全文总字数：6053字

1. 研究目的与意义及国内外研究现状

房地产业在我国的发展历史虽然不长，但是房地产业已经成为国民经济的支柱产业，是我国宏观经济运行的重要组成部分，也是我国宏观调控的重点和难点。近年来我国有关房地产泡沫问题的讨论十分热烈。随着社会经济的快速发展，我国社会中出现的问题也越来越多，其中公平问题就是十分引人关注的一个话题，公平不仅体现在社会政治领域中，还体现在社会经济分配之中，它是新时期和谐社会的重要特征之一。促进我国和谐社会快速发展建设，那么房地产业健康稳定发展是其中非常重要的一个环节。目前，我国房地产市场快速发展同时也产生了众多不良影响，曾经引发了众多诸如房价偏高、供需结构的不合理、贫富分化加剧等问题。因此如何采取有效调控措施对房地产市场进行宏观调控，以实现房地产市场的健康稳定发展，成为当前学术界、政府以及广大社会团体所普遍关注的课题。房地产对我国国民经济的作用可以不言而喻，但是也改变不了我国人口密集、土地稀少的基本现状，从目前我国房地产泡沫的严重程度来看，这已经伤害到我国的实体经济。2016年我国的城市化率达到约57.35%，从城乡结构看，城镇常住人口79298万人，比上年末增加2182万人，乡村常住人口58973万人，减少1373万人，城镇人口占总人口比重（城镇化率）为57.35%。全国人户分离人口（即居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道且离开户口登记地半年以上的人口）2.92亿人，比上年末减少203万人，其中流动人口2.45亿人，比上年末减少171万人。年末全国就业人员77603万人，其中城镇就业人员41428万人。，房地产刚性需求是长期存在的，但是从目前宏观环境以及房地产现状来看，2016年，全国土地出让面积20.82万公顷，同比下降5.9%；合同成交价款3.56万亿元，同比增长19.3%，这将远远不能满足大多数居民的一般居住要求。同时从事房地产业的人数急剧增加，大量资本被房地产开发商通过房地产买卖套走，这已经严重违反了社会公平这一原则。因此不管是从公平分配方面，还是从土地供应方面，我国房地产宏观调控都必须坚持长效机制，要保持政策的目的性和连贯性。近几年我国房地产业快速发展的过程当中，诸如商品房质量问题、暴力拆迁问题和房价过高等问题也不断涌现，虽然国家及时出台政策进行干预，但是也造成了房地产企业贷款难和抑制房地产刚才需求等新问题，这对房地产健康发展是非常不利地。政府对房地产进行干预的过程中，需要保持政策的尺度、灵活性、目的性和强度，只有这样房地产调控才能出现广大群众所乐见的效果，才不会出现政府与民争利的局面。基于我国的基本国情，从房地产业是我国国民经济当中的特殊行业出发，那么想要促进房地产业健康发展，只有制定完善的房地产宏观调控体系建设。因此对房地产政策影响效果进行分析，这对完善我国房地产调控体系是非常有帮助的。

国内外研究现状

1.国外研究

关于房地产宏观调控问题，国外学者在各个方面进行了研究，主要形成了以下结论：henry george(1954)论证了公共政策对房地产的影响；j.e.rchard(1982)，wheaton和william c(1993) 等探讨了政府在房地产市场中的职能、政府干预的效率等；fischel(1989)指出：在房地产市场不完全成熟的情况下，房地产市场宏观调控有可以能加大房地产住宅市场的供需缺口，同时房价也会随之加剧波动；bramley（1992）分析强调：在房地产市场经济所不能触及的方面，政府的宏观调控能够有效弥补，政府应当对住房保障工作的建设以及规范房地产的市场机制进行有效干预；lawrence(1993)在分析美国国民经济受美国契税政策以及财政体制改革的影响程度的基础上，重点分析这两项政策对于商业房地产的影响；huindn(1993)指出房地产与国民经济关系是休戚与共，同时在一定程度上有利于地方住房税收的增加，论证了政府对房地产业宏观调控的必要性；betts，kimhe(1995)指出在市场经济发挥失灵的状况下，政府可以对住房市场进行调控以弥补其不足之处，同时提出了相关方案；richard(1997)认为政府对土地供应的垄断统治将会加大房地产住宅供给的成本；zemcik(2000)指出在经济发展的转型过程当中，政府应该在房地产市场中承担相应的职能与角色；gabrer(2001)运用了经济学对美国房地产金融政策进行了分析，说明了房产税对房地产市场均衡发展的影响；charles collyns ，abdelhak senhadji(2002)研究了亚洲金融风暴和房地产市场泡沫的关系，认为金融市场不完善和政府监管不力是导致金融危机爆发的罪魁祸首；schilly(2004)从房地产价格、居民可支配消费和金融政策三方面相互影响的关系入手，构建了适合房地产信贷市场的模型。可以看出，国外学者对房地产调控的多方面进行研究，但是到目前为止还没有形成被大众所认可的理论体系。

2. 研究的基本内容

中国房地产领域已经成为全国广泛关注的热点和焦点，如何保证房地产业健康发展，又能使广大老百姓都有房住，这既是实践中重大的现实问题，又是需要深入研究的理论问题。本文试图在深入探讨中国房地产业特殊性的基础上，运用公共管理学与政策科学的理论方法分析研究中国房地产业特殊的政策。分析我国政府房地产政策对房地产业健康发展的影响及其存在的问题，并提出相关的政策建议。本文认为中国城市房地产具有两重性，既是国民经济的支柱产业又是特殊的社会保障品；既要在房地产市场间接的引入市场机制，又必须在坚持土地公有制的基础上，最大限度地维护公共利益；房地产领域是中国社会诸多矛盾的聚焦点。这就是中国城市房地产的特殊性。只有根据中国城市房地产的特殊性制定科学合理的政策体系，才能从根本上解决中国特殊的房地产业问题。研究内容主要分四部分：第一部分：提出中国城市房地产业的特殊性对中国社会经济发展的重要意义。中国房地产业是国民经济的支柱产业，通过对中国城市房地产业具有商品性和住房保障性，土地实行公有制和引入市场机制相结合，房地产聚焦了中国社会诸多矛盾等特殊性的分析，阐明了中国房地产业的特殊性对中国社会经济发展的影响。第二部分：通过分析房地产政策对中国城市房地产业持续健康发展的引导和规范作用，提出在中国城市房地产业特殊环境下影响房地产业持续健康发展的主要政策因素，以及主要政策因素对中国城市房地产业发展的特殊性，初步提出了各项政策因素的合理适度状态。第三部分：根据中国城市房地产业在特殊环境下持续健康发展的原则，对中国城市房地产业存在的政策问题特别是当前面临的主要问题进行了分析，包括房地产政策的价值取向问题、房地产政策目标问题、房地产政策手段问题、房地产政策执行力问题、房地产政策环境问题等。第四部分：针对中国城市房地产业发展存在的主要政策问题，提出了利用市场型和保障型两条腿同时走路，购建住房二元结构机制解决房地产业持续健康发展的对策，加强房地产业宏观调控的政策运用以及住房保障政策的实施，促进房地产业持续健康发展。

3. 实施方案、进度安排及预期效果

实施方案：

1、文献阅读。本文主要通过学校的图书馆和以及国内名校图书馆馆藏图书，获得本文研究的主要素材和理论基础。并通过相关文献的研究性学习，充实知识储备，在吸取国内外专家学者的研究精华的基础上，客观评价与分析其中存在的不足之处，从而形成本文研究的理论框架。

2、定性分析与定量分析相结合。根据房地产产业发展的实际情况，将定性分析的抽象思维与定量分析的逻辑推理相结合，并运用大量的数据以图表的形式进行分析论证来研究房地产政策的有效性。

4. 参考文献

[1]刘水杏.房地产业同国民经济其他产业的关联度研究[j].2003, 25(4): 6-8.

[2]范宇. 中国房地产业对经济发展的影响研究[d]. 新疆财经大学, 2010.

[3]刘琳. 房地产投资对gdp贡献有多大?[j]. 中国投资, 2007(10):17-17.