论文总字数：18924字

摘 要

城镇房屋征收评估时城市快速发展的一项重要任务。通过快速准确地评估城镇征收补偿价格，合理、公平、公正地处理征收补偿纠纷，已成为确保城市建设和社会稳定的一项重要任务。目前，我国城镇房屋征收补偿评估工作量大、征收矛盾也频频爆发，如何合理、快速、透明化标定征收补偿价格成为十分重要的工作。

本文首先通过查阅大量资料对我国的征收补偿现状、房地产估价现状进行深入了解。在阅览资料的过程中，研究发现，市场比较法、重置房价法和区位价格法在国内城市住宅征收和评估方法中得到了广泛的应用，这些方法都存在着不同的不足。由此，本文结合替代原理对三种方法进行了标准房屋价法的研究。通过特定区域房屋分类确定标准房屋，然后评估标准房屋的市场价值，最后利用统一修正体系对特定区域内其他房屋进行修正，评估出各个被征收房屋的市场价值。在评估标准房屋市场价值时，对区域因素和个别因素进行权重处理提高标准房屋价格的准确性。

最后，运用实例检验分析其可行性，此方法可以批量操作，同时使估价结果透明化及具有可比性，对征收补偿评估具有现实意义。

关键词：征收评估 标准房屋价法 统一修正体系 实例检验

The appraisal method and practice of urban housing expropriation

Abstract

Urban housing levy assessment is an important task of urban rapid development. It has become an important task to ensure urban construction and social stability by fast and accurate assessment of the indemnity price of cities and towns, and rational, fair and equitable solve indemnity dissensions. At present, the burden of indemnity assessment in urban housing expropriation in China is very heavy, and the contradiction of expropriation is frequent. It is very important to make a reasonable, rapid and transparent demarcation of the indemnity price.

In this paper, a thorough understanding of the positions standstill of China's collection indemnity and the positions standstill of actual property appraisal were got by consulting a lot of data. In the process of reading the information, the research found that the market comparison method, the resetting house price law and the location price method have been widely used in the domestic urban housing collection and evaluation methods. These methods have different shortcomings. Therefore, combined with the substitution principle, the standard housing price method is studied in the three methods. The standard housing is identified by the specific regional housing classification, the market value of the standard house is evaluated, and the other houses in the specific area are amended to assess the market value of the various houses. When evaluating the value of standard housing market, the weights of regional factors and individual factors should be weighted to improve the accuracy of standard housing prices.

Finally, an example is used to test the feasibility of the method. This method can be operated in batch, at the same time it makes the evaluation result transparent and comparable, which is of practical significance for the collection and indemnity evaluation.

Key word：Levy valuation;Standard housing price method; Unified amendment system; Case analysi

目录

摘 要 I

Abstract II

第一章 绪论 1

1.1选题背景及研究意义 1

1.1.1选题背景 1

1.1.2研究意义 1

1.2国内外研究现状 2

1.2.1国内外房地产征收赔偿研究现状 2

1.2.2国内外房地产评估研究现状 4

1.3研究内容及技术路线 5

1.3.1研究内容 5

1.3.2研究路线 5

第二章 城镇房屋征收估价基础理论 7

2.1房屋征收相关理论 7

2.1.1房屋征收土地类型 7

2.1.2房屋征收房屋类型 7

2.1.3房屋征收特点 7

2.2房屋估价补偿相关理论 8

2.2.1估价理论 8

2.2.2估价原则 8

2.2.3估价基本方法 9

第三章 城镇房屋征收估价方法应用分析 12

3.1标准房屋价法的提出 12

3.1.1标准房屋价法的原理 12

3.1.2标准房屋价法的优势 12

3.2标准房屋的选定 12

3.3标准房屋价格确定 13

3.3.1确定因素权重 13

3.3.2影响因素权重确定 13

3.3.3确定标准房屋价格 14

3.4建立统一的修正体系 14

3.4.1房屋新旧程度修正 15

3.4.2房屋朝向修正 15

3.4.3房屋结构修正 15

3.4.4房屋楼层修正 15

3.4.5房屋环境、临街状况修正 16

3.5实例测算 16

3.5.1征收项目实例概括 16

3.5.2选定标准房屋 16

3.5.3标准房屋价格评估 16

3.6标准房屋价法评价 18

第四章 结论与展望 20

4.1研究结论 20

4.2展望与不足 20

参考文献 22

致谢 24

第一章 绪论

1.1选题背景及研究意义

1.1.1选题背景

目前，我们的国家越来越富强，人民生活价值观的提高，对财产积累的着迷。从20世纪90年代中国房地产市场兴起，到如今已成为国家非常关注的支柱产业。同时，城市化进程的不断加快，导致不论是一二线城市，还是经济发展相对而言较为落后的三四线城市人口的快速增长及用地紧张，对于土地的需求更加旺盛，伴随着就是对土地上房屋的大量征收。国内大量城市的建设步伐逐渐加快，房屋征收工作量也越来越重。

城市建设的步伐加快，首当其冲的便是房屋征收问题。不过房产征收涉及面广、利益冲突十分复杂，过程更是困难重重。矛盾伴随着城市化进程的不断深入，房屋征收工作量不断加重，也愈演愈烈，无论是在普通群众与政府人员之间，还是在普通百姓与开发商之间。征收矛盾愈演愈烈。从重庆杨家坪“最牛钉子户”到“唐福珍拆迁自焚事件”，再到我国最高人民法院通报的十大征收典型案例，造成这一争议的主要原因之一是被征收人不接受征收补偿价格。房价的评估是确定补偿价格的重要依据，对补偿价格的收取有着最直接的影响。因此，城市住宅的补偿价格直接演变为房地产估价问题。因此，怎么评估被征地房屋的价格，合理科学地价格评估是解决征地矛盾的一项重要措施，也引起了社会的广泛关注。

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