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摘 要

房地产项目可行性研究通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价，从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著，可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，也是房地产开发项目决策的重要依据。本文以南京江宁区金科嘉园房地产开发项目为研究对象，并对此项目三种规划方案的可行性问题展开研究。

本文在对项目背景和可行性研究意义进行简要说明后，结合国家宏观、微观投资环境和南京市房地产发展现状对项目的市场需求进行了分析，并规划了三种方案。根据三种方案分别计算投资和收入等财务报表，并结合财务评价和敏感性分析、临界点分析等数学方法和模型，确定最佳方案。

通过对南京江宁区金科嘉园房地产开发项目进行的可行性研究，得出了最优方案和项目可行的结论，并提出了相关的投资建议，为投资者投资决策提供了依据。

关键词：房地产项目 可行性研究 经济效益

The feasibility study of Jinke Jiayuan Project of Hi-tech Park

in Jiangning District, Nanjing

Abstract

Real estate project feasibility study is to ensure that it is technically feasible, the environment allowable, economically reasonable, significant economic benefit. Real estate development feasibility study is an important decision-making steps in the analysis process, also an important basis for important decisions. this paper regards real the estate development of Jinke Jiayuan real estate project in Jiangning district, Nanjing as the research object and investigates the feasibility of three planning schemes.

After a brief description to the background and significance of project, by combining with the national macro, micro investment environment and Nanjing City real estate development status, the market demand for the project is analyzed and three schemes are planned. Investment and income financial statements are calculated according to the three planning schemes and the best scheme is determined by combining the financial evaluation and sensitivity analysis, critical point analysis methods and mathematical models.

Through the real estate development of Jinke Jiayuan real estate project in Jiangning district, Nanjing in the feasibility study, the best scheme and conclusion of feasibility is obtained and the paper gives the relevant suggestions which is basis for investment decision.

Key Words: Real estate project; Feasibility study; Economic benefit

目 录

摘要 I

ABSTRACT II

第一章 概述 1

1.1建设单位情况简介 1

1.1.1项目建设单位 1

1.2项目概况 1

1.2.1项目名称 1

1.2.2项目地块情况 1

1.2.3项目建设情况 3

1.3项目提出背景 5

1.4可行性研究的目的 5

1.5可行性研究的主要依据 6

1.6可行性研究的主要步骤 6

第二章 市场调查与预测 8

2.1房地产投资环境的调查与分析 8

2.1.1国家宏观投资环境的调查与分析 8

2.1.2南京市房地产投资环境的调查与分析 8

2.1.3江宁区房地产投资环境的调查与分析 8

2.2房地产市场状况的调查与分析 9

2.2.1南京市房地产市场的状况 9

2.2.2江宁区房地产商品价格的调查与分析 12

2.2.3项目周边房地产竞争情况 12

2.2.4项目周边环境 17

2.3目标客户的确定及需求分析 18

2.3.1目标客户的确定 18

2.3.2目标客户的需求分析 19

第三章 规划设计方案 22

3.1项目规划设计要求 22

3.2项目方案 23

3.2.1方案一 23

3.2.2方案二 26

3.2.3方案三 29

第四章 项目开发经营周期 34

4.1方案一的开发经营周期 34

4.2方案二的开发经营周期 35

4.3方案三的开发经营周期 36

第五章 项目投资估算 37

5.1投资估算的编制依据 37

5.1.1投资估算的编制依据 37

5.1.2投资估算的范围及组成 37

5.2方案一投资估算 37

5.2.1工程费用 37

5.2.2工程建设其他费用 38

5.2.3 预备费用 41

5.2.4建设期贷款利息 41

5.3方案二投资估算 42

5.3.1工程费用 42

5.3.2工程建设其他费用 43

5.3.3 预备费用 45

5.3.4 建设期贷款利息 46

5.4方案三投资估算 46

5.4.1工程费用 46

5.4.2 工程建设其他费用 47

5.4.3预备费用 49

5.4.4 建设期贷款利息 50

第六章 项目收入估算 51

6.1销售单价的估算 51

6.1.1住宅销售单价的估算 51

6.1.2沿街商业出售单价的估算 54

6.1.3 机动车停车位使用权价格的估算 57

6.2方案一的收入估算 57

6.2.1销售单价 57

6.2.2销售面积、机动车停车位的确定 57

6.2.3销售比例的确定 57

6.2.4 销售收入与税金 58

6.3方案二的收入估算 58

6.3.1销售单价 58

6.3.2销售面积、机动车停车位的确定 58

6.3.3销售比例的确定 59

6.3.4 销售收入与税金 59

6.4方案三的收入估算 59

6.4.1销售单价 59

6.4.2销售面积、机动车停车位的确定 60

6.4.3销售比例的确定 60

6.4.4 销售收入与税金 60

第七章 资金筹措计划 61

7.1方案一的资金筹措计划 61

7.2方案二的资金筹措计划 61

7.3方案三的资金筹措计划 61

第八章 经济评价 63

8.1财务经济评价 63

8.1.1方案一财务评价 63

8.1.2方案二财务评价 67

8.1.3方案三财务评价 71

8.2 财务评价指标结果比较与分析 75

8.2.1方案比选 75

8.2.2综合评价 77

第九章 不确定性分析与风险评价 78

9.1敏感性分析 78

9.1.1单因素敏感性分析 78

9.1.2多因素敏感性分析 80

9.2临界点分析 82

第十章 结论 83

10.1经济评价与不确定性分析的结果综述 83

10.1.1经济评价结果综述 83

10.1.2不确定性结果综述 83

10.2优选的开发经营方案简介 84

10.2.1市场调查与客户需求 84

10.2.2方案建设内容 85

10.2.3方案开发经营周期 87

10.2.4方案销售计划 88

10.2.5方案融资计划 88

10.2.6方案财务评价 89

10.2.7方案风险评价 89

10.3建议 90

结 语 91

参考文献 92

附录Ⅰ 方案一 93

附录Ⅱ 方案二 110

附录Ⅲ 方案三 127

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