论文总字数：20543字

摘 要

现如今在全国地产普遍不景气的情况下，南京房地产市场却一片火热。尤其以江北新区，浦口这片为代表短短大半年长了近5000均价。在人们疯狂购房的同时，也不得不担心是否会出现房价大跌的现象。于是笔者选择了一个具有一定代表性的地产公司——南京银城地产集团开发有限公司，用来做为研究对象探讨现如今的地产公司的服务定位以及评价分析。希望能够通过工业工程相关知识探讨研究看到全国地产的发展动向和趋势，以及地产公司应该如何调整企业定位和发展方向。

希望可以通过这些相关的数据处理以及案件分析得到，一个系统化的结论便于我们进行相关的研究和探讨！

关键词： 地产 定位 评价分析

The property service orientation and evaluation analysis of NAN JING YINCHENG DI CHAN

ABSTRACT

Nowadays under the condition of the national real estate is generally bad, NANJING real estate market is a hot.Especially in JIANGBEI district, PUKOU represented by the within most of the older nearly 5000 average.When people are crazy to buy at the same time, also have to worry about whether there will be a phenomenon of prices tumble.And the author chose a representative real estate in a company-- --NANJING YINCHENG Real Estate Development co., LTD. Used as the research object of today's real estate company service orientation and the analysis of the evaluation.Hope to be able to see through industrial engineering knowledge to explore research national real estate developments and trends, as well as the real estate company should be how to adjust the positioning and development direction.

Hope can through these relevant data processing and case analysis, a systematic conclusion to facilitate us to research and explore!

Key words:Real estate Positioning Evaluation analysis

目 录

摘 要 II

第一章 绪论 - 5 -

1.1 论文研究背景 - 5 -

1.2研究的方法和内容 - 6 -

1.3文章的结构框架 - 7 -

第二章 借鉴美国房地产发展历史 - 8 -

2.1美国房地产市场发展的四个阶段 - 8 -

2.2本章小结 - 12 -

第三章 我国地产现状、发展趋势以及政策走向分析.. - 13 -

3.1调控不力乃房价上涨主要因素 - 13 -

3.2行政调控的影响 - 14 -

3.3货币升值的影响 - 15 -

3.4本章小结 - 16 -

第四章 南京银城地产公司分析 - 18 -

4.1南京银城地产的发展历史 - 18 -

4.2银城地产产业分析 - 19 -

4.3南京地产市场现如今状况分析 - 21 -

4.4运用模糊综合评价进行分析 - 22 -

4.5本章小结 - 24 -

第五章 总结 - 25 -

参考文献 - 27 -

致谢 - 29 -

第一章 绪论

1.1 论文研究背景

查阅相关文献了解到，我国政府行政调并不是那么的给力，而这就成为了部分区域房地产市场过热的主要因素。可能是因为受到了人民币升值的影响，又或者是其他利益主体的牵制，预期未来房地产调控还是会由行政调控主导，但是房价将不会再出现涨涨跌跌的不稳定情况。然而为了有效控制房地产价格，政府应调整产业政策，规范房地产外商资金和企业的进入，增加对我国房地产政策配套措施补齐和监管，从而稳定地产的行业市场状况，毕竟地产是属于国家经济命脉之一。

自从我国改革开放后，渐渐将住房分配变得商品化和货币化后，我国房地产行业在项目开发以及在市场上的流通取得了巨大进展，可是于此同时各家房地产开发商们还得承受市场波动所带来的影响。一个角度上来说，宏观经济走势对地产行业市场的影响不可不说是牵一发而动全身，经济寒潮的突然爆发使得中国的股票市场和房地产市场相约一起进入冻结的状态；而从另一方面来讲的话，因为房价的快速上升，很大程度上可以说房价己经超过了绝大部分市民的承受范围，这使得很多市民是买不起房的，而这又相应的导致了商品房的大量空置，投资与收获利润的相差比例过大，因此出现了地产行业外的老板们纷纷抢滩房地产而这导致行业内的竞争再次加剧。而此时有购买力的居民的购房行为也渐渐的变得理性话，“持币观望”的现象成为常态，相应的一些城市房地产项目难以销售变现的情况也伴随着市场的有价无市情形显现出来。其实从上面笔者所分享的内容来看，采取切实有效的措施加以规避房地产开发必须也是必然的。

政策对企业的影响是巨大，但是企业自身的管理也是同样的重要。而所谓的企业管理标准化简单来说就是在企业法人或者它的指定代理人的带领下，按照政府下达的方针、政策和经营模式来运营和发展企业，并且由专门的企业标准化管理部门对企业标准化工作进行设计、组织、指挥、协调，然后再对正在或是即将进行的活动进行全方而的管理和监察。简单来说，企业的管理标准化是指企业通过有效的组织和协调的手段来实现生产经营活动的标准化，并且随着企业管理标准化水平的不断提高，产品的竞争力将会得到不断的增强，物质资源的消耗将会变得越来越低，科研研究将会获得更大的成果、生产秩序变得越来越严谨，这最终的结果便是实现了经济效益的最大化。因此如果能够在企业的经营和管理范围之内能得到最好的秩序的话，这将使得面对已经发现存在或者是暗中存在的问题时制订的相同或者是重复使用的规则的活动让完成企业管理标准化的目的变得容易和简单得多，当然其中最重要的就是成立和实行企业管理标准化体系，以及制订企业的标准和落实实践完成各级标准的过程。这种企业间的竟争，就好像是一场长距离的马拉松比赛，胜负未必要等到终点那最后一战，因为期间的每一次转弯，每一条直线的冲刺，都是潜在的超越机会，只要把握住机会，掌握了技巧，这场比赛中途就将会比出高低，往往来看结果在比赛过程中就已经见分晓了。以此作为参考，如果想要产品最快最准确地到达消费者这个终点站，这里每一个路径的抉择都是十分重要的。

一个企业如果想获得更加好的发展，那么它就必须拥有一个好的营销手段——即营销渠道。营销渠道简单来说就是商品从制造商那里生产出来后到达消费者手期间采取的方式或者采取的手段。在现如今这种商品经济社会中，绝大多数从工厂里出品的可进行交易的商品，都经过一系列中间商，才能上市供市民去选择。因而，选择什么样的中间商以及什么模式的营销渠道也成为了企业市场组合策略中重要的一环。现如今房地产行业也带有不少渠道，甚至于在不少地产公司专门成立了渠道部门，为的是在最少的资金下得到最大的客户到访力度，并且渠道部门得到了市场的极大肯定，据我所知专门的渠道部门出现在龙湖地产。

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