2 评价指标体系的构建 11

3.2.1 用于衡量盈利真实可靠性的指标 11

3.2.2 用于衡量盈利现金保障性的指标 11

3.2.3 用于衡量盈利持续性的指标 12

3.2.4 用于衡量盈利成长性的指标 12

3.2.5 用于反映房地产行业特殊性的指标 13

3.3 评价指标的赋权 13

3.3.1 建立层次结构模型 13

3.3.2 构造判断矩阵并计算 14

3.3.3 层次总排序 17

第4章 W公司盈利质量评价结果与分析 19

4.1 W公司概况 19

4.2 W公司财务现状 19

4.2.1 偿债能力 19

4.2.2 营运能力 20

4.2.3 盈利能力 21

4.2.4 行业内比较 22

4.3 模糊综合评价法的应用 23

4.3.1 定性指标分析 23

4.3.2 定量指标 24

4.4 盈利质量评价结果 25

4.5 盈利质量分析 27

4.6 W公司提高盈利质量的对策 28

4.6.1 提高企业的资金流动性 28

4.6.2 继续降低存货占资产的比例 28

4.6.3 突出主业并多元发展 28

4.6.4 注重持续发展 28

第5章 研究结论与展望 30

5.1 研究结论 30

5.2 研究展望 30

参考文献 32

致谢 33

摘 要

企业的盈利质量由于与利益直接相关，深受管理者、投资者和债权人的关注，而房地产企业也受到政府、人民的关注，对其盈利质量的分析与评价十分重要。

当今学术界对于盈利质量的评价主要从持续性、现金流、成长性等方面着手，许多专家、学者从单个角度或几个角度对盈利质量进行了定义，并在此基础上各选方法对某一行业或是某一公司的盈利质量进行分析、评价。但至今没有对盈利质量统一的定义，也没有产生普遍适用的盈利质量评价模型。

本文在归纳借鉴现有研究成果的基础上，对房地产企业盈利质量进行了分析与评价，从5个方面共选取定性指标、定量指标13个，利用层次分析法对其赋权，并选取W公司为研究对象，使用模糊综合评价法对其盈利质量进行了分析和评价。发现W公司虽然具有中等的盈利质量水平，但其盈利现金保障性较差，建议其在未来的发展中注重提高企业资金流动性、降低存货占总资产比例，还可以适量扩宽业务范围，这样既可以提高盈利质量，又可以维持公司健康持续的发展。

关键词：盈利质量，房地产企业，W公司

Abstract

The profitability of an enterprise is directly related to interests and is closely watched by managers, investors and creditors. Real estate companies are also concerned by the government and the people. The analysis and evaluation of their profitability are very important.

Nowadays, the evaluation of profit quality in academia mainly starts from the aspects of sustainability, cash flow and growth. Many experts and scholars define the profit quality from a single angle or several angles, and on this basis, various methods are adopted to analyze and evaluate the profit quality of a certain industry or company. But up to now, there is no unified definition of profit quality, and there is no universally applicable profit quality evaluation model.

On the basis of summarizing the existing research results, this paper analyzes and evaluates the profitability of real estate companies, and selects qualitative indicators and quantitative indicators from 5 aspects. It uses the analytic hierarchy process to empower them and selects W companies. For the research object, the fuzzy comprehensive evaluation method was used to analyze and evaluate the profit quality. It is found that although W Company has a medium level of profitability, its profitability of cash protection is poor, and it is recommended that it focus on improving the liquidity of enterprises, reducing the proportion of inventory to total assets in the future development, thereby improving the quality of earnings, and thus maintaining the company's health Continuous development.

Keywords: Profitability, Real Estate, W Company

第1章 绪论

1.1 研究目的及意义

盈利即利润、赢利，指的是企业、个人或经营性组织获取利润的行为、能力指标和利润本身^[1]。盈利一般在企业的会计报表上列明，是企业披露给债权人、股东或其他利益相关者以便他们使用的会计信息，反映了企业的获利能力，具有有用性^[2]。为了满足有用性，必须具有相关性、可靠性、可比性等特质，从而其质量也就有了高低之分。无论是管理者、投资者还是债权人，对企业的盈利质量都是十分关心的，因为这直接关系到他们的利益。而房地产行业是政府和投资者、人民都十分关注的一个行业。它具有较高的利润率、明显的行业特征，具有一定的代表性。

在传统财务分析体系中，人们关注的重点多为企业盈利的多少，却忽视了数字背后隐藏的质量问题；另一方面，学术界对盈利质量概念的界定也莫衷一是，并未形成共识。针对这些问题，本文在归纳借鉴现有研究成果的基础上，以房地产业的W公司为研究对象，依据其财务报表等数据分析结果，利用模糊综合评价法，对其真实的盈利质量进行分析和评价，进而对其未来的发展提出建议。

房地产行业对我国经济发展有着不可忽视的作用，从其对经济的影响可以看出，它既可以是拉动经济发展的动力，也可以对经济发展造成极大的危害。因此，对其盈利质量进行研究至关重要^[3]。

房地产行业具有三个明显的特征：首先，其对现金流的需求很大，高投入、高负债，在开发过程中一旦现金流出现问题就可能导致项目的中断或者失败，因此在质量分析时要着重考虑现金流。其次，它开发周期很长，在开发过程中资金是多次分批投入的，不仅需要外部筹资，也要求上一年度有可用盈余，因此对利润的成长性、持续性要求都很高。在分析过程中，房地产公司主营业务收入和其在企业资金中所占比重也是评价盈利质量的另一重要因素。

考虑到房地产行业的特殊性，本文拟采用多种研究方法对盈利质量进行分析，从盈利的可靠性、现金保障性、持续性、发展能力等多方面研究，并依此选取指标构建房地产企业盈利质量评价的指标体系和盈利质量评价模型。本文选取2014到2017年连续四年的财务数据作为研究对象，可以更好地研究W公司盈利的持续性，并分析其发展变化趋势。在对其盈利质量进行分析和评价后给出的结论和展望能为各个利益相关者提供相关信息，在他们未来做出决策时作为参考，能更全面地思考、决定。

1.2 国内外研究现状

1.2.1 国外研究现状分析

国外学者在此方面的研究进行得较早的是Ball和Brown(1968)^[4]。他们对公司年报的收益数据及其股票价格进行了分析，认为股票价格和公司年报所展示的收益数据是有一定联系的。这也就从侧面说明，市价确实会随着盈利信息的“好”或者“坏”而改变，盈利的好、坏也就是指盈利质量的高低。他们使用ERC（earnings response coefficient）来表示公司股票的市价会随财务报表所反映的盈利信息变化程度，根据这个变化程度的大小即可确定企业所公布的盈利信息准确度^[5]。