Innovation Management Research of Public Rental House in China Base on“Four-Three Structure”

Cheng Yanmei Cheng Jie

School of Civil Engineering and Architecture School of Management

Wuhan University of Technology Wuhan University of Technology

Wuhan, China Wuhan, China

qiubaobao2002@163.com cjclylty@163.co

Abstract—This paper introduces the current situation of the development of public rental house in Beijing, Shanghai, Shenzhen, Chongqing, etc. Under this background, “Four- Three Structure” of innovation man- agement, which stands for innovation input, innovation subject, innovation content, and innovation output separately, has been represented. In addition, this paper further details the internal relations of the four fa- ctors of public rental house innovation management, and offers some suggestions from the four perspectives. It is beneficial for innovative subjects to clarify relationships between innovative elements and carry out in- novative decision making and innovative activities, eventually promote the innovation and development of public rental house.

Keywords- public rental house; innovation input; innovation subject; innovation content; innovation output

I. INTRODUCTION

Public rental house is funded by the government who invests the resources and constructs the structure limited building.It is a kind of indemnificatory house, offering rental house for medium or low-income families. Mass construction of public rental house can be seem as a key step into a new round of dee- pening reform and a new research on promoting urban-rural integration during the process of industrialization and urbanization[1]. It is very significant to analyze and summarize the elements of all aspects involved in the process of developing and promoting public rental house, as well as manage- ment innovation.

II. CURRENT SITUATION

A. Background of Public Rental House

With the development of Chinas economy, the process of urbanization in China jumped into the fast lane. In China, the average level of urbanization increased by nearly one percent each year, from 19.72% in 1978 to 46.59% in 2009[2]. Housing problem of residents is the fist problems that need to be solved to improve the level of urbanization in China. In recent years, the government of china has invested mass manpower capital and material resources to gradually solve the housing problems of residents and improve their living conditions. It also carried out many researches on affordable house, low-rent house, price-limited house and the recent launch of 'restriction order “In June 2009, during the two sessions, Premier Wen Jiabao initially put forward the policy-- developing public rental house vigorously, making public rental house system a national strategy.

B. Development Statuses of Typical Cities

It is required in Beijing that the development and construction of public rental house is aimed to meet the periodic needs of low-income families. As to the management of public rental house, the principles of construction, distribution and management of public rental house are government complied, market operation, multiconstruction, unified management, fair and open, strict supervision[3]. In Shanghai, the administrative region are free of urban infrastructure fee, it is clearly stated that the tax rate of purchasing affordable housing in Shanghai is half reduced on the basis of 3%. For the first purchase of affordable house less than 90 square meters, tax rate is 1% if buyers provide certificate issued by real estate transactions center in the city. In Shenzhen, there are several determined standards in this rule such as the capital source of affordable house, the source of affordable house, rent of affordable house, selling price of affordable house and so on. In terms of selling price, it should be lower than average market price of the same type of house in the same period and region and maintain a reasonable difference. Chongqing firstly breaks the difference between urban and rural areas and the difference between inside and outside of public rental house, there are no residency restrictions. Whoever has reached 18 has a stable job and income sources, monthly income of 2,000 or 3,000 Yuan for a household, can apply for public rental houses. In terms of existing system, inhabitants can reapply

for renewals five years after lease matured. Qualified inhabitants can buy public rental house according to the standards of affordable house and converted it into a affordable house of limited property rights.

III. “FOUR-THERE STRUCTURE” MODEL

Public rental housersquo;s innovative management consists of four parts including innovative output, innovative content, innovative subject and innovative put. Each of them contains three main parts, so this mode is called the “Four-There Structure”[4].

Figure. 1 “Four-There Structure” of innovative management of public rental house in China

A. Innovative Output

Innovative outputs of public rental housersquo;s innovative management consist of three parts including environment, real estate and public rental house. Public rental house is the direct market product of innovative development. Real estate is the carrier of public rental housersquo;s development. Environment is the impetus of public rental housersquo;s development, creating conditions for its activities.

1) Environment

In China, environment of public rental housersquo;s innovative management consists of two parts, internal environment and external environment. The internal environment comprises developer of public rental house, institution of management and operation

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基于“4-3”结构的中国公共租赁房创新管理研究

Cheng Yanmei Cheng Jie

土木工程和建筑学院 管理学院

武汉理工大学 武汉理工大学

武汉，中国 武汉，中国

Qiubaobao2002@163.com cjclylty@163.com

摘要——该论文介绍了当前北京，上海，深圳，重庆等地的公共租赁房的发展形势。在此背景下,“4 - 3结构”的创新管理,分别代表创新投入，创新主体，创新内容，创新产出。此外,本文进一步详细说明了公共租房创新管理四个因素的内部关系,并从四个方面提供了一些建议。这有利于创新主体分辨创新元素和实施创新决策，创新活动间的关系，最终促进公共租赁房子的创新和发展。

关键词——公共租赁房屋；创新投入；创新主体；创新内容；创新输出

1. 介绍

公共租赁房由政府投资的资源和构造有限的建筑结构。是一种赔偿的房子,为中、低收入家庭提供租赁房子。公共租赁房屋的公共建设可以作为进入新一轮深化改革和新的研究促进城乡一体化在工业化和城市化过程中的一个关键步骤[1]。在发展和促进公共租赁房屋和管理创新的过程中，分析和总结所有方面是非常重要的。

1. 目前状况
2. 公共租赁房屋的背景

随着中国经济的发展,中国的城市化进程中进入了快速发展的行列。在中国,城市化水平平均每年增长了近百分之一，从1978年的19.72%到2009年的46.59%[2]。居民的住房问题是为了中国提高城市化水平第一个需要解决的问题。近年来,中国政府投入了大量人力资本和物质资源逐步解决居民的住房问题,改善他们的生活条件。也进行了许多研究在负担得起的房子,租金便宜的房子,限价房子和最近推出的“限制秩序”。2009年6月,在两会期间,温家宝总理最初提出的政策---大力发展公共租赁房子,使公共租房体系成为国家战略。

1. 典型城市的发展状态

在北京，开发和建设公共租赁房子旨在满足低收入家庭的周期需求。对于公共租赁房的管理,建设的原则,分配和管理是政府履行公共租赁房,市场操作,多元化建设,统一管理，公正、公开,严格监督[3]。在上海,城市基础设施费的行政区是免费的,并明确表示,购买经济适用房的税率在上海一半的基础上减少3%。第一购买负担得起的房子不到90平方米,税率是1%,如果买家提供房地产交易中心出具的证明。在深圳,这个规则有几个决定标准，如可支付房子的资金来源,可支付房屋的来源,租的可支付房屋租赁,负担得起的房子的销售价格等。在售价方面,应该低于相同类型的房子在同一时期和地区的市场均价并维持一个合理的差别。重庆首先打破城乡之间的差异和区别内外的公共租赁的房屋,没有任何居住限制。无论谁达到18岁，有一份稳定的工作和收入来源,月收入2000或3000元的家庭,都可以申请公共租赁住房。在现有系统方面,居民可以申请租赁到期后续签五年。有资质的居民可以可负担房屋的标准购买公共租赁房,并把它转为一个有限产权的可负担房屋。

1. “4—3结构”模型

公共租赁房子的创新管理由四部分组成,包括创新产出,创新内容、创新主体和创新输出。它们每个都包含三个主要部分,因此这种模式被称为“4-3结构”[4]。

图1.中国公租房创新管理的“4—3结构”

1. 创新输出

创新输出公共租赁房的创新管理包括三个部分,包括环境、房地产和公共租赁房子。公共租赁房是市场创新发展的直接产物。房地产是公共租赁房子发展的载体。环境是公共租赁房发展的动力,为其活动创造条件。

1. 环境

在中国,公共租赁房子的创新环境管理由两部分组成,内部环境和外部环境。公共租赁房子的内部环境包括开发人员、管理制度和操作等。外部环境包括公共租赁房子的发展政策、外部经济、房地产行业等[5]。这里的环境特别指影响公租房管理创新主体。

1. 房地产业

房地产行业的操作对象是土地和建筑物。它集房地产开发、建设、经营、管理、维修、装饰、服务等为一体,房地产行业是一个飞行员和高风险的行业。房地产业是发展公共租赁房子的载体，是由房地产开发商和工程建设者组成。这是中国经济的一个重要组成部分，被创新主体影响。
租赁房屋的管理。

1. 公共租赁房屋

公共租赁房是直接反映了中国的住房保障体系是否是无可挑剔的公共租赁房被寄予厚望,因为它是一种对可负担房屋，低租金房屋，租金便宜房子和价格限制房屋的有效补充。公共租赁房的创新最终以发展和管理公共租赁房为基础。

1. 创新内容

公共租赁房子的创新的内容包括三个部分,技术创新、制度创新和管理创新 [6]。

1. 创新科技

它是一个创新主题转创新输出的实践活动,然后在创新环境下通过媒介条件实现市场价值。技术创新的条件之一是房地产业的可持续发展,以及公共租赁房子的一个重要技术手段的科学发展、和谐发展。

1. 制度创新

制度创新是市场和可持续发展运行机制的创新和高效的市场经济系统的操作,包括政治和制度系统、企业管理系统和其他人。

1. 管理创新

管理创新是升值、设计、改造和重建的管理系统,使用新思想,新技术和新方法。它促进动态管理系统的发展,然后不断提高组织和管理性能。

1. 创新主体

根据区域创新主体的定义和工业创新体系,创新公共租赁房子的主体包括政府、开发商和经营管理机构。

1. 政府

政府行使政治、经济、文化和社会公共服务的功能。政府最重要的元素的创新管理公共租赁房子,不仅是公共租赁房子的制造商的管理政策,而且还直接参与创新的管理活动。它应该成为区域创新的主题。

1. 开发人员

开发人员是直接建造公共租赁房子。建设公共租赁房子,销售离不开开发商和许多其他方面。不同的开发人员有不同的创新和不同功能的创新管理公共租赁房屋。

1. 经营管理机构

经营管理机构具体的公司专门从事于物业管理。不同于一般的居民区和商业地产,是良好的物业管理公共租房需要创新的经营管理机构。

1. 创新投入

创新输入优化、创新资源的配置和组合的过程。结合主体和内容的创新管理的公共租赁房子,创新的输入应包括土地、资本和技术。建设的公共租赁房子,土地是前提,资本是保障,技术是手段。

1. 公共租赁住房创新管理的“4—3结构”操作系统

图2.“4—3结构”的公共租赁房屋创新管理的内部关系

1. 创新投入和创新主体

公共租赁房子的创新管理的操作系统，创新主体如政府、经营管理机构和房地产开发商优化创新投入，转换成为一个创新的系统，包含环境,房地产行业和公共租赁房子,通过一系列的管理创新、技术创新和制度创新。土地的需求，,房地产开发商的资本和技术,经营管理机构和政府是刚性的。

1. 创新主题和创新内容

一个创新的主体可能开展技术创新,制度创新和管理创新。但是不同的创新主体在创新的不同阶段,有不同的要点，如图1所示。尽管所有的创新主体需要内部管理创新、更可行的和实用的开发人员的管理创新,因为自己的特点。经营管理机构是技术创新的主题。

1. 创新内容和创新输出

作为一个产品,公共租赁房子的创新体现在质量和数量优化相关参数,包括建设规模、结构和位置规划公共租赁房子。建设公共租赁房子离不开社会环境的规划和房地产业的发展，因此创新公共租赁的房子应该结合管理创新和技术创新。创新房地产行业是房地产业的创新活动,一系列相关产业和行业组织,都是创新的主体。这旨在改善组织的质量和数量,房地产行业的结构和布局。政策指导和技术创新土地代理人(如使用绿色能源技术)是必要的房地产业健康、有序发展。环境创新的内部和外部环境的改善和调整。一方面,环境可以通过技术改进；另一方面,它也可以提高管理创新，但最直接和有效的方法是制度创新。

1. 创新输出和创新投入

投入产出理论的理论基础是瓦尔拉斯的一般均衡理论。通过创新的内容创新的主体,创新输入最终成为创新输出。创新投入、创新主体、创新内容、创新输出是相互关联、相互影响的。

五． 建议

1. 创新投入
2. 规划特殊建设用地

公共租赁住房主要是建立在大中型城市,但是城市的土地是有限的,土地的价格很高。各级政府应该考虑公共福利,授权特殊土地,允许在现有工业用地的国有企业的现有工业用地建设可负担的房屋。在土地拍卖的过程中,政府应该提供一个指定的目的并给予一些市场折扣来吸引开发者。

1. 促进融资渠道的多元化

提供住房贷款基金,允许住房基金、保险基金、社会保障基金、企业年金建设公共租赁的房子;鼓励和支持建立专项投资基金公共租赁房，通过中长期债务投资计划吸引社会资金;发行政府担保的长期公共租赁债券。给公共租赁房的建设贷款一些优惠[7]。

1. 积极利用现代建筑科技

绿色建筑可以保护环境,节约能源,土地,水,和材料,和减少污染。他们还可以使公共租赁的房子更舒适、健康和安全。发展绿色建筑应该纳入社会发展计划,以及一系列配套政策。伟大的需要抓住机遇,全面促进绿色建筑的发展从各个方面,如规划、设计、技术、标准、和监管。

1. 创新主体
2. 完善公共租赁房屋政策体系,理顺公共租赁房子的市场

对于公共租赁房子而言,根据不同地区的经济,政府应该建立合理的公共租赁房子,房客条件开放和透明的住宅和房地产的审查机制,防止投机公共租赁的房子,在退出公共租赁房子的管理方面,政府应该制定一个高于市场租金然后补贴租户。政府停止租金补贴租户时退出。通过这些有效的政策,政府可以监管有序的公共租赁房子。

1. 承担社会责任

公共租赁项目低租金,租赁期限长。开发人员不能轻易收回资本和重用它们。建设公共租赁房子会占据开发商的资金,因此影响他们的资金链,但是建造公共租赁房子反映了强劲的房地产企业的社会责任,这有利于促进其身份和改善其无形商誉和品牌价值。

1. 完善相关操作

经营管理机构公共租赁的房子应该注意公共租赁房子的计划和管理的配套商业设施(商店、停车场等),特别是支持超级自助,业务和租赁。充分利用相关服务属性来获得稳定的租金和增强赔偿机制的公共租赁房子。

1. 创新内容
2. 完全制度体系

公共租赁房屋的建设应该包括在城市规划系统,以保护特殊土地建设的公共租赁房子。政府可以鼓励和支持公共租赁房子的建设通过许多方法,如直接投资,建设补贴,优惠的投资建设,租赁补贴和其他手段。运营管理的公共租赁房子,政府可以提供营业税减免。准入和退出机制的公共租赁房子,人口信息管理系统应该建立覆盖全国,涉及住宅、收入、财产等相应地区的公共租赁房子必须伴随新的住宅土地的使用。土地溢价和其他福利由政府应给予。

1. 低碳技术创新

新技术的应用建设的公共租赁无疑会增加其成本。考虑到房地产在中国的发展道路(从“浅绿色”到“绿色”,然后“深绿色”),它的信号效应,促进低碳技术在建设公共租赁房子。低碳建筑技术与七个系统,包括可持续发展、节能和使用,水资源保护和利用、材料及其利用,垃圾分类。技术创新公共租赁的房子应在可持续发展的几个过程,如材料的生产、运输、工程、施工、使用、维护和改造的开始建设等等。

1. 完全管理创新

运营管理组织公共租赁的房子应该是非营利组织,专业收购,信息分布、运营管理、退出保护和其他方面的工作。私人住宅的股票可以被包括在地区的公共租赁住房,格式化储备公共租赁房子。应该建立网络信息服务平台提供列表地址,租赁价格,和当地政府的让步等等。操作管理组织可以收取物业管理费用或机构费用低于市场平均水平维持盈亏平衡点。最后,更新租房者的信息,保持公共租赁房子。

六． 结论

公共租赁房子的“4-3结构”模式的创新管理提出了本文系统排序的复杂主题和内容的过程中,公共租赁住宅的发展。阐明创新的元素之间的关系对创新主体是有好处的，并开展创新决策和创新活动,最终促进公共租赁房子的创新和发展。在本文中提出了基于“4-3结构”开发建设的意见和建议公共租赁房子是不完美的，创新主体应努力提出特定的创新方法。

参考文献

[1]刘宇飞、张气，政府的监督管理公共租赁房子的建设——以重庆市公共租赁项目为例“建设经济，第七卷，第8期，2011 - 2011页
[2]曾庆红国安，张钱，”研究的必要性、当前位置和未来方向的发展公共租赁房子 “山东社会科学，2011年，页85
[3]方葛荣，”实践和探索公共租房政策——以厦门和深圳为例 “中国城市经济，vol.12010 pp.52-55
[4]毛植绒，李如容，”运作模式研究公共租赁房子 “中国改革，vol.112010台北- 81
[5]李前，徐曰，“钱游戏建设公共租赁的房子”，前景， 2

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