摘 要

可行性研究报告是在项目投资决策前，专业人员对该项目在投资、建设、运营等各方面进行研究调查，为确定该项目是否值得投资、如何投资、怎样建设等关键性问题提供科学的依据，其主要通过经济效益、风险程度来评判项目的可行性。

武汉市美林青城三期林与堂房地产项目可行性研究是主要通过对全国、武汉市以及武昌区近两年的房地产住宅市场的调查和2015年末至2016年初的武汉市房地产市场情况分析而展开的。首先，通过对该项目的自然环境、人文环境、地理区位、周边竞争态势以及发展趋势等进行深入调查，并根据调查分析结果采选择科学、合理的建设规划方案，再结合资料和项目规划，就项目的经济效益和风险压力进行分析和评价，最终得出本项目是否可行的结论，并给出供参考的建设性意见。

关键词：房地产；可行性研究；项目策划；经济分析

Abstract

Feasibility study report is in front of the project investment decision-making and professional personnel of the project in the investment, construction, operation and other aspects of research, to determine the project is worth the investment, how to invest, how to build the key problem to provide a scientific basis, mainly through economic benefits, the degree of risk to the feasibility of the project evaluation.

Lin Yutang,Three of Wuhan Meilin Qingcheng project feasibility study is mainly through the investigation of the country, Wuhan City, Wuchang District in the past couple of years the residential real estate market and by the end of 2015 to 2016 at the beginning of the Wuhan City real estate market analysis carried out. First of all, through the natural environment, human environment, geographical location, surrounding the competition situation and development trends to conduct a thorough investigation, and according to the analysis of the survey results collected scientific and rational planning of the construction scheme selection, combined with data and project planning, the economic benefits of the project and risk of analysis and evaluation, finally obtains the conclusion of this project is feasible, and give reference for the constructive comments.

Key words：Real estate; feasibility study; project planning; economic analysis

目 录

第一章 绪论 1

1.1可行性研究的含义 1

1.2可行性研究的目的及意义 1

1.3可行性研究报告的范围 2

1.4可行性研究报告的编制依据 2

1.5国内外现状分析 3

第二章 项目概况 4

2.1项目基本情况介绍 4

2.2项目开发企业介绍 5

第三章 市场调查与预测 7

3.1 全国房地产市场发展状态分析 7

3.1.1全国房地产市场政策环境分析 7

3.1.2全国房地产市场经济环境分析 8

3.1.3 全国房地产市场运行特点分析 8

3.2 武汉市房地产市场发展状态分析 9

3.2.1 武汉市房地产市场政策环境分析 9

3.2.2武汉市房地产市场经济环境分析 9

3.2.3 武汉市房地产市场运行特点分析 10

3.3 地区整体竞争格局 12

3.4项目定位 14

3.4.1客户定位 14

3.4.2产品定位 14

3.4.3 价格定位 14

3.5项目SWOT分析 16

3.5.1 优势（strength） 16

3.5.3 机会(opportunity) 17

3.5.4 威胁（threat） 17

第四章 项目规划设计 18

4.1设计规划依据 18

4.2 总体设计规划 18

4.3 产品设计方案 19

4.3.1产品建筑风格 19

4.3.2 户型设计 20

第五章 主要工程技术方案 24

5.1测量工程 24

5.1.1测量准备 24

5.1.2建筑平面测控 24

5.1.3建筑物的高程水准测量 24

5.2基础工程 25

5.2.1基础施工工艺 25

5.2.2 准备工作 25

5.2.3 垫层施工 25

5.3钢筋工程 26

5.3.1 钢筋加工 26

5.3.2钢筋连接 26

5.4模板工程 26

5.4.1墙模板 26

5.4.2 柱模板 27

5.4.3楼板模板 27

5.5混凝土工程 27

5.6砌筑工程 28

5.7屋面工程 28

5.7.1找坡层施工 28

5.7.2卷材防水层施工 29

5.7.3 屋面保护层施工 29

第六章 项目组织与实施 30

6.1组织结构及人力资源分配 30

6.1.1 项目组织机构 30

6.1.2 人员配置 30

6.2项目施工策划与部署 32

6.2.1 项目管理目标 32

6.2.2项目管理工作内容分解（WBS） 32

6.2.3项目质量管理 33

6.2.4项目进度管理 34

6.2.5项目成本管理 39

第七章 经济分析与评价 41

7.1 项目开发成本估算 41

7.1.1 土地费用的估算 41

7.1.2 建筑安装工程费用的估算 42

7.1.3前期工程费用的估算 42

7.1.4基础设施建设费用的估算 43

7.1.5开发相关税费、不可预见费用及其他费用的估算 44

7.1.6开发费用 45

7.2 开发成本汇总 45

7.3 项目现金流量分析 47

7.3.1 借款清还 47

7.3.2 损益分析 47

7.3.3 现金流量分析 51

7.4 财务分析 52

7.4.1财务评价指标计算 52

7.4.2参数分析及评价 54

7.5不确定性分析 55

7.5.1 盈亏平衡分析 55

7.5.2 敏感性分析 55

第八章 风险分析 57

8.1 风险识别 57

8.2 风险应对措施 58

第九章 结论及建议 59

9.1 结论 59

9.2 建议 60

参考文献 61

致谢 62

第一章 绪论

1.1可行性研究的含义

可行性研究就是运用多种科学手段（包括技术经济学、社会学、经济学及系统工程学等）对拟建项目的必要性、可行性、合理性进行综合评价的综合科学。其基本任务是通过广泛的社会调查和科学分析，综合论证一个项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供清晰的参考依据。

1.2可行性研究的目的及意义

可行性研究是对投资项目的技术先进性、经济合理性和运作可行性进行分析比较，以确定该项目是否值得投资、如何投资、怎样投资等，以便为投资决策提供可靠的依据。我们要明确可行性研究的作用，为什么要编制房地产项目可行性研究报告。