论文总字数：38354字

摘 要

为了向企业提供合理的投资决策依据，从而保证房地产项目投资的可行性与收益性，需要进行科学的可行性研究。通过市场调查，对项目所处区域的投资环境、土地市场、房地产市场展开全面分析，结合地块特点，进行市场细分、目标市场选择、客户定位以及产品定位。规划设计了三个不同的建设方案，从项目建设周期、投资、销售收入、资金筹措等层面分别进行细化。最后通过经济评价和不确定分析，基于各项评价指标，比较选择出方案二为最佳的建设方案。

关键词：可行性研究 房地产项目 经济评价 投资测算

Feasibility Study of Runchenfu Project in Pukou District, Nanjing

Abstract

In order to provide enterprises with reasonable investment decision-making basis, thereby ensuring the feasibility and profitability of real estate investment, scientific feasibility studies are needed. Through market surveys, a comprehensive analysis of the investment environment, land market, and real estate market in the project's area is carried out, and market segmentation, target market selection, customer positioning, and product positioning are combined with the characteristics of the plot. Three different construction plans were planned and designed, which were refined from the aspects of project construction cycle, investment, sales revenue, and fund raising. Finally, through economic evaluation and uncertainty analysis, based on the various evaluation indicators, the scheme 2 is selected as the best construction scheme.

Keywords: feasibility study; real estate project; economic evaluation; investment calculation

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 概述 1

1.1建设单位情况简介 1

1.2 项目概况 1

1.2.1 项目区位 1

1.2.2 地块现状 3

1.2.3 资源环境 4

1.3 项目背景 6

1.4 可行性研究的目的 6

1.5 可行性研究的主要依据 7

1.6 可行性研究的工作步骤 7

1.6.1 明确拟开发项目性质 7

1.6.2 前期准备 7

1.6.3 市场调查与预测 7

1.6.4 方案设计与选择 7

1.6.5 深入研究 8

1.6.6 编制可行性研究报告 8

第二章 市场调查与预测 9

2.1 投资环境的调查与分析 9

2.1.1 经济发展 9

2.1.2 人口发展 10

2.1.3 区域规划 10

2.1.4 房地产政策 11

2.2 项目市场状况的调查与分析 12

2.2.1 土地市场分析 12

2.2.2 房地产市场分析 17

2.2.3 项目优劣势分析 30

2.3 目标客户的确定及目标客户的需求分析 30

2.3.1 市场细分与目标市场的选择 30

2.3.2 客户群分析 31

2.3.3 产品定位 31

第三章 规划设计方案 34

3.1 设计依据 34

3.2 规划设计方案 34

3.2.1 方案一 34

3.3.2 方案二 41

3.2.3 方案三 44

第四章 项目建设周期的确定 48

4.1 方案一 48

4.2 方案二 48

4.3 方案三 48

第五章 项目投资估算 49

5.1 方案一 49

5.1.1 建设项目总投资的组成 49

5.1.2 项目总投资估算 49

5.2 方案二 52

5.3 方案三 55

第六章 项目收入估算 59

6.1 方案一 59

6.1.1 销售收入估算 59

6.1.2 利润估算 59

6.2 方案二 60

6.2.1 销售收入估算 60

6.2.2 利润估算 61

6.3 方案三 61

6.3.1 销售收入估算 61

6.3.2 利润估算 62

第七章 资金筹措计划 63

7.1 方案一 63

7.1.1 自有资金 63

7.1.2 银行贷款 63

7.1.3 预售收入 63

7.2 方案二 63

7.2.1 自有资金 63

7.2.2 银行贷款 63

7.2.3 预售收入 63

7.3 方案三 63

7.3.1 自有资金 63

7.3.2 银行贷款 64

7.3.3 预售收入 64

第八章 经济评价 65

8.1 方案一 65

8.1.1 融资前分析 65

8.1.2 融资后分析 65

8.2 方案二 65

8.2.1 融资前分析 65

8.2.2 融资后分析 66

8.3 方案三 66

8.3.1 融资前分析 66

8.3.2 融资后分析 66

第九章 不确定性分析 68

9.1 方案一 68

9.1.1 敏感性分析 68

9.1.2 临界点分析 69

9.2 方案二 70

9.2.1 敏感性分析 70

9.2.2 临界点分析 71

9.3 方案三 71

9.3.1 敏感性分析 71

9.3.2 临界点分析 73

第十章 结论 74

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 74

10.1.1 多方案增量投资经济评价 74

10.1.2 经济评价结果综述 74

10.1.3 不确定分析结果综述 75

10.2 优选的建设方案简介 75

10.2.1 优选方案的确定 75

10.2.2 方案二简介 75

10.3 建议 75

参考文献 77

附录 78

附图 78

附表 86

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