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开发城市中心集约用地评估模型

杨俊艳 杨阳 唐雯

摘要：从城市空间的角度出发，通过分析强调土地利用矛盾最为突出的功能区 - 城市中心，开展城市中心集约用地评估模式。 基于定量研究方法，考虑到集约利用，即建筑物，土地和交通的三个方面以及多个评价因素，本文通过对各个因素进行定量的比较研究，对水平进行了研究，开发了城市中心集约用地评估模型，从建筑物、土地利用、道路等方面分析了集约用地的动力。

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关键词：集约用地; 评价模式; 城市中心; 密集使用程度；指标体系

1. 介绍

随着八十年代以来中国第三产业的快速发展，城市的作用逐渐转变为配送和服务中心。生活服务业和生产服务业都集中在城市的中心，使得每个城市中心的这种聚焦在规模上和程度上都是一个全新的地位。作为不可再生资源之一，城市中心的土地面积面临着越来越大的压力，这些压力从空间、交通和景观等方面都体现出来。只有通过在更大程度上应用集约型土地使用方式，才有可能实施其中央服务功能。因此，城市中心对土地利用的要求越来越高。

但是，目前中国中部地区的大多数城市集约用地不足，浪费空间。一方面，非公共设施规模较小，占地面积大，使用的空间比较广泛和比较低的空间收入。另一方面，公共设施的建设不够充分。底层公共建设占地面积大，不可能充分的利用城市中心的土地价值。所有这些问题连同其他的问题，比如街区面积过剩，城市分支系统欠缺，管理和组织管理等问题都阻碍了城市中心公共服务功能的实施。

本文开展了对功能区域—城市中心的研究，在强化土地利用方面最突出的对策—为了从空间形式等维度构建评估模型、结构要素和服务功能，详细阐述了土地利用中微层次集约用地的深层原因，探索了具有集约功能的集约化土地开发者战略的具体要点。

1. 城市中心集约用地的影响因素

城市中心是城市发展的核心区域，其中紧凑的空间形式在全区范围内呈现集约用地。在考虑城市中心集约用地评估指标体系时，本文从空角度探讨了土地利用的核心问题，推导出城市中心土地开发建设的影响因素，并且通过纳入这些影响因素的相互作用，建立了城市中心集约用地评价指标体系。空间研究是城市中心集约用地研究的中心。密集空间评估指标有以下三个方面组成。

2.1　城市中心的大型建筑规模

执行公共职能的建筑空间包括在城市中心内进行城市工业功能的各种空间，满足城市公共空间形态演变的要求。也是服务业发展的物资承运人。我们可以这样说，在一定程度上，城市中心的密集发展取决于具有公共职能的建筑空间的高度集聚。此外，选择适当的城市土地使用模式时，由于其内在的属性不同，功能空间显示出不同的发展趋势，它们在城市内部以不同的建筑实体来空间表示。（图1）

图1 城市中心集约用地的因素结构图

2.2　在城市中心大力建设土地

城市土地是中部地区集约用地的基本要素，也是各种物质空间聚集的根源。此外，城市土地可以分为维持性土地和建设用地，这两者都对集约用地有影响。支持性土地的分布表明非开发性土地之间的关系，如绿带和水面等，和中央地区的整体空间形式，而建设用地对公共功能空间的形式和利用效率有影响。

2.3　城市中心的交通支援

城市中心空间密集的运作依赖于道路交通网络结构的效率。道路交通是一种空间支撑框架，知道城市中心的扩张和发展。一方面，最佳的可达性促进了城市中心的集约化发展，也促进了空间形式的集约化。另一方面，作为城市中心的非建筑空间，道路交通是集约利用的一个负面因素(Li et al,2010)。

1. 城市中心集约用地指标体系建立

城市中心集约用地的以下三个因素进一步发展，即建筑物，土地和交通。相关因素：即建筑物的具体功能空间，经营地段划分，街头临街比例，城市中心硬核聚类等等也被认为是一些相关因素。通过这种方式，为了构建城市中心集约用地指标体系，得到了9个相关指标（图2）。

图2 城市中心集约用地指标体系建设

3.1 主楼建筑面积比（A1）

在大自然中，大型功能建筑面积的比例代表了城市功能空间聚类的程度，表明城市中心城市功能发展的主要趋势。

从集约用地的角度看，功能空间的首要比例直接影响城市中心空间格局的演变，确保有效的实施领先的空间功能，并作为测量功能空间要素的具体指标。

3.2 功能性土地建设比例（A2）

对集约用地的公有制土地的建设比例的限制有两重意义。一个是指在街区层面发展现代服务业功能空间的土地规模。涉及各功能空间实体占用的街区面积，并列示了可在城市中心建设的土地的使用情况。涉及各功能空间实体占用的街区面积，并列示了可在城市中心建设的土地的使用情况。另一个涉及对城市中心发展直接贡献的土地的建设范围，包括提高中部地区经营效率的城市土地，如道路交通用地。它也代表了城市中心土地的利用效率。因此，土地建设比例是衡量土地开发要素的指标。

3.3　路径可达性（A3）

道路可达性是城市中心道路交通干扰因素的具体因素，指示道路面积和直线路段的数量。这里，直线路段的数量意味着地面上的交通流量的效率。

道路可达性定义为：.K是城市中心道路网络的可达性指标；

A是城市道路的区域；mi 是在节点I和M处的直线路段是城市中心网络的总路线。

与同样的土地面积，直路段越多，汽车的就通流量更平滑。道路区域表示城市中心整体道路网络的合理利用程度。在类似的条件下，路面越多，整个中心区土地利用总体道路网的比例越大。这个比例意味着，考虑到高效率的道路网面积比，直路段越多，道路网络整体效率越高。

3.4　FAR（占地面积比）（B1）

FAR是衡量城市中心密集程度最明显的因素。城市中心的FAR指出了这些地区空间实体土地利用的总体状况。因此，城市中心的FAR取决于建设用地和这些地区的建筑物的相互作用。FAR值间接的代表城市中心土地利用。但是，由于园林绿化用地模式和城市中心建设用地的差异，两个不同的城市中心的特征通常在一个相同的FAR值之下。因此，FAR对建筑的影响有偏差。

3.5　交通负荷能力（B2）

在广义上，交通负荷能力表示城市中心的土地利用和功能空间集约度。首先，城市中心车道总面积表明机动车交通量，成为集约交通发展的基础。其次，城市中心功能空间的发展取决于交通等配套设施建立的根本基础。交通负荷能力表明城市道路交通的运行效率，是城市集中交通用地的重要指标。

3.6　街头临街比例（B3）

街头临街的比例是衡量城市中心经济效益的重要指标。他可以从两个方面进行阐述。第一个涉及街区的界面。在城市中心，交通路网建立的街区界面越多，服务运营的机会就越多。他们可以为进入和退出流量创建的具有中心功能的其他空间提供更多的服务。因此，在我们的分析中，街道临时面积应计算为长于8米的区段。第二个方面涉及道路面积。在路面较少的地方创建更多的街道，这意味着更有效的道路利用对城市中心经济效益的直接贡献。

3.7　硬核的尺寸比（C1）

硬核是超高密度城市中心功能空间的聚类，其范围定义为城市中心功能空间的建筑面积占总面积的90%。硬核规模是城市中心发展的独特特征。硬核规模比例有两方面的意义。第一方面是硬核地区的土地使用权比例，这表明了在城市土地利用模式下硬核聚类的程度。第二个方面是硬核地区建筑面积与城市中心面积的比例，这意味着作为比较城市中心不同硬核区域的标准，硬核空间聚类规模的整体特征。因此，本研究采用硬核建筑面积进行分析计算。

3.8　经营土地的比例（C2）

城市中心的土地特色多样化。但是，根据土地租赁方式只能分为两类。一种土地租赁方式是通过市场竞争，而另一种则是通过转移。后者主要适用于通过前一种方法获得的那些提供配套服务的土地类型。在城市中心，主要是实施中央服务功能，创造初级经济效益的经营性土地。从而，在这项关于集约用地的研究中，用于业务运营的土地包括用于零售业务的土地，银行和保险，商业咨询，医院，娱乐等。企业经营和城市建设用地的面积比被视为经营用低的利用效率以及集约用的的经营指标。

3.9　绿带分享率（C3）

绿带分享率表示城市中心景观聚类的程度。一方面，园林绿化面积与城市中心发展的具体素质有着千丝万缕的联系；另一方面，城市中心建筑物的布置对园林绿化有特殊要求。因此，绿带分享率是指每单位建筑面积共享的景观面积。此外，不同的绿带分享率意味着城市中心的施工模式的不同，如聚集和发展具有中心功能的建筑物，渗透大量土地进行景观美化，否则，建筑物低密度覆盖，减少景观用地。

４　城市中心集约用地建设评估模型

基于上述分析，本文构建了城市中心集约用地评价指标总体框架，这个框架由三个状态级别组成，即密集程度的建筑物，土地集约度，和密集的交通流量。每个状态要素进一步细分为三个要素级别，并给予其权重。相应的，集约用地指标体系细分为9个具体指标（图3），这个可以通过熵技术支持的AHP评估模型的两种方法和由专家评分支持的定性指标量化来量化。指数的“分类间隔值”定量可以通过模糊康隶属函数来计算（Yang和Wu 2006）。

经过三个基本层次的计算分析，即密集程度的建筑物、土地集约度和交通密集度，发展城市中心集约用地指标体系评价过程，城市中心集约用地评估结果通过数据计算和9个指标的总结得出。

图3 城市中心集约用地评估指标总体框架

5 应用与讨论

根据国内外文献综合评估城市中心集约用地情况，我们发现每个城市中心的土地利用具有一定的发展特征，通过数据分析可以大致分为一下四类 集约化发展 。

图4 城市中心集约用地的驱动机制

5.1、城市中心密集使用的多模型（纺锤形）

集约使用的多种模式主要表现在集约化特点的三个基本层面（建筑物、土地和交通）的两个，剩余的水平未得到充分利用，即不显示适当的变化。例如，中国两个中心城市-香港中区和尖沙咀，在建筑密集度和土地集约度方面具有明显的优势。然而，他们在密集的交通流量方面处于中介层面。另一个例子，汉江路中区，武汉，就是应为他们的交通密集程度和土地集约度而闻名。然而，在建筑密集度方面，它在结构图中显示了主轴形状的中介水平。所有这些城市中心在整体土地利用上加剧，特色鲜明。因此，在城市中心集约用地的集体评估体系中，高度支持这种密集使用模式，到目前为止，确定了其他城市中心集约用地的评估结果。

5.2、城市中心单一密集使用形式（虚线形）

单一的密集型模式表明，一些地区的城市中心不会发展全面加剧的土地利用。相反的，在具体指标方面，他发展非常高的集中度。除了几个密集使用的指标是平均水平，其他指标均低于平均水平。这些城市通常侧重于制定具体的指标。与其他城市中心的整体发展模式相比，这种土地利用方式可能有许多的制约因子破坏了城市中心的总体发展目标。例如在实践中，这种模式导致用于特定用途的土地过多，交通网络不便。因此，密集使用的单一模式有发展的缺点（王和邵，2008）。

5.3、城市中心集中使用的平衡模式（多边形）

大多数城市中心的平衡使用模式通常被用作土地使用模式。这种模式既不显示集约用地的单一指标，也没有太多的限制指数。相反的，这种土地利用模式具有均衡的集约度，其侧重点在于两个方面。在这种集约使用的平衡模式下，每个指标平均水平相对较高，具有结构图中显示的多边形结构。以上海的人民广场为例。这种密集使用的结构图呈现为矩形，其重心位于建筑物密集使用的一部分。在这种平衡的密集使用模式下，特别高度发展的方向是保持这些城市中心进一步强化土地利用的突出优势。在其他方面，这样的城市中心将试图实现持续发展，以配合有利的发展方向。关于北京路的另外一个例子，广州市中心，表明集约利用方向的优势对于有机的重建这个城市中心是有价值的，导致在这个城市中心集中开发集约利用建筑物和集约利用交通工具。

5.4、城市中心密集使用模式的低度模式（梭形）

紧密使用的梭形模式表明，在九个密集的土地使用指数中城市中心通常信誉不佳，在结构图中呈现梭形结构。集约型穿梭形式的特点是“有利指数不强，弱势指数及弱”。这些城市中心处于集约利用土地的调节层面，由于历史和地形条件的限制，无法有效实现建筑物和交通工具的集约利用。

4、 结论

鉴于服务功能在城市中心集约用地方面的重要作用，建设城市中心集约用地评估模型，适应当前高发展的需要。进行城市中心范围的定量定义、评价因素如空间形态，介绍了结构要素和服务功能。该模型可以应用于以GIS的支持和东亚地区高密度城市典型中心区域为研究对象的情况下。关于中部地区集约用地的驱动因素，我们的模型只考虑与评估正相关的最基本要素结果。然而却为今后的研究奠定了基础。根据评估数据中的差异，可以讨论集约用地的驱动因素的具体功能。对于集约用地的驱动机制，有必要进一步讨论在市场驱动机制下获得最佳评估结果的方法，政策驱动机制，地理驱动机制及其组合作业（图4）未来工作的重点将在于如何发展既定的城市中心集约用地评估模式进行调控，将其纳入概念设计和施工管理控制工具。

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