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摘 要

房地产项目可行性研究通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价，从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著，可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，也是房地产开发项目决策的重要依据。本文以南京河西金茂府G12、G13地块房地产开发项目为研究对象，并对此项目三种规划方案的可行性问题展开研究。

本文在对项目背景和可行性研究意义进行简要说明后，结合国家宏观、微观投资环境

和南京市房地产发展现状对项目的市场需求进行了分析，并规划了三种方案。根据三种方

案分别计算投资和收入等财务报表，并结合财务评价和敏感性分析、临界点分析等数学方法和模型，确定最佳方案。

通过对南京河西金茂府G12、G13地块开发项目进行的可行性研究，得出了最优方案和项目可行的结论，并提出了相关的投资建议，为投资者投资决策提供了依据。

关键词：房地产项目 可行性研究 经济效益

The feasibility study report of G12、G13 Plot of Hexi Jinmaofu,Jianye District,Nanjing

Abstract

Real estate project feasibility study is to ensure that it is technically feasible,the environment allowable,economically reasonable,significant economic benefit.Real estate development feasibility study is an important decision-making steps in the analysis process,also an important basis for important decisions. this paper regards real the estate development of G12、G13 Plot of He Yan Road in Yanziji Street,Qixia District,Nanjing as the research object and investigates the feasibility of three planning schemes.

After a brief description to the background and significance of project, by combining with the national macro, micro investment environment and Nanjing City real estate development status, the market demand for the project is analyzed and three schemes are planned. Investment and income financial statements are calculated according to the three planning schemes and the best scheme is determined by combining the financial evaluation and sensitivity analysis, critical point analysis methods and mathematical models.

Through the real estate development of G12、G13 Plot of He Yan Road in Yanziji Street,Qixia District,Nanjing in the feasibility study, the best scheme and conclusion of feasibility is obtained and the paper gives the relevant suggestions which is basis for investment decision.

Key Words: Real estate project; Feasibility study; Economic benefit

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 概述 7

1.1 建设单位情况简介 1

1.1.1 项目建设单位名称 1

1.1.2 建设单位简介 1

1.2 项目概况 1

1.2.1 项目名称 1

1.2.2 项目地块情况 1

1.2.3 项目建设情况 2

1.3 项目提出的背景 4

1.4 可行性研究的目的 5

1.5 可行性研究的主要依据 6

1.6 可行性研究的工作步骤 6

第二章 市场调查与预测 7

2.1 房地产投资环境的调查与分析 7

2.1.1 国家宏观投资环境的调查与分析 7

2.1.2 南京市房地产投资环境的调查与分析 8

2.1.3建邺区房地产投资环境的调查与分析 10

2.2房地产市场状况的调查与分析 11

2.2.1南京市房地产市场的状况 11

2.2.2 类似房地产商品价格的调查与分析 14

2.2.3 项目周边房地产竞争情况 16

2.2.4 项目周边环境 17

2.3 目标客户的确定及需求分析 17

2.3.1 目标客户的确定 17

2.3.2 目标客户的需求分析 19

第三章 规划设计方案 1

3.1 项目规划设计要求 21

3.2 项目方案 22

3.2.1 方案一 22

3.2.2 方案二 25

3.2.3 方案三 28

第四章 项目开发经营期 32

4.1 方案一的开发经营周期 33

4.2 方案二的开发经营周期 34

4.3 方案三的开发经营周期 35

第五章 项目投资估算 36

5.1 投资估算的编制依据 36

5.1.1 投资估算的编制依据 36

5.1.2 投资估算的范围及组成 36

5.2 方案一投资估算 36

5.2.1 工程费用 36

5.2.2 工程建设其他费用 38

5.2.3 预备费用 39

5.2.4 建设期贷款利息 40

5.3 方案二投资估算 40

5.3.1 工程费用 40

5.3.2 工程建设其他费用 41

5.3.3 预备费用 43

5.3.4 建设期贷款利息 43

5.4 方案三投资估算 43

5.4.1 工程费用 43

5.4.2 工程建设其他费用 44

5.4.3 预备费用 46

5.4.4 建设期贷款利息 46

第六章 项目收入估算 47

6.1 销售单价的估算 47

6.1.1 高层精装大户型住宅销售单价的估算 47

6.1.2 高层精装小户型住宅销售单价的估算 51

6.1.3 高层毛坯小户型住宅销售单价的估算 54

6.1.4 沿街商业出售单价的估算 58

6.1.5 机动车停车位使用权价格的估算 62

6.2 方案一的收入估算 62

6.2.1 销售单价 62

6.2.2 销售面积、机动车停车位的确定 63

6.2.3 销售比例的确定 63

6.2.4 销售收入与税金 63

6.3 方案二的收入估算 64

6.3.1 销售单价 64

6.3.2 销售面积、机动车停车位的确定 64

6.3.3 销售比例的确定 64

6.3.4 销售收入与税金 64

6.4 方案三的收入估算 65

6.4.1 销售单价 65

6.4.2 销售面积、机动车停车位的确定 65

6.4.3 销售比例的确定 65

6.4.4 销售收入与税金 66

第七章 资金筹措计划 67

7.1 方案一的资金筹措计划 67

7.2 方案二的资金筹措计划 67

7.2 方案三的资金筹措计划 67

第八章 经济评价 69

8.1 财务经济评价 69

8.1.1 方案一财务评价 69

8.1.2 方案二财务评价 72

8.1.3 方案三财务评价 75

8.2 财务评价指标结果比较与分析 79

8.2.1 方案比选 79

8.2.2 综合评价 81

第九章 不确定性分析 82

9.1 敏感性分析 82

9.1.1 单因素敏感性分析 82

9.1.2 多因素敏感性分析 84

9.2 临界点分析 85

第十章 结论 86

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 86

10.1.1 经济评价结果综述 86

10.1.2 不确定性结果综述 86

10.2 优选的开发经营方案简介 87

10.2.1 市场调查与客户需求 87

10.2.2 方案建设内容 88

10.2.3 方案开发经营周期 90

10.2.4 方案销售计划 91

10.2.5 方案融资计划 92

10.2.6 方案财务评价 92

10.2.7 方案风险评价 93

10.3 建议 93

结 语 94

参考文献 95

附录Ⅰ 方案一 96

附录Ⅱ 方案二 109

附录Ⅲ 方案三 122

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