论文总字数：28987字

摘 要

项目方案最终确定之前，项目在符合国家法律法规的基础上，减少和避免了盲目的投资决策，并且提高项目整体开发综合效率，是否满足项目编制条件，实现利润能否实现建设方案，综合论证，为项目方案提供切实的依据。

本论文以“NO.新区2019G20地块”项目为对象，通过指定的开发地、相应城市规划条件相关的终止资料数据，从房地产公司的角度，通过市场调查和分析项目的市场环境、竞争公寓、竞争企业、消费者等结合海项目定位设计和企业财务状况确定开发，建设方案包括项目开发进度计划、投资融资计划等。

以此为基础，得出建设方案的财务净现值、投资回收期、计算投资回报率和项目的内部收益率等必要的经济指标，以此为基础确定项目的最终方案。根据这篇论文，财务评价理论和方法是房地产项目决定的核心内容。在决策过程中，要正确构建现代企业的管理思想，对财务评估工作进行有意义的监管和管理，提供科学有效的决策根据，实现企业的综合收益最大化目标。

关键词：财务分析；房地产；项目可行

Research on Financial Evaluation Scheme of Jiang'an · Xinghe Project

Abstract

Before the final determination of the project plan, on the basis of meeting the national laws and regulations, the project reduces and avoids blind investment decision-making, improves the overall development efficiency of the project, whether the project preparation conditions are met, whether the profits can be realized, and whether the construction plan can be realized, and provides practical basis for the project plan.

In this paper, the "No. New Area 2019g20 plot" project is taken as the object, through the designated development site, the termination data related to the corresponding urban planning conditions, from the perspective of the real estate company, through the market investigation and analysis of the project's market environment, competitive apartments, competitive enterprises, consumers, etc., combined with the positioning design of the sea project and the financial situation of the enterprise to determine the development, the construction plan includes Project development schedule, investment and financing plan, etc.

On this basis, the financial net present value of the construction scheme, investment payback period, calculation of the return on investment and internal rate of return of the project and other necessary economic indicators are obtained, on which the final scheme of the project is determined. According to this paper, financial evaluation theory and method are the core content of real estate project decision. In the process of decision-making, it is necessary to correctly construct the management idea of modern enterprises, conduct meaningful supervision and management of financial evaluation, provide scientific and effective decision-making basis, and achieve the goal of maximizing the comprehensive income of enterprises.

Key words:Financial Analysis, Real Estate, Project Feasibility

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一部分 全过程工作描述 1

第二部分 江岸·星河项目财务评价研究 9

第一章 绪论 9

1.1 项目研究背景及意义 9

1.1.1 项目研究背景 9

1.1.2 研究意义 9

1.2 研究内容和方法 9

第二章 房地产状况及分析 10

2.1 南京房地产市场分析 10

2.1.1 南京市土地市场状况 10

2.1.2 南京市房地产市场状况 11

2.2 区域竞争分析 13

2.2.1 土地成交分析 13

2.3 房地产环境分析 15

2.3.1 全国政治环境分析 15

2.3.2 全国经济环境分析 16

2.4 项目财务评价基本理论 16

2.4.1 财务评价的概念 16

2.5 项目概况 16

2.5.1 项目概况简介 16

2.5.2 项目定位分析 17

第三章 江岸·星河项目财务分析 18

3.1 财务评价基础数据选取 18

3.1.1 销售单价和可售面积的确定 18

3.1.2 计算期 18

3.2 项目的开发建设实施计划 18

3.2.1 项目建设方案 18

3.2.2 项目进度实施计划 18

3.3 投资估算 18

3.4 资金筹措计划 22

第四章 项目销售收入测算 24

4.1 财务评价基础数据选取 24

4.1.1 销售单价和可售面积的确定 24

4.1.2 计算期 24

4.1.3 相关税费及基金扣除的原则 24

4.2 销售收入估算 24

第五章 建设项目的财务评价分析 25

5.1 财务现金流量表 25

5.2 损益和利润分配表 25

5.3 借款偿还计划表 25

5.4 盈利能力分析 25

5.4.1 投资回收期 25

5.4.2 投资利润率 26

5.4.3 财务净现值 26

5.4.4 项目财务内部收益率 26

5.5 偿债能力分析 26

第六章 建设项目的不确定性分析 27

6.1 敏感性分析 27

6.2 盈亏平衡分析 27

第七章 项目风险控制和结论 29

7.1 房地产风险分析和对策 29

7.2 NO.新区2019G地块项目财务风险分析 29

7.2.1 项目资金风险分析 29

7.2.2 项目投资估算风险分析 30

7.2.3 项目开发风险分析 30

7.2.4 项目运营风险分析 30

7.3 NO.新区2019G地块项目财务风险控制的建议 30

7.3.1 项目筹资风险控制 30

7.3.2 项目投资估算风险控制 30

7.3.3 项目开发风险控制 30

7.3.4 项目运营风险控制 31

7.4 结论与建议 31

致 谢 32

参考文献 33

附 录 34

第一部分

全过程工作描述

这次毕业设计我被分配到的课题是房地产开发方面的，具体主要是由我们的指导老师给出一块还没开发的地块，由我们来对此地块项目进行可行性研究，分别有定位设计、市场营销、财务评价和物业管理五个方面。我和另外三名同学共同组成一个课题小组区完成NO.新区2019G12地块项目的设计工作，我主要负责的是财务评价工作。

任务前准备工作

在我们工作开始之前，首先我们进行了外文翻译工作。这是毕业设计的开始，我认为通过外文翻译也能了解一些房地产项目开发及财务评价。完成外文翻译的过程，我主要借助翻译软件和辞典。翻译的外文内容主要是说房地产开发和投资。文章拓展了我们租户混合和适销性的知识，学会如何确定定价和创造竞争或协同作用，“一栋建筑物无非是一份租赁资产组合”，因此在这一点上应该清楚地知道，选择的承租人以及在何处放置承租人是非常重要的决定，直接影响到建筑物和租赁资产组合的整体价值。文章提出了十分有意义的想法与观点，非常值得我们学习。

完成了外文翻译工作之后，我便开始了开题报告。在撰写论文概要报告书的过程中，我们确定了选择的背景、意义、课题的关键问题和难点。房地产项目的财务评估非常重要，综合计算项目开发经营成本、租赁销售收入、投资期限、租赁销售期限等因素，确保项目总投资利润率、自筹资金利润率、财务内部收益率、财务净价值，并提供分析项目投资回收期等静态动态经济指标，分析项目还款能力，计算还款期，分析项目损益平衡，分析项目动态经济指标的影响。根据程度决定租赁销售额、租赁销售成本、发行期间等敏感因素，进行灵敏度分析。从房地产企业角度来看，财务评价是项目的关键环节，对于我们的NO.新区2019G12地块财务评价方案研究来说，预测精度很难把握，价格随着市场供求情况变化很大，这种固定的标准会很大程度上影响预测值的准确值，作为所有财务报告的主要基础数据，他的精密度作为整个项目评价标准体系的计量化影响程度，是影响财务评估的精度和难点。

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