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高速公路服务区 - 市场和租金

英国高速公路服务区调查

英国赫默尔亨普斯特德

摘要

目的 - 本研究调查了高速公路服务区域租赁价值的驱动因素，旨在识别和分析这些因素，以更好地了解这些地区的零售机会。

设计/方法论/方法 - 主要研究着眼于客户/客户选择到访高速公路服务区的原因。 此外，这项研究还包括两项关于高速公路服务区的案例研究和一些与该领域专家的访谈。

调查结果 - 主要调查结果确定营业额有所增加，由于高速公路服务区租金主要以基本租金和营业额百分比数字计算，因此显示租金价值增加。 还有人提出，由高速公路局和交通部制定的规定阻碍了高速公路服务区的增长。

原创性/价值 - 作为零售市场的一个子集，关于高速公路服务区的租赁决定因素的研究很少。 这项研究提供了一个洞察这个子市场的机制，并确定出租价值的驱动因素。

关键词 高速公路服务区，租金价值，零售客流量，估价，标牌，高速公路

论文类型：研究论文

专业术语

在整篇文章中使用以下单词/短语，定义如下：

多用途主干道 - “中央拥有和维护的道路”（英国政府，2012）。

投资价值 - “资产对所有者或潜在所有者的价值”（皇家特许测量师学会，2011年）。

高速公路服务区 - 就这项研究而言，这是一座提供服务的建筑物，可以让驾车者在旅途中休息，加油，放松，吃喝。 这些服务区可能位于主干道或高速公路上。

市场租金 - “在适当的市场营销中，按照公平的交易，在估价日期，在愿意出租人和愿意承租人之间的财产或空间内的估计租金谨慎行事而不受强制“（皇家特许测量师学会，2011）。

战略道路网络 - “包括高速公路在内的主干道网络，交通运输部长是公路主管部门”（运输部，2008年）。

分区 - “为评估目的而衡量零售物业的标准方法。 公共和私营部门调查人员使用它来计算零售物业的价值。 它认识到房屋最有价值的部分是距离窗户最近的前部“（估价办公室，2011）。

缩略语表

AA 汽车协会。

DFT 交通运输部。

HA 高速公路局。

LDF 地方发展框架。

LPA 地方规划局。

Mamp;S 马克斯和斯宾塞的。

RICS 皇家特许测量师学会。

SRN 战略道路网络。

TDRGD 交通标志条例和一般指示。

介绍

英格兰第一个高速公路服务区与M1高速在1959年11月2日同时开放（2009年高速公路档案信托基金会）。 此后又有70个高速公路服务区开放，目前有两个正在建设中。 本来高速公路服务区是政府所有，在1992年取消了国有化，大部分现在都是私人拥有和管理的。 英国有三家主要运营商：Moto（43.5％的市场份额），Welcome Break（25.8％的市场份额）和RoadChef（19.8％的市场份额）（Mintel，2008）。 图1显示了英格兰高速公路服务区的分布情况。

自从1992年取消国有化以来，高速公路服务区在很多方面都发生了变化。 在此之前，交通运输部（DfT）负责高速公路服务区的发展。 目前，只有21个服务区仍属于政府所有（高速公路局，2012）。 尽管大多数现在都是私人运营，但仍必须遵守以下政府政策（高速公路局，2012年）：

ˊ免费停车（至少两个小时）;

ˊ免费卫生间和洗涤设施;

ˊ汽油;

ˊ残疾人通道;

ˊ24小时使用设施; 和

ˊ使用付费电话。

有许多适用于高速公路服务区的法律要求。 他们在法律上要求提供以下内容（Mintel，2008）：

图1.显示英格兰高速公路服务区域的地图

实践简报

来源：高速公路局（2012）

ˊ一年中每天24小时为所有高速公路使用者提供服务;

ˊ所有时间至少有热饮和冷食;

ˊ含铅和无铅汽油和柴油;

ˊ有公共通道的免费洗手间;

ˊ按交通部规定的数量免费停车两小时（之后可收费）;

ˊ一块至少半英亩的野餐区;

ˊ货车司机的淋浴和剃须点;

ˊ公用电话;

ˊ一个旅游信息点，如果区域旅游局要求的话;

ˊ警察职位，如果当地警察要求;

ˊ所有设施都要提供并能给残疾人使用; 和

ˊ最大零售面积为5,000平方尺；

ˊ此外，高速公路服务区还必须保持“建筑物周围的街道照明，景观和停车场”。

规划

获得高速公路服务区的规划许可可能非常昂贵且耗时。 高速公路服务区开发商受到1990年城乡规划法和2004年规划和强制购买法的限制。高速公路局也代表国务卿向开发商提供建议， 在必须遵守该法规的情况下，目前高速公路服务区受到限制（高速公路局，2012）。 为了规划许可，必须满足特定的条件。 这些包括：

ˊ设计的全部细节，包括车辆停放等区域;

ˊ美化的细节;

ˊ必须有燃油拦截器的排水系统的细节;

ˊ燃料储存和管道的详细位置; 和

ˊ如果附近有住宅物业，则计划安装隔音屏障。

通常情况下，公众调查会延长规划许可的等待时间。只有在交通运输部签署了符合“交通标志条例”和“一般指示”（TSRGD），2002（交通运输部，2008）且受第106节协议约束的情况下，才能授予许可。

由于高速公路服务区的空间是有限的商品，并且获得规划许可会非常昂贵和耗时，如果起步成本较低，租金会更高。如果签署协议获得通过，可以通过“1980年高速公路法案第278条下的协议”获得资金（交通运输部，2008年，第26页）。

由于这些物业的估值存在困难，导致计算新的高速公路服务区的可行性的复杂。如路边餐饮休闲报告（Mintel，2008，p8）所述，“未来增长潜力受限于政府规划”。

影响高速公路服务区的政策

武汉理工大学下载22:53 2018年4月19日（PT）

高速公路服务区必须符合许多政策，包括：交通运输部（2007）规划和战略网络02/2007通告以及有关英格兰高速公路和多功能干道的服务区和其他路边设施政策01/2008号通告（交通运输部，2008）。

严格的政策还包括高速公路服务区的标志。这是因为他们必须遵守由高速公路局执行的严格规定，以便他们签署交通标志协议并获得蓝色高速公路标牌（交通运输部，2008）。其中一条规则是标志不能显示公司名称。运营商通过简单地更改公司名称就可以解决这个问题。例如，Moto现在是Moto M＆S Simply Food，RoadChef现在是 RoadChef Costa Coffee（Mintel，2008）。

签署协议提供了一个安全方面。 如果没有蓝色标志，许多驾车者在最后一刻才会看到有服务区。 这将错过安全出口，因为“编织距离”会更短。“编织距离”被描述为使驾驶员能够“安全地管理退出策略”所需的空间（Hayward，2008）。 这也意味着人们可能会错过出口，因此人流量会更低。 因此，如果没有蓝色标牌，就几乎没有什么可以识别服务区，客户数量将减少。

零售商

运营商面临的关键问题之一是，1998年，高速公路服务区内的零售楼层空间被限制在了5000平方英尺，因为个体零售商不被允许。这是为了防止吸引额外的道路使用者，这可以降低道路安全（高速公路局，2010）。这是一个有利可图的行业，目前这阻止了冲动购买的增长。几乎没有计划进入高速公路服务区，“只有7％的人计划在特定的服务区停车”（Mintel，2008）。

尽管零售空间有限，但有人建议（Market Watch：Energy，2007），英国高速公路服务区的改进一直归结为高街零售商的存在。高速公路服务区的高街品牌的第一个驱动器来自1998年（Estates Gazette，1998）的格拉纳达。格拉纳达在这个时候推出了零售业务，作为高速公路服务领域的下一步发展，该公司目前持续增长。格拉纳达现在被称为MoTo，是三大高速公路服务区域运营商之一（2011年高速公路服务在线）。

由于高速公路服务区不受1994年“星期日交易法”规定的限制，高速公路服务区的关键部分必须始终保持开放，因此有些商店的开放时间要长于高街商店。这是高速公路服务区对零售商有吸引力的另一个原因。但是，必须从当地的发证机构获得许可。

高速公路连锁店的推出提高了高速公路服务区的销售量，由于引入了M＆S的简单食品店和Costa Coffee，RoadChef高速公路服务区的影响类似，Moto报告交易量增加了14％，同比增长了20％（Mintel，2008）。这些增加的销售额也可能是因为人流增加。然而，由于对高街零售品牌的需求，可能还会增加流量。据认为高街商店为顾客提供了高质量物品和物有所值的信心（Mintel，2008，p39）。

进入高速公路服务区的高街连锁店的增加推动了独立的小型零售商，因为他们无力支付租金。这导致高速公路服务区在他们的外观和感觉上与同样的零售商更加一致。

零售定价

对于零售商来说，这并不容易，因为他们被指控与高街相比价格过高，一些价格增加高达15％到90％（Mail Online，2011）。高速公路服务区零售商已经发现很难证明这些价格是由“设定价格”的特许经营合作伙伴承担的（Mail Online，2011）。产品价格上涨的另一个原因可能是因为法规规定高速公路服务区必须至少相隔15英里（The Sunday Times，2011）。这阻止了该行业其他零售商之间的竞争。

客流量

由于零售商吸引了大量的客流量，高速公路服务区逐渐成为了吸引人的地方。直到最近，高速公路服务区被视为非常没有吸引力的地方，他们只有在没有其他选择时才会使用。但现在情况并非如此。2007年，机管局报告说，情况正在好转，尤其是卫生和清洁度大大提高（2011年高速公路服务在线）。

道路上的车辆数量每年都在增加，交通运输部预测在2012年到2035年间增长率为44％，如图3所示。因此，高速公路服务区预计将会看到越来越多的客户。随着人们对高速公路服务区域的看法发生变化，道路上的车辆数量不断增加，人流很可能会增加。 随着需求增加，租赁价值也会随之增加。

市场增长

虽然市场增长趋于稳定（Mintel，2008），报告称增长归结为“三大高速公路服务区继续通过提高对品牌优惠和食品到期选项的关注来继续改善他们的服务”。 在2003年至2007年间，高速公路服务区的增长率为17％，实际增长率为3％（Mintel，2008）。政府计划鼓励经常性休息以提高道路安全，从而有助于增长。然而，包括燃油价格上涨和加油站前场竞争等问题以及上述问题可能对增长产生不利影响。

高速公路服务区的出租

由于缺乏可比较的证据，高速公路服务区的估值很困难。高速公路服务区与高街或郊区购物中心之间的主要区别在于，租金不是通过使用分区方法计算的，而是通常由市场租金和营业额的一定比例组成（Hayward，2008）。分区方法提供不同级别的价值在店铺的不同部分，而营业额估值侧重于销售。 这可以看作是计算零售商租金的一种非常有吸引力的方式，因为它意味着营业额越低，租金越低。 因此，随着营业额的增加，租金收入也随之增加。高速公路服务区已从“成为企业转变为直接的房地产投资”（Hayward，2008年，第22页），整个高速公路服务区实现年租金在1,000,000英镑至5,000,000英镑之间。这是吸引投资者的基本租金和营业额租金的租金计算以及强大的公约力量。这些属性的资本价值范围从200万英镑至120,000,000英镑（Hayward，2008）。

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调查

这项研究将调查什么有助于提高高速公路服务区的租赁价值。希望这项研究能够提供一些信息，以预测未来将要确定的高速公路服务区。这项研究的目的是表明高速公路服务区的租赁价值有所增加，并识别和分析造成这种增加的因素。

研究问题

RQ1. 高速公路服务区单位的价值是否有所增加？

RQ2. 是什么导致了这种变化？

RQ3. 高速公路服务区单位如何估值？

RQ4. 高速公路服务区必须遵守哪些规定？

RQ5. 这些规定的影响是什么？

RQ6. 高速公路服务区的意见在公众中有所变化吗？

为了回答这些问题，一些主要研究举措的形式是：

（1）消费者问卷调查，以确定对需求的态度; 和

（2）房地产专业人士的访谈调查。

信息采用多种方法收集，因为需要收集许多不同类型的信息。用定性数据支持定量数据也是有益的，反之亦然（Bell，2010）。

这项研究的方法是基于Roadside Catering，Leisure

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