摘 要

可行性研究就是运用一系列科学手段（包括技术经济学、社会学、经济学及系统工程学等）对拟建项目的可行性、合理性、必要性进行技术经济论证的综合科学。

本文阐述了一般房地产项目的可行性研究流程，结合了国内房地产整体的发展情况，以及武汉市黄陂区当地房地产的发展情况，对武湖新天地项目进行可行性研究分析，并进行经济评价和风险分析，通过分析结果对武湖新天地项目进行准确定位，对成本、质量、进度进行有效控制，以避免项目建设过程中盲目投资。本文采用SWOT分析方法，对项目基本情况进行分析，确定项目的可行性。针对此结果，对该项目提出改进措施。

本文的研究成果可以反映出武湖新天地项目建设的可行性，对周边的项目也有一定的参考价值，同时也可反映出目前武汉市房地产市场的情况。

关键字： 房地产；可行性研究；经济评价

Abstract

The feasibility study is the use of a variety of scientific methods (including technical economics, sociology, economics and Systems Engineering) for the project the necessity, feasibility, rationality of comprehensive technical and economic analysis of science.

This paper describes the general process of real estate projects in the feasibility study, combined with the overall development of the domestic real estate, as well as Huangpi District of Wuhan City in the local real estate development, the project of New World Of Wuhu were feasibility study analysis, and we pay attention to economic evaluation and risk analysis, through the analysis of the results of New World Of Wuhu project for accurate positioning, effective control of cost, quality, schedule, to avoid the process of project construction in blind investment. In this paper, the SWOT analysis method is used to analyze the basic situation of the project to determine the feasibility of the project. According to this result, the improvement measures are put forward for the project.

The research results of this paper can reflect the feasibility of New World Of Wuhu project construction, the project on the surrounding also certain reference value, but also can reflect the current situation of Wuhan City real estate market.

Key Words： Real estate; Feasibility research; Economic evaluation

目录

第1章 绪论 1

1.1研究的背景及意义 1

1.1.1当前形势下我国房地产行业的发展现状 1

1.1.2房地产市场宏观政策分析 1

1.1.3研究意义 2

1.2国内外现状 2

1.3本文的研究方法与架构 3

1.4本文的创新及不足 3

第2章 所在区域市场供求分析及风险分析 4

2.1武湖新天地项目介绍 4

2.2武汉市房地产区域环境分析 6

2.3武汉市商品住宅需求分析 7

2.3.1房地产市场政策 7

2.3.2土地总体成交市场 7

2.3.3商品住宅市场 8

2.4黄陂区商品住宅需求分析 11

2.5项目竞争对手分析 12

2.5.1青山板块 13

2.5.2江岸板块 14

2.5.3盘龙城板块 14

2.5.4武湖板块 15

2.5.5阳逻板块 16

2.5.6板块对比 17

2.6竞品分析 17

2.6.1主要竞品——畅达望湖国际 18

2.6.2主要竞品——百隆东方城 19

2.6.3主要竞品——翰林雅居 20

2.6.4次要竞品分析 21

2.6.5本项目ＶＳ竞品 22

2.7项目SWOT分析 27

2.7.1优势（S）分析 27

2.7.2劣势（W）分析 27

2.7.3机会（O）分析 27

2.7.4威胁（T）分析 27

2.8防范和降低风险措施 27

2.8.1工程自然条件风险的防范措施 28

2.8.2资金风险的防范措施 28

2.8.3外部风险的防范措施 28

2.8.4政策风险 28

2.8.5市场风险 28

2.9本章小结 29

第3章 项目开发条件与方案设计 30

3.1项目位置 30

3.2建设条件 30

3.2.1地形地貌条件 30

3.2.2交通配套与环境条件 31

3.2.3公共设施与施工条件 31

3.3项目建设方案设计 31

3.3.1建设方案设计指导思想 31

3.3.2项目总体规划方案 31

3.4公建与配套系统设计 32

3.4.1消防与人防设计 32

3.4.2节能、节水措施 32

3.5本章小结 33

第4章 项目实施计划 34

4.1项目组织架构 34

4.2项目进度实施计划 35

4.3项目管理目标分解 35

4.4项目质量、进度、成本管理 36

4.4.1项目质量管理 36

4.4.2项目进度管理 36

4.4.3项目成本管理 38

第 5 章 项目投融资分析及经济评价 39

5.1投资估算 39

5.1.1投资估算依据和说明 39

5.1.2总投资 39

5.2融资分析 44

5.2.1资金可靠性分析 44

5.2.2资金筹措计划 44

5.2.3资金使用计划 45

5.2.4项目运营期税费估算 45

5.3经济评价 47

5.3.1项目现金流量分析 47

5.3.2静态盈利能力分析与损益表 47

5.3.3动态盈利能力分析与现金流量表 48

5.3.4资金平衡分析与资金来源与运用表 49

5.4财务分析 50

5.4.1财务评价指标计算 50

5.4.2参数分析及评价 52

5.5不确定性分析 53

5.5.1盈亏平衡分析 53

5.5.2敏感性分析 53

5.6社会效益 55

第6章 项目营销策划 56

6.1销售卖点设计 56

6.2营销计划 56

6.2.1推广策略 57

6.2.2客户攻略 59

6.2.3渠道攻略 59

6.2.4活动攻略 60

6.3销售策略 60

第7章 结论及建议 61

7.1 结论 61

7.2 建议 62

参考文献 63

致谢 64

第1章 绪论

1.1研究的背景及意义

随着城镇化建设的一步步推进，自2012年以来，国内城镇化建设步伐明显加快，这为房地产行业的发展提供了又一个新的契机。房地产因其产品的特性、对社会财富的创造价值属性以及和众多相关行业的关联，长期以来是我国国民经济的重要组成部分。正因为如此，房地产行业的发展会受到一系列宏观经济政策的影响，并有着一种特殊的产业周期。所以研究我国房地产经济的现实问题及政策对房地产的发展具有一定的现实意义。

1.1.1当前形势下我国房地产行业的发展现状

2014年中国房地产业产值38167亿元，占GDP总额比重为6%；同时2015年我国的GDP同比增速达为7%。这对房地产行业的战略部署有着一定的影响。

国家采取了一系列措施来防止部分地区乃至全国房价持续增长。地产市场投资发展战略的调整，客观地反映出了我国现实经济政策的合理科学性。人们的购房热情受限于房价过高或过低，同时房价也影响着整个社会的稳定。因此，国家出台一系列防止房价过高的政策，维持了商品房市场的正常运行。根据这些最新国家制定的政策，我国房地产行业在各区域经营活动范围内，进行着不断地调整。同时当前形势下我国房地产市场整体发展不利的现状是无法被局部的增长所掩饰：供过于求。商品房住宅的供需近两年发生较强变化，开发商也逐步减少房地产的投资，同时也影响了其他行业正常发展。同时说明着我国经济中各产业比重的失衡，房地产行业发展进入瓶颈期，亟待改善。

1.1.2房地产市场宏观政策分析

14年以来的房地产松绑政策，大致可以分为四个阶段。

第一阶段：各地政府开始放松限制购房政策。