论文总字数：125080字

摘 要

进行房地产项目可行性研究可以提高开发项目全方面的可行度，保证项目在技术、环境、经济、社会和国家方面能够获得理想的经济效益，取得企业和社会国家双赢效果，取得合理的经济效益，为大众创造福利。可行性研究的重要性主要体现在它既是投资决策阶段的必要准备和基础，也是建设投资的重要依据。

南京市雨花台区赛虹桥街道尤家凹3号地块是本文的研究对象，根据项目的概述、宏观微观环境分析、南京市与雨花台区房地产投资与商品房市场的分析，再结合市场比较法，设计规划出三个方案。再利用基本和辅助财务报表对方案的收入和投资进行数据整合，根据工程经济学公式与经济指标对方案的收益进行财务评价，最后结合敏感性分析，得出最佳方案。

通过对南京市雨花台区尤家凹3号地块开发项目进行的可行性研究，得出了最优方案和项目可行的结论，并提出了相关的投资建议，为投资者投资决策提供了依据。

关键词：房地产项目 可行性研究 经济效益

The feasibility study report of NO.3 Plot of You Jia Ao in Nanjing

Abstract

Carrying out the feasibility study of the real estate project can improve the feasibility of the developing project, ensure that the project can achieve successful construction and operation in technical, environmental, economic, social and national aspects, achieving a win-win situation for enterprises and social countries, and obtain reasonable economic benefits for the public . The importance of the feasibility study is mainly reflected in that it is not only the necessary preparation and foundation for the investment decision-making stage, but also an important basis for construction investment.

The No. 3 plot of Youjiaao, at Saihongqiao Street in Yuhuatai Districtis the research object of this paper. According to the project overview, macro and micro environmental analysis, the analysis of real estate investment and commercial housing market in Nanjing and Yuhuatai District, combining with the market comparison method, three plans are made. Then the basic and auxiliary financial statements areuse to integrate the income and investment of the program, and the financial evaluation of the program's income is carried out according to engineering economic formulas and economic indicators. Finally,the best plan is obtained by combining sensitivity analysis.

Through the real estate development of NO.3 Plot of You Jia Ao, the best scheme and conclusion of feasibility is obtainedand the paper gives the relevant suggestions which is basis for investment decision.

Key Words:Real estate project; Feasibility study; Economic benefit

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 概述 1

1.1 建设单位情况简介 1

1.1.1 建设项目单位名称 1

1.1.2 建设单位简介 1

1.2 项目概述 1

1.2.1 项目名称 1

1.2.2 项目地块情况 2

1.2.3 项目建设情况 3

1.3 项目提出的背景 5

1.4 行性研究的目的 6

第二章 市场调查与预测 8

2.1 房地产投资环境的调查与分析 8

2.2 房地产市场状况的调查与分析 13

2.2.1 南京市房地产市场的状况 13

2.2.2 雨花台区类似房地产商品价格的调查与分析 19

2.2.3 项目周边房地产 20

2.2.4 项目周边环境 23

2.3 目标客户的确定及需求分析 24

2.3.1 目标客户的确定 24

2.3.2 目标客户的需求分析 25

第三章 规划设计方案 28

3.1 项目规划设计要求 28

3.2 项目方案 29

3.2.1 方案一 29

3.2.1 方案二 31

3.2.3 方案三 33

第四章 项目建设周期的确定 36

4.1 方案一的建设周期 36

4.2 方案二的建设周期 37

4.3 方案三的建设周期 37

第五章 项目的投资估算 39

5.1 投资估算的编制依据 39

5.1.1 投资估算的编制依据 39

5.1.2 投资估算的范围及组成 39

5.2 方案一投资估算 39

5.2.1 建安工程费用 39

5.2.2 工程建设其他费用 40

5.2.3 预备费 42

5.2.4 税金即附加 43

5.2.5 建设期利息 43

5.3 方案二投资估算 44

5.3.1 建安工程费用 44

5.3.2 工程建设其他费用 45

5.3.3 预备费 47

5.3.4 税金即附加 48

5.3.5 建设期利息 48

5.4 方案三投资估算 49

5.4.1 建安工程费用 49

5.4.2 工程建设其他费用 49

5.4.3 预备费 52

5.4.4 增值税即附加 52

5.4.5 建设期利息 53

第六章 项目的收入估算 54

6.1 销售单价的估算 54

6.1.1 高层（27层）精装住宅销售单价的估算 54

6.1.2 高层（14层）精装住宅销售单价的估算 57

6.1.3 沿街商业出售单价的估算 61

6.1.4 机动车停车位使用权价格的估算 63

6.2 方案一的收入估算 63

6.2.1 销售单价 63

6.2.2 销售面积、机动车停车位的确定 64

6.2.3 销售比例的确定 64

6.2.4 销售收入与税金 64

6.3 方案二的收入估算 65

6.3.1 销售单价 65

6.3.2 销售面积、机动车停车位的确定 65

6.3.3 销售比例的确定 65

6.3.4 销售收入与税金 65

6.4 方案三的收入估算 66

6.4.1 销售单价 66

6.4.2 销售面积、机动车停车位的确定 66

6.4.3 销售比例的确定 66

6.4.4 销售收入与税金 66

第七章 资金筹措计划 68

7.1 方案一的资金筹措计划 68

7.2 方案二的资金筹措计划 68

7.2 方案三的资金筹措计划 68

第八章 经济评价 69

8.1 财务评价 69

8.2 财务评价指标结果比较与分析 82

8.2.1 方案比选 82

8.2.2 综合评价 83

8.3 项目评价 84

第九章 不确定性分析 86

9.1 敏感性分析 86

9.2 临界点分析 89

第十章 结论 90

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 90

10.1.1 经济评价结果综述 90

10.1.2 不确定性结果综述 90

10.2 优选的开发经营方案简介 91

10.2.1 市场调查与客户需求 91

10.2.2 方案建设内容 92

10.2.3 方案开发经营周期 93

10.2.4 方案销售计划 93

10.2.5 方案融资计划 94

10.2.6 方案财务评价 94

10.2.7 方案风险评价 95

10.3 建议 95

结语 97

参考文献 98

附录I 方案一 99

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