论文总字数：13258字

摘 要

国民经济发展中的重要组成部分就是房地产的建设与发展，各行各业都要参与其中，都需要其参与正常的经济活动。然而近年来，房地产发展迅猛，特别是江苏出现了经济发展不协调的问题，吸引了各行各业的眼球。

首先，本文通过分类分析刻画了江苏房地产业的发展阶段及其发展趋势，对房地产的发展进行了梳理；其次对江苏房地产的阶段趋势进行研究，通过市场的发展状况对其进行了评价；从供需两方面深度剖析影响江苏房地产发展的因素；最后，总结评价江苏房地产的发展状况，并对其提出相应的意见。

关键词：房地产阶段 发展趋势 政策现状 影响因素

Research on real estate development, trends and policy options of Jiangsu Province

Abstract

The real estate industry has played an important and irreplaceable role during the course of national economic development. Each industry should be in possession of a certain amount of property to maintain the normal operation and thus can not isolate itself from the real estate industry. In recent years, the rapid development of real estate industry in Jiangsu has shown a sign of being out of step with the economic development. Hence, it has attracted wide attention from all sides. First of all, this paper has made a study of the development of real estate industry by analyzing the development status and tendency in Jiangsu’s real estate industry. Secondly, this paper has studied the tendency of Jiangsu’s real estate industry and made the evaluation based on development status in the market. In terms of supply and demand, this paper has also looked into the factors influencing the development of Jiangsu’s real estate industry. To conclude, this paper has evaluated Jiangsu’s real estate industry and offered some advice accordingly.

Keywords: real estate stage; development tendency; status; influencing factors

目 录

摘 要 Ⅰ

Abstract Ⅱ

第一章 绪论 1

1.1研究背景与研究意义 1

1.2文献综述 5

1.3研究内容与研究方法 3

第二章 江苏房地产市场发展阶段与现状分析 4

2.1 江苏房地产发展阶段分析 4

2.2江苏房地产发展的现状及特点 5

2.2.1 江苏房地产市场的总体情况 5

2.2.2 江苏房地产市场开发供应情况 5

2.2.3 江苏房地产市场的特点 6

第三章 江苏省房地产发展的影响因素分析 8

3.1江苏房地产发展影响因素---需求方面 8

3.1.1城镇化发展水平对江苏房地产的影响 8

3.1.2居民收入对江苏房地产的影响 8

3.1.3政府宏观政策对江苏房地产的影响 9

3.1.4经济发展对江苏房地产的影响 9

3.1.5市场预期对江苏房地产的影响 9

3.2江苏房地产发展影响因素---供给方面 10

3.2.1土地价格对江苏房地产的影响 10

3.2.2地理位置对江苏房地产的影响 10

第四章 研究结论与对策建议 11

4.1 研究结论 11

4.2 江苏房地产发展的对策建议 11

4.2.1对政府的对策建议 11

4.2.2对企业的对策建议 12

参考文献 14

第一章 绪论

1.1研究背景与研究意义

国民经济发展中的重要组成部分就是房地产的建设，是我国国民经济发展中的重中之重。房地产行业的发展，关乎着我国市场经济的繁荣发展，还与人们的利益息息相关，直接影响着社会的和谐、稳定、持续发展，对于社会文明的进步与发展起着十分重要的影响，是建设社会主义和谐社会的最重要保障。1997年，我国经济发展发展的速度进入到一个新的阶段，人民的生活质量得到了翻天覆地的变化，经济的高速发展，城市规模的日益扩张，基础建设的大量投入，使房地产行业如雨后春笋般崛起。

近些年来，房地产市场发展迅猛，房产事业呈现持续、稳健的态势，为我国市场经济的稳定、高速增长做出了突出贡献。而在本国房地产行业中，江苏的房地产表现尤为突出，发展势如破竹。全国房地产在2013年共投资86013.38亿元，而2012年，房地产投资只有71803.79亿元，同比增长了16.5%。但是，在房地产市场发展势头良好的同时，江苏房地产市场也出现了一些问题，主要是房地产市场销售量持续下滑，例如2014年，全国商品房销售面积12.1亿平方米，销售额7.63万亿元，同比都下降了百分之七左右^[1]。导致销售量下滑的原因有很多，受到国家宏观政策的影响，尤其是国家连续提高了银行贷款利率以及第二套住房及以上的首付款利率对房地产的影响。

1.2文献综述

国外房地产发展较早，房地产市场形成较为成熟，房地产的相关研究处于前列。M.Ball和T.Morrison（2007）对房地产投资与经济增长的关系作出了深入的研究，并得出了房地产投资与人均GDP的关系，房地产投资占人均国民生产总值的比例与人均国民生产总值水平成正比的结论。英国著名房地产理论学者William. C和Denise（2006）通过详细研究西方各发达国家房地产增值与国家经济发展增值速度，得出了重要结论，即房地产增值速度与国家经济发展增长速度的比例应保持在1.4:1的比率上，只有达到这个比率才可以保证国家经济的稳定、健康发展。美国学者Himmelberg(2008)在其出版的著作中研究了自有住房的成本以及通过成本、收入以及租金等因素来测算自有住房的实际价值，并对房地产市场泡沫进行了详细的分析。国外学者Lastrapes(2010)经过对房地产市场长期的理论研究，对非耐用品和住房消费构建了动态模型，以此模型为基础对货币供给与房地产市场价格的

关系进行了详细分析。Erik Hurst和Frank Stafford（2004）在流动性约束与抵押贷款行为的收入模型的平台上，详细的研究了住房抵押贷款对居民投资以及消费的影响。Iacoviello（2005）建立了货币经济周期模型，深刻分析了货币政策与房价之间的关系。

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