论文总字数：33043字

摘 要

进入二十一世纪以来，我国房地产业快速发展，人们对房地产的要求逐渐提高，开发与管理有更高的标准，对理论与方法研究的要求更加复杂，更加完善。可持续发展的理念也对传统意义上的房地产提出了挑战，即房地产的开发建设既要尽量响应现在客户的要求，又要预备着将来消费者更高的要求。怎么加深对房地产投资项目财务评价分析的认知，再加以深入地掌控利用，到最后优化成为房地产建设的依据，保证科学合理实用，促使其良好地、循环地且健康地发展，是新时代房地产发展的重点研究对象。本文是针对位于浦口区顶山街道，东临浦合路，南临盛泉新城，西临明珠花园，北临宁武高速公路的住宅项目进行财务评价研究。本文首先介绍与房地产项目有关的财务评价的理论性知识，再结合学习过的相关知识，参考房地产开发与经营和项目可行性研究与评估两本教材书，对浦乌园项目做简单介绍，做出成本费用估算表和项目建设计划及资金计划表。然后做出销售计划，罗列出销售收入表，根据销售收入计算现金流量，做借款还本付息表、利润、利息和现金流量表。最后做盈亏平衡分析及敏感性分析。房地产项目的财务评价对房地产企业的未来发展具有重要意义。

关键词：房地产；财务评价研究；南京江北新区

Abstract

In the 21st century, with the rapid development of China's real estate industry, people's requirements for real estate are gradually improved, the development and management have higher standards, and the requirements for theory and method research are more complex and perfect. The concept of sustainable development also challenges the traditional sense of real estate, that is, the development and construction of real estate should not only respond to the requirements of current customers, but also prepare for the higher requirements of future consumers. How to deepen the understanding of the financial evaluation and analysis of real estate investment projects, and then deeply control and use them, and finally optimize them to become the basis of real estate construction, ensure scientific, reasonable and practical, and promote their good, circular and healthy development, is the key research object of real estate development in the new era. This paper studies the financial evaluation of the residential project located in Dingshan street of Pukou District, Puhe road in the East, Shengquan new town in the south, Pearl Garden in the West and Ningwu Expressway in the north. This paper first introduces the theoretical knowledge of financial evaluation related to the real estate project, and then combined with the relevant knowledge learned, referring to the real estate development and operation and project feasibility study and evaluation two textbooks, makes a brief introduction to puwuyuan project, and makes the cost estimation table, project construction plan and capital plan table. Then make the sales plan, list the sales income statement, calculate the cash flow according to the sales income, and make the debt service statement, profit, interest and cash flow statement. Finally, make the breakeven analysis and sensitivity analysis. The financial evaluation of real estate projects is of great significance to the future development of real estate enterprises.

Keywords: real estate，Financial evaluation research，Nanjing Jiangbei new district

目录

摘 要 I

Abstract II

第一部分 全过程描述 1

第一章 小组工作内容描述 2

1项目概况 2

2小组分工 2

3小组工作内容 2

第二章 个人工作内容描述 3

第二部分 个人工作内容描述 5

第一章 绪论 6

1.1研究背景及意义 6

1.2研究意义 6

1.3国际内外研究现状 6

1.3.1国外房地产项目财务评价研究综述 6

1.3.2国内项目财务评价研究综述 7

第二章 房地产投资研究相关理论 9

2.1主要研究内容 9

2.2房地产投资项目财务评价的原则 9

2.3房地产投资项目财务评价的基本要求 9

2.4房地产投资项目财务评价主要评价方法 9

2.4.1财务分析及相关报表编制 10

2.4.2评价参数 10

2.4.3 财务评价步骤 10

第三章 房地产开发项目基本情况 11

3.1南京市住宅供需市场现状与特点 11

3. 2建设单位概况 11

3.3.1地块信息 11

3.3.2自然条件 12

3.3.3配套设施 12

3.3.4交通通讯 12

3.4市场分析与价格预测 12

3.4.1市场调查结果与数据 12

3.4.2价格水平分析 13

3.5投资阶段分析 13

3.5.1项目开发建设方案 13

3. 5. 2项目建设主要内容 14

第四章 浦乌园房地产开发项目投资财务风险分析 16

4.1财务经济分析 16

4.1.1主要数据的确定 16

4.1.2收入及成本 17

4.2盈利能力分析 19

4.3营业期间税费计算 21

4.4利润及利润分配表 21

4.5项目投资现金流量表 22

4.5.1盈亏平衡分析方法. 23

4.5.2浦乌园房地产盈亏平衡分析及评价 23

4.6敏感性分析 23

4.6.1敏感性分析的含义 23

4.6.2房地产开发项目敏感性分析的步骤 23

4.6.3“浦乌园”房地产敏感性分析及评价. 24

4.7财务风险分析 25

4.7.1风险的涵义 25

4.7.2财务风险分析方法 25

4.7.3财务风险分析步骤 25

第五章 结论与展望 26

第三部分 科技小论文 28

房地产企业风险及防范措施 29

1引言 29

2房地产企业的特征与财务风险 29

3房地产开发企业财务管理风险的基本特点和主要成因 30

4房地产企业财务风险的分类 30

5房地产企业财务风险的防范 30

6结语 31

致 谢 33

参考文献 34

全过程描述

小组工作内容描述

1项目概况

浦乌园项目是南京NO.2020G88地块，地块位于浦口区顶山街道，东临浦合路，南临盛泉新城，西临明珠花园，北临宁武高速公路。实际转让面积100977.62平方米。土地利用性质：二类居住用地；商业和住宅混合用地；商业和办公混合用地。总起价27.2亿元，起价底价12766元/平方米。最高楼价32.6亿元，最高楼价15301元/平方米。

2小组分工

工作的流程，分为“预测——决策——计划——控制——反馈--修正决策——计划”等等，这一结构我们可以把工作有逻辑性地进行分配和修正，创造出一种完美的工作环境，使得我们一个群里面的不同分工人员都能够有效率地完成任务，除了个人工作以外，使四个不同的分工都可以联系起来。

房地产定位报告：结合房地产市场政策现状和经济环境，结合市场调研结果，对市场环境进行分析，找出项目的优缺点、发展机遇和潜在威胁。项目基本情况及周边竞品情况是根据调查结果进行项目开发定位研究，完成项目定位设计研究计划。

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