论文总字数：18387字

摘 要

随着全球经济发展的放缓，各行业都面临着严峻的考验，房地产行业作为国民经济的支撑性产业之一，因其特殊性受到的冲击也最明显。如何有效的“去库存”“去杠杆”，合理并最大化整合利用现有资源，调整资产结构配置，成为房地产行业当前亟需思考探索的命题。由于地产行业普遍存在资产规模大、负债率高的问题，万科集团自2013 年在受到铁狮门模式的启发下创新性地提出了“小股操盘”的轻资产运营模式，由重资产模式转向轻资产运营模式的道路进行探索，七年以来取得了有目共睹的成效。

轻资产运营模式以轻资产、低成本、高知识来博取高发展、高回报、高效率，而该模式体现在房地产行业则更注重品牌增值和管理运作能力，投入小额资金获取高额回报，真正发挥杠杆的作用。轻资产的准金融投资模式下，房地产企业的机遇与挑战并存，需要结合自身特点进行战略性改革。本文采用文献研究法和案例分析法相结合的方式，得出了房地产企业向轻资产模式过渡是必然趋势的结论。通过对万科轻资产运营模式下财务绩效的分析得出，其资产规模、收入规模、盈利能力等各项指标均在转型后有了进一步增长，业绩基础扎实且现金流支持稳健，降低了资产负债率，财务风险也在合理的可控范围内。但是万科集团轻资产模式短期的财务绩效所表现出的优点并不显著，“小股操盘”模式的确取得了一定成效，但是也对企业的专业性和规模有着很高的要求，未来的发展路径还有待进一步的持续创新研究。

关键词：轻资产运营模式；财务绩效；万科集团

Financial Performance Analysis under Asset-light Operation Mode

----Taking Vanke Group as an example

Abstract

With the slowdown of global economic development,all industries are facing a severe test.As one of the important industries in the national economy,the real estate industry has been impacted most obviously because of its particularity.How to effectively "de inventory" and "de leverage", reasonably and maximize the integration and utilization of existing resources, and adjust the allocation of asset structure,has become an urgent proposition for the real estate industry. Due to the problems of large asset scale and high debt ratio in the real estate industry,Vanke Group has put forward the asset light operation mode of "small stock trading" since 2013,and explored the road from the heavy asset model to the light asset operation mode,which has achieved obvious results in the past seven years.

The operation mode of light assets aims to gain high development, high return and high efficiency with light assets,low cost and high knowledge.Under the quasi financial investment mode of light assets,real estate enterprises have both opportunities and challenges,and need to carry out strategic reform combined with their own characteristics.By using the method of literature research and case analysis,this paper concludes that the transition of real estate enterprises to asset light mode is an inevitable trend.Through the research on the financial performance of Vanke's asset light operation mode transformation,it is found that this mode is conducive to the sustainable development of Vanke and can maintain its stable business style.After the transformation, the asset scale,income scale,profitability and other indicators have been growing steadily.However, the short-term financial performance of Vanke Group's asset light model is not significant.The "small share trading" model has achieved some results,but it also has high requirements for the professionalism and scale of the enterprise.The future development path needs further research on continuous innovation

Keywords: Asset-light Operation Model;Financial Performance;Vanke

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 绪 论 1

1.1 研究背景 1

1.2 研究目的及意义 1

1.3 研究框架 2

1.4 创新点与重难点 2

1.4.1 创新点 2

1.4.2 重难点 3

第二章 文献综述和理论基础 3

2.1.1 轻资产运营模式概念 3

2.1.2 轻资产运营模式的优劣势 3

2.1.3 轻资产模式的特点 4

2.1.4 轻资产模式对企业财务绩效的影响 4

2.1.5 文献评述 4

2.2 理论基础 5

2.2.1 轻资产模式理论基础 5

2.2.2 财务绩效评价理论基础 5

第三章 万科集团轻资产运营模式分析 6

3.1 万科集团简介 6

3.2万科集团的发展困境 7

3.2.1 市场供求转变的压力 7

3.2.2 政府宏观调控 7

3.2.3 护城河缺乏优势 7

3.3 万科轻资产运营模式的转型路径 8

3.3.1 “小股操盘”模式 8

3.3.2 财务管控体系的重建与升级 8

3.3.4 打造城市配套服务商 8

第四章 轻资产运营模式下的万科财务绩效分析 9

4.1 万科轻资产模式下的财务报表分析 9

4.1.1 资产规模 9

4.1.2 资产结构 9

4.1.3 主营业务收入结构 9

4.2 万科轻资产运营模式下的财务绩效评价 10

4.2.1 偿债能力分析 10

4.2.2 营运能力分析 11

4.2.3 盈利能力分析 12

4.2.4 公司发展能力 12

第五章 万科轻资产运营模式下财务绩效方面的问题和对策建议 13

5.1 万科轻资产运营过程中存在的问题 13

5.1.1 财务指标的局限性 13

5.1.2 金融创新机制存在困难 13

5.1.3 面临资金和人才的双重压力 13

5.2 万科轻资产运营模式下提高财务绩效的建议 14

5.2.1 强化资金成本管理机制 14

5.2.2 构建员工绩效评价体系 14

5.2.3 促进产业转型与升级 14

第六章 未来展望 15

结 论 15

致 谢 16

参考文献（References） 17

第一章 绪 论

1.1 研究背景

随着全球一体化的深入发展受限，再结合新冠疫情的时代背景，各行各业都受到了或多或少的冲击。而对于房地产行业，更是一场性命攸关的挑战。房地产行业的重资产模式对于资金的循环能力有着极大的考验。整个资金流通方向大致分为，首先房地产企业向银行贷款建设楼盘，然后项目建设与买方融资同步进行，也就是通常进行的预售方式，最后建成盘点资金，进一步购买其他土地，从而步入下一轮的循环。可以发现，重资产模式下的房地产企业发展的关键不在于自身，而在于外部力量。因此，在重资产模式下地产商不仅要经历漫长的房地产周期，同时也要经历各种可能对现金流和企业资产、收入等带来不确定因素的影响。

目前这种模式似乎已经进入了发展瓶颈，转型已迫在眉睫。此时，欧美地区的一些企业逐步转型流行的轻资产模式，取得了不俗的成效，借鉴他们的成功经验，给中国步入困局的房地产行业带来了希望。轻资产模式的意义分为两方面，首先解决了重资产模式的短板——资金问题，与此同时它能够缩短产业周期，将品牌影响力变现，为企业节约成本与时间，快速进行战略扩张从而打开市场。基于房地产轻资产模式转型的背景，对其转型效果与发展建议进行研究，有利于迎合大方向的发展趋势，为未来房地产的创新提供方向借鉴。

1.2 研究目的及意义

由于轻资产的模式在房地产行业的探索时间较短，不论是发展的深度和发展的领域都不是十分的成熟，因此还存在着广阔的探索空间。尤其在房地产领域的应用，轻资产的应用更是一种全新的创新模式。本文的研究基于时代背景下的热点关注——房地产话题，选取了代表性的房企万科集团进行研究，针对其财务数据的分析，总结出了关于财务绩效维度的一些问题，并相对应的给出了提高财务绩效的有关建议。旨在为该模式的发展提供理论支持，同时，也对其他尝试进行、正在进行轻资产转型的房地产企业提供了一定的借鉴参考价值。

1.3 研究框架

本文以轻资产运营模式下的财务绩效为切入点进行研究，总共分为六大部分。

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