论文总字数：27514字

摘 要

房地产企业长期的优质发展，需要企业将核心竞争力提升到新的阶段，包括提高财务管理水平，计算型财务转变为管理型财务，以财务管理为企业发展重心。财务评估的目的是分析和计算项目直接产生的财务效益和成本，编制年度账目，计算评估指标，验证项目的盈利能力，偿付能力和外汇余额等财务状况在现行国家财税制度和定价体系下确定项目财务可行性。财务评价在建设项目经济评价中，主要从微观的投资主体的角度分析项目，分析给投资者带来的收益和投资风险。

关键词：房地产企业；财务评价；财务可行性

Financial Evaluation Plan For Plot 2019G06 of No. New Area In Nanjing

Abstract

In order to realize the long-term development of real estate enterprises, it is necessary to improve their core competitiveness, such as the level of financial management,Realize the transformation of accounting finance into management finance, and take financial management as the key point of enterprise development . The purpose of financial evaluation is to analyze and calculate the financial benefits and costs directly generated by the project, prepare annual accounts, calculate evaluation indicators, verify the profitability, solvency and foreign exchange balance of the project, and determine the financial feasibility of the project under the current national financial and tax system and pricing system.Financial evaluation is the micro level in the economic evaluation of construction projects. It mainly analyzes the benefits and investment risks that the project can bring to the investors from the perspective of micro investors.

Keywords:Real Estate Enterprises; Financial Evaluation; Financial Feasibility

目录

摘 要 I

Abstract I

第一部分 全过程工作描述

第一章 毕设过程描述 1

1.1 选题背景 1

1.2 个人任务 1

1.3 工作进程 1

1.4个人总结 2

第二部分 南京NO.新区2019G06地块市场营销方案

第一章 引言 5

第二章 房地产市场走势分析 6

3.1宏观市场分析 6

3.2南京市房地产现状及发展趋势分析 7

3.2.1南京市经济现状 7

3.2.2土地出让状况 7

3.2.3商品房出让状况 8

3.3.4南京市房地产市场未来趋势分析 8

第三章 项目概况 9

1.1地理位置 9

1.2项目环境现状 9

1.3项目建设方案的主要经济指标 10

第四章 项目地整体研究与特性分析 12

4.1项目分析 12

4.2竞争楼盘分析 12

4.3市场细分与客户定位 13

第五章 项目建设规划与进度安排 15

5.1项目建设规划 15

5.2项目进度安排 15

5.2.1前期工作安排 15

5.2.2施工进度计划 16

第六章 项目投资估算与资金筹措计划 19

6.1项目的投资估算 19

6.2资金筹措计划 24

第七章 项目财务分析及评价 25

7.1项目投资现金流量表 25

7.2资本金现金流量表 27

7.3利润与利润分配表 28

7.4资产负债表 29

第八章不确定性性分析 30

8.1盈亏平衡分析 30

8.2敏感性分析 30

第九章 经济、社会、环境影响评价 32

9.1经济效益评价 32

9.2社会影响评价 32

9.3环境影响评价 32

参考文献 34

致谢 35

第一部分

全过程工作描述

第一章 毕设过程描述

1.1 选题背景

在房地产行业里，财务是房地产企业的灵魂。财务人员通过财务评价对资源进行合理分配，努力降低项目成本、做好税收统筹、保障财务稳健。财务评价是房地产项目可行性研究的重中之重，甚至关系到项目的优劣成败。

为了对房地产开发与经营的知识进行系统的总结，并且为毕业后的工作做准备，本次毕业设计选择了一个合适的地块进行房地产开发，提高我们的应用所学知识的能力。

NO.新区2019G06地块项目占地面积约11560.74㎡，二类居住用地，出让年限为70年，建筑高度≤80米，容积率≤2.4，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。拟建总建筑面积约46000平方米，地上建筑面积约27800平方米，地下建筑面积约18200平方米。

1.2 个人任务

房地产开发项目有5个环节非常重要且彼此相辅相成，即市场调查、定位设计、财务评价、市场营销和物业管理。由于我们小组共有4位同学，因此应分工合作，共同完成市场调查，分头完成定位设计、财务评价、市场营销和物业管理。在整个过程中，我们需要自己的部分，但四部分又相辅相成，这就要求我们需要团结小组成员，互相帮助，及时沟通，保证数据一致。在不懂得问题上要及时与导师进行沟通，保质保量地完成毕业论文内容。

本课题我负责的内容是要研究和解决江北新区NO.新区2019G06地块项目财务评价方案，即依据现有的拟开发地块、在适应的城市规划状况和手头及网上查阅的资料的情况下，以房地产公司的立场考虑，经过市场调查整理分析本项目的市场环境（包括宏观、区域和微观三个层面）、竞争楼盘（项目、价钱、项目推广情况、业绩和物业管理等）、竞争企业（企业发展程度、专业化水平和企业财务情况等）、购买人群（购买力水平、购买倾向、家庭人口及年岁情况等），综合本项目的项目定位（特别是建筑设计方案）和本项目企业的财务状况，确定开发建设方案，包括项目建设规划与进度安排、资金筹措计划等。除此之外，计算项目建设方案的财务净现值、净年值、投资回收期、内部收益率等需要的经济指标，绘制出项目总投资估算表、项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表、利润与利润分配表等，对建设方案的可行性进行财务判断。

为了我们的论文内容更加真实、顺利，我们小组对本项目进行一系列的调查。首先，我们制定了调查内容：考察项目地块信息、位置信息、周边道路交通情况、绿化环境情况、商业化水平、普通市民对项目周边的满意程度等等。对大量调查的数据进行整理分析，制定本次NO.新区2019G06地块项目财务评价方案。

1.3 工作进程

根据学校级导师的安排，我们的工作进程大致为：

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