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摘 要

本文在南京城市规划定位和未开前景迎来新的历史机遇，旧城改造以及新城区建设房地产加快的背景下，对世茂外滩新城房地产项目进行了可行性研究，先对房地产的概念、房地产业的简介以及中国房地产市场状况进行介绍与分析，然后提出本文所要研究的具体项目——南京鼓楼区世茂外滩新城房地产项目可行性研究。

通过对项目所在地南京市的房地产发展趋势进行分析，以具体项目世茂外滩新城为结合点，通过对该住宅小区项目开发所在地块的位置分析、产品定位、开发策略及区域市场预测、成本预测、目标利润分析、风险评价、综合技术经济分析等各方面指标的研究，并在项目的市场调查与分析和项目的经济评价做了大量工作，提供了项目的开发及决策的特点，并给出了项目开发的建议，选出了最佳开发方案,完成了项目全面的可行性研究。

本文采取了较多的市场调查与相关住宅小区项目建设的调研与对比，具有一定的代表性和现实意义。

关键词：世茂外滩新城房地产项目 可行性研究 市场调查 财务评价

The Research on The Feasibility of Shimao Bund New City in Gulou,Nanjing

Abstract

In this paper, under the background of the new historical opportunities for the orientation and unopened prospects of urban planning in Nanjing, the transformation of old cities and the acceleration of real estate construction in new urban areas, a feasibility study was conducted on the Shimao Bund New City real estate project. The concept of real estate and the real estate industry were first introduced. The introduction and analysis of China's real estate market are presented and analyzed. Then the specific project to be studied in this article is the Feasibility Study of the Shimao Bund New City real estate project in Gulou District, Nanjing.

Through the analysis of the real estate development trend in Nanjing where the project is located, with the specific project Shimao Bund New City as a joint point, through the position analysis, product positioning, development strategy and regional market forecast, cost forecast, and target Researches on various indicators such as profit analysis, risk assessment, comprehensive technical and economic analysis, and a lot of work have been done in the market survey and analysis of the project and the economic evaluation of the project, providing the characteristics of project development and decision-making, and giving the project The development proposal selected the best development plan and completed a comprehensive feasibility study of the project.

This article has taken a lot of market research and related residential area project construction research and comparison, has certain representative and practical significance.

Key Words: the real estate project of Shimao Bund New City; Feasibility study; Market survey; Financial evaluation

目 录

摘 要 I

Abstract II

目 录 III

第一章 概述 1

1.1 建设单位情况简介 1

1.1.1 项目建设单位名称 1

1.1.2 建设单位简介 1

1.2 项目概况 1

1.2.1 项目名称 1

1.2.2 项目地块情况 1

1.2.3 项目周边环境 3

1.2.4 项目建设情况 3

1.3 项目提出的背景 4

1.3.1 项目建设背景 4

1.3.2 项目建设的目的和意义 4

1.4 可行性研究的目的 5

1.5可行性研究的工作步骤 5

第二章 市场调查与预测 7

2.1 投资环境的调查与分析 7

2.1.1政策环境的调查与分析 7

2.1.2经济环境的调查与分析.................................................................................................7

2.1.3社会环境的调查与分析.................................................................................................8

2.1.4区域综合环境.................................................................................................................9

2.2 房地产市场状况的调查与预测 9

2.2.1南京市房地产市场现状 9

2.2.2鼓楼板块房地产市场的发展优势 12

2.3 周边竞争项目分析..........................................................................................12

2.3.1 竞争项目分布 12

2.3.2 项目周边环境 16

2.3.3 类似房地产项目投资费用的调查分析 16

2.3.4 类似房地产项目开发经营周期的调查与分析 16

2.4项目SWOT 分析 ...........................17

2.4.1 项目优势分析.............................................................................................................17

2.4.2 项目劣势分析.............................................................................................................17

2.4.3 项目机会分析.............................................................................................................17

2.4.4 项目威胁分析.............................................................................................................17

2.5目标客户的确定及目标客户的需求分析 18

2.5.1 目标客户的确定 18

2.5.2 目标客户的需求分析 18

第三章 规划设计方案 19

3.1 项目规划设计要求 19

3.2 项目方案 19

3.2.1 方案一 19

3.2.2 方案二 21

3.2.3 方案三 23

第四章 项目开发经营周期 25

第五章 项目投资、运营费用估算 27

5.1 方案一项目投资、运营费用估算 27

5.1.1 土地费用 27

5.1.2 前期工程费 27

5.1.3 基础设施建设费 27

5.1.4 建筑安装工程费 28

5.1.5 公共配套设施建设费 28

5.1.6 开发间接费用 29

5.1.7 管理费用 29

5.1.8 财务费用 29

5.1.9 销售费用 29

5.1.10 开发期税费 29

5.1.11 其他费用 30

5.1.12 不可预见费 31

5.1.13 经营资金 31

5.2 方案二项目投资、运营费用估算 31

5.2.1 土地费用 31

5.2.2 前期工程费 31

5.2.3 基础设施建设费 32

5.2.4 建筑安装工程费 32

5.2.5 公共配套设施建设费 32

5.2.6 开发间接费用 33

5.2.7 管理费用 33

5.2.8 财务费用 33

5.2.9 销售费用 33

5.2.10 开发期税费 33

5.2.11 其他费用 34

5.2.12 不可预见费 35

5.2.13 经营资金 35

5.3 方案三项目投资、运营费用估算 35

5.3.1 土地费用 35

5.3.2 前期工程费 35

5.3.3 基础设施建设费 36

5.3.4 建筑安装工程费 36

5.3.5 公共配套设施建设费 37

5.3.6 开发间接费用 37

5.3.7 管理费用 37

5.3.8 财务费用 37

5.3.9 销售费用 37

5.3.10 开发期税费 38

5.3.11 其他费用 38

5.3.12 不可预见费 39

5.3.13 经营资金 39

第六章 项目收入估算 41

6.1 销售单价的估算 41

6.1.1 高层住宅销售单价的估算 41

6.1.2 小高层住宅销售单价的估算 45

6.1.3 机动车停车位使用权价格的估算 48

6.2 方案一的收入估算 49

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