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摘 要

房地产开发是一项综合性经济活动，具有投资额大、建设周期长、涉及面广等特点；同时，房地产业也是一个高投资、高回报和高风险的行业。房地产开发可行性研究是投资前期工作的重要内容，为投资决策提供科学依据。本文以上海瑞虹新城天悦郡庭项目可行性研究LOT1地块为研究对象，对针对此项目提出的三种产品规划方案进行可行性分析，选择最优开发方案。

本文在对项目建设背景和可行性研究意义进行简要说明之后，结合国家宏观、微观投资环境和上海市商品住宅市场发展现状，对该项目的市场需求规模进行分析及预测，并规划了三种产品设计方案。根据三种方案分别计算投资、营业收入和成本费用等财务报表，并进行财务评价、敏感性分析和临界点分析等数学方法和模型，确定最优方案。

通过对上海瑞虹新城天悦郡庭项目可行性研究LOT1地块房地产开发项目进行的可行性研究，对三种方案进行比选，确定最优方案，得到项目可行的结论，进而提出相关投资建议和运营建议，为投资者投资决策提供可靠的依据。

关键词：房地产项目；商品住宅；可行性研究；经济效益

Feasibility study of Shanghai ruihong new city tianyue county court project feasibility study of real estate project

Abstract

Real estate development is a comprehensive economic activity, with a large investment, a long construction cycle, a wide range of features;At the same time, the real estate industry is also a high investment, high return and high risk industry.The feasibility study of real estate development is an important part of the pre-investment work, which provides scientific basis for the investment decision.In this paper, lot LOT1 of the feasibility study of tianyue county ting project in ruihong new city, Shanghai is taken as the research object. Three product planning schemes proposed for this project are analyzed and the optimal development scheme is selected.

After a brief description of the project construction background and the significance of the feasibility study, this paper analyzes and forecasts the market demand scale of the project in combination with the national macro and micro investment environment and the development status of the commercial housing market in Shanghai, and plans three product design schemes.According to the three schemes, financial statements such as investment, operating income and cost are calculated respectively, and mathematical methods and models such as financial evaluation, sensitivity analysis and critical point analysis are carried out to determine the optimal scheme.

Through the feasibility study of the real estate development project of LOT1, tianyue county, ruihong new city, Shanghai, three schemes are compared and selected to determine the optimal scheme, and the feasible conclusion of the project is obtained. Then, relevant investment Suggestions and operation Suggestions are put forward to provide reliable basis for investors to make investment decisions.

Key words: Real estate project；Commercial residence；Feasibility study；Economic benefit

目 录

摘要 I

ABSTRACT II

第一章 概述 1

1.1 建设单位情况简介 1

1.1.1施工单位名称 1

1.1.2施工单位简介 1

1.2 项目概况 2

1.2.1项目名称 2

1.2.2地块经济指标 2

1.2.3项目建设情况 4

1.3 项目提出的背景 7

1.4 可行性研究的目的 9

1.5 可行性研究的主要依据 9

1.6 可行性研究的工作步骤 10

第二章 市场调查与预测 11

2.1 投资环境的调查与分析 11

2.1.1宏观经济与形势分析 11

2.1.2房地产政策分析 12

2.1.2微观市场政策调查分析 15

2.2 项目市场状况的调查与分析 16

2.2.1上海市商品房市场状况 16

2.2.2土地市场状况调查与分析 18

2.2.3商品住宅市场 22

2.2.4项目周边环境分析 29

2.2.5项目周围竞争项目竞争情况分析 30

2.3 目标客户的确定及目标客户的需求分析 37

2.3.1目标客户确定 37

2.3.2目标客户特征总结 38

2.3.3目标客户总体分析 38

第三章 规划设计方案 40

3.1 项目规划设计要求 40

3.2 方案设计思路 41

3.2.1项目定位 41

3.2.2户型分析 41

3.2.3价格分析 41

3.2.4配套设施及家居装饰分析 42

3.3 方案项目 43

3.3.1方案一保守方案 43

3.3.2方案二中庸方案 50

3.3.3方案三风险方案 54

第四章 项目建设周期的确定 61

4.1 方案一的开发经营周期 61

4.2 方案二的开发经营周期 61

4.3 方案三的开发经营周期 62

第五章 项目投资估算 63

5.1 项目投资编制依据 63

5.1.1投资估算编制依据 63

5.1.2投资估算范围及构成 63

5.2 方案一保守方案投资估算 63

5.2.1工程费用 63

5.2.2工程建设其他费用 64

5.2.3无形资产费用 66

5.2.4预备费用 66

5.2.5建设期利息 67

5.3 方案二投资估算 67

5.3.1工程费用 67

5.3.2工程建设其他费用 68

5.3.3无形资产费用 69

5.3.4预备费用 70

5.3.5建设期利息 70

5.4 方案三风险方案投资估算 70

5.4.1工程费用 70

5.4.2工程建设其他费用 72

5.4.3无形资产费用 73

5.4.4预备费用 73

5.4.5建设期利息 73

第六章 项目收入估算 74

6.1 单位面积售价的估算 74

6.1.1商铺单位面积价格的估算 74

6.1.2商品住宅单位面积价格的估算 77

基于竞争导向的模糊综合评价定价模型定价 77

6.1.3停车位单位面积价格的估算 81

6.2 方案一的收入估算 85

6.3 方案二的收入估算 85

6.4 方案三的收入估算 85

第七章 资金筹措计划 86

7.1 方案一的资金筹措计划 86

7.2 方案二的资金筹措计划 86

7.3 方案三的资金筹措计划 86

第八章 经济评价 87

8.1 财务经济评价 87

8.1.1方案一的财务经济评价 87

8.1.2方案二的财务经济评价 91

8.2.1方案三的财务经济评价 95

8.3 财务评价指标结果比较与分析 99

8.3.1方案比选 99

第九章 不确定性分析与风险评价 102

9.1 敏感性分析 102

9.2 临界点分析 105

第十章 结论 106

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 106

10.1.1 经济评价结果综述 106

10.1.2 不确定性结果综述 107

10.2 优选的建设方案简介 107

10.2.1方案产品规划 107

10.2.2方案建设内容 108

10.2.3配套设施 109

10.2.4方案出售计划 111

10.2.5财务评价 112

10.2.6风险分析 112

10.3 建议 113

参考文献 114

结语 115

致谢 116

附表 117

第一章 概述

1.1 建设单位情况简介

1.1.1施工单位名称

建设单位：上海瑞虹新城有限公司

1.1.2施工单位简介

上海瑞虹新城有限公司，2001年07月02日成立，经营范围包括在虹口区天宝京城地块1号地块之南之北，2号、3号、4号、6号、7号、8号，9号、10号地块范围内从事房地产开发、建造和经营；物业租售；配套商业、生活服务和康乐设施；小区的整体物业管理；附设停车场（库）的经营和管理。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】

表1-1 上海瑞虹新城有限公司基本情况表

1.2 项目概况

1.2.1项目名称

上海瑞虹新城天悦郡庭项目

1.2.2地块经济指标

1.项目位置

上海瑞虹新城天悦郡庭位于上海市虹口区，正对和平公园；南侧天镇路，北接新港路，东靠瑞虹路，南面为天宝路；地理位置较佳。

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