论文总字数：55279字

摘 要

本毕业设计为房地产评估，是根据不同的估价方法，遵循相应的估价原则，按照一定的估价程序，采用科学的估价方法，对房地产的真实、客观、合理的价格所作出的估计和推测性的判断。选取的评估对象为南京市建邺区燕山路98号东原印长江1、2、3号楼住宅及商业房地产，评估总建筑面积45510.4㎡，分摊土地面积9102.3㎡。此项目为在建工程，1、2号楼已完工80%，3号楼已完工，估价工作完成后需扣除未完工部分的价值。评估目的为估价委托人了解估价对象房地产的市场价值提供参考依据。

经现场查勘，估价对象位于南京市建邺区，该区大力发展大力发展商住一体的房地产业。评估过程中对估价对象所处的建邺区以及周围商圈进行深入的调查研究，了解估价对象周边的房地产市场的环境，同时了解国家及地方的有关政策法规和标准，确定影响评估价值的因素。结合搜集到的资料，并采用较为常用的市场比较法、收益法对评估对象进行市场价值评估。最终，在假设和限制条件为前提下，经测算得出本次评估对象与估价时点2019年4月20日的使用权出让总价为人民币贰拾伍亿肆仟零壹拾叁万壹仟捌佰贰拾元。

关键词：房地产评估 估价程序 估价方法

Nanjing Dongyuan Yinchangjiang part of the

real estate valuation report

Abstract

This graduation project is the real estate appraisal, is according to the different appraisal method, follows the corresponding appraisal principle, according to the certain appraisal procedure, USES the scientific appraisal method, to the real estate, the objective, the reasonable price makes the estimate and the forecast judgment. Selection of assessment object for the nanjing jianye district yanshan road 98 east the original print of the Yangtze river, tower 1, 2, 3, residential and commercial real estate, assess the total construction area 45510.4 ㎡, share land area 9102.3 ㎡. The project is under construction. 80% of buildings 1 and 2 have been completed, and building 3 has been completed. The purpose of the appraisal is to provide reference for the appraisal client to understand the market value of the real estate.

The field survey, appraisal object is located in nanjing jianye district, the district to develop vigorously develop commercial residential real estate industry. Assessment in the process of the valuation object of jianye district and the surrounding business circle in-depth investigation and study, understand the surrounding environment of the real estate market valuation object, at the same time, understand the national and local relevant policies and regulations and standards, to determine the impact assessment factors of value. Combined with the collected data, market comparison method and income method are used to evaluate the market value of the appraisal objects.In the end, the total price of the use right of the evaluation object and the valuation time point in April 20, 2019 is calculated by the assumption and the limit conditions, and the total price of the transfer of the right of use of the value of RMB 2139512618 yuan.

Key Words: Real estate assessment;Valuation procedures;Valuation method

目录

摘 要 I

Abstract II

第一章 致委托方函 1

第二章 估价师声明 2

第三章 估价的假设和限制条件 3

3.1估价的假设条件 3

3.2未经调查确认或无法调查确认的资料或数据 3

3.3估价中未考虑的因素及一些特殊处理 4

3.4本报告使用的限制条件 4

第四章 房地产估价结果报告 5

4.1委托方 5

4.2估价方 5

4.3估价对象 5

4.3.1概况 5

4.3.2位置及区位环境 6

4.3.3土地状况 9

4.4估价目的 9

4.5估价时点 9

4.6价值定义 9

4.7估价依据 9

4.7.1本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件 9

4.7.2本次估价采用的主要技术规程 10

4.7.3估价委托人提供资料 10

4.7.4估价机构、估价人员掌握和搜集的其他估价所需资料 10

4.8估价原则 10

4.8.1此次估价遵循的行为原则 10

4.8.2此次估价遵循的技术原则 10

4.9估价方法 11

4.9.1适用的估价方法 11

4.9.2不适用的估价方法 11

4.9.3估价方法定义 12

4.10估价结果 12

4.11估价人员 12

4.12估价作业日期 12

4.13估价报告应用的有效期 12

第五章 房地产估价技术报告 13

5.1实物状况描述与分析 13

5.1.1估价对象基本情况 13

5.1.2道路通达状况 13

5.1.3公共交通状况 13

5.1.4道路通达状况 13

5.1.5基础设施配套情况 13

5.1.6公共设施配套情况 14

5.1.7周边环境 14

5.2权益状况描述与分析 14

5.3区域因素分析 14

5.3.1南京市地理位置及概况 14

5.3.2建邺区概况 16

5.4市场背景分析 16

5.5最高最佳使用分析 17

5.5.1合法性分析 17

5.5.2最高最佳利用分析 18

5.6估价方法的选用 18

5.6.1适用的估价方法 19

5.6.2不适用的估价方法 19

5.6.3估价方法定义及测算基本公式 20

5.7估价测算过程 20

5.7.1比较法计算1、2号楼住宅房地产的价格 20

5.7.2比较法计算3号楼住宅房地产的价格 27

5.7.3比较法计算1号楼商业一二层房地产的价格 34

5.7.4收益法计算1号楼商业一二层房地产的价格 39

5.7.5比较法计算2号楼商业一层房地产的价格 48

5.7.6收益法计算2号楼商业一层房地产的价格 54

5.7.7房地产的总价格 64

结语 65

参考文献 66

附 件 67

致谢 70

第一章 致委托方函

XXXXXX股份有限公司：

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