论文总字数：22808字

摘 要

浦口区NO.新区.2020G24房地产项目的发展迎合国家的政策方针，迎合了浦口地区大量的购房需求，解决了大多数老百姓最为在意的安家落户的问题。为外地来到南京的人员提供了一处急需的的休憩场所。同时，随着江北新区的成为国家级的新区。江北在不久的将来必将迎来迅速的发展，随之而来的就是大批量人才的迁入，房地产项目在未来一定有着巨大的潜力和需求。同时，房地产的开发会带动周边经济的发展。一个新房地产的开发所带来的人口也会转会为周围消费场所的消费主体，吸引新的商户入驻，同是时一定程度带动区域经济，促使周围配套设施的建设和修缮。带来优良的社会效益。

通过对其税前，税后和资本金的内部收益率分析，本项目在财务上是可行的。

通过对其对周边环境所带来的影响来看，本项目对周边环境并无较大的破坏，因此在环境上是可行的。

关键词：内部收益率，房地产开发，财务

Summary

The development of 2020g24 real estate project in No. New District of Pukou District caters to the national policies and guidelines, caters to a large number of house purchase demands in Pukou District, and solves the problem that most people care about settling down. It provides a much-needed rest place for people from other places who come to Nanjing. At the same time, with the development of Jiangbei new area, it has become a national new area. Jiangbei in the near future will usher in rapid development, followed by a large number of talents to move in, real estate projects in the future must have great potential and demand. At the same time, the development of real estate will drive the development of surrounding economy. The population brought by the development of a new real estate will also be transferred to the main consumer of the surrounding consumer places, attracting new merchants to settle in. At the same time, it will drive the regional economy to a certain extent, and promote the construction and repair of the surrounding supporting facilities. Bring good social benefits.

Through the analysis of its internal rate of return before tax, after tax and capital, the project is feasible in finance.

Through the impact on the surrounding environment, the project has no great damage to the surrounding environment, so it is feasible in the environment.Key words：research report of

Key words：Internal rate of return, real estate development, finance

目录

第一章 项目概况 1

1.1项目的基本情况 1

1.2方案简介 2

1.3估算情况简介 2

1.4评价简介 4

1.5结论 4

第二章 项目建设背景 5

2.1宏观房地产背景分析 5

2.2江北房地产发展背景 5

第三章 项目优势分析 6

3.1项目市场调研统计表 6

3.2销售对象: 7

3.3竞争优势: 7

3.4价格优势: 7

第四章 项目区域概况 8

4.1自然地理条件概况: 8

4.2项目所属政治区域概括: 8

4.3项目所属经济区域概括: 8

4.4项目教育医疗资源概括： 8

4.5项目周边公园及配套设施： 9

第五章 项目建设方案 12

5.1项目概况及经济技术指标分析 12

5.2项目结构设计 12

5.3 总平面布置方案 15

第六章 项目配套设计 16

6.1项目外部配套设计 16

6.2项目内部配套设计 16

第七章 项目施工安排及进度安排 19

7.1项目组织管理 19

7.2建设管理 19

7.3施工组织安排 19

7.4进度安排 20

第八章 项目投资估算 22

8.1项目总投资估算 22

8.2项目投资估算 23

第九章 项目财务评价分析 26

第十章 效益评价 30

10.1社会效益评价 30

10.2经济效益评价 30

10.3环境效益评价 30

第十一章 结论 31

第一章 项目概况

1.1项目的基本情况

地块编号：NO.新区2020G24

地块名称：NO.新区2020G24园西路以南、团结大道路以东（NJJBb020-04-21）地块

地块位置：江北新区葛塘街道

土地用途：R2二类居住用地（100%）

出让面积：49998.50㎡

容积率：1.1≤Far≤2.20

总建筑面积：15.6万平方米

成交价：115000万元

起始楼面价：10454元/㎡

成交时间：2020年12月31日

图1.1.NO.新区2020G24地块位置图

1.2方案简介

本项目总建筑面积为出让总面积49998.5平方米，根据cad图所设计的小区分布图得到地上建筑为109900平方米，住宅配套面积为6756.43平方米，其中包括物业管理面积4892.71平方米，社区服务用房面积为1675.85平方米，消控室面积为187.87平方米。用绿化面积除以出让面积得到绿化率为34.7%，用建筑物占地面积除以出让面积得到建筑密度为19.15%。以上均符合要求。设计地下停车位为1080辆。用地上建筑面积除以建筑总用地面积得到项目容积率为2.18在项目要求的1.01至2.2之间，符合要求。

1.3估算情况简介

本项目土地费用估算115000万元，开发成本33827.90万元，开发费用33388.44万元，开发期税费18724.20万元，项目开发成本200940.53万元。详情请见下表：

表1.1投资估算表

1.4评价简介

浦口区NO.新区.2020G24房地产项目的发展迎合国家的政策方针，迎合了浦口地区大量的购房需求，解决了大多数老百姓最为在意的安家落户的问题。为外地来到南京的人员提供了一处急需的的休憩场所。同时，随着江北新区的成为国家级的新区。江北在不久的将来必将迎来迅速的发展，随之而来的就是大批量人才的迁入，房地产项目在未来一定有着巨大的潜力和需求。同时，房地产的开发会带动周边经济的发展。一个新房地产的开发所带来的人口也会转会为周围消费场所的消费主体，吸引新的商户入驻，同是时一定程度带动区域经济，促使周围配套设施的建设和修缮。带来优良的社会效益。

通过对其税前，税后和资本金的内部收益率分析，本项目在财务上是可行的。

通过对其对周边环境所带来的影响来看，本项目对周边环境并无较大的破坏，因此在环境上是可行的。

1.5结论

近些年房地产行业发展飞速，房地产的单价伴随着所处区域，户型，装饰风格的变化而变化。房地产行业有着诸如投资资金大，投资一次性，风险性大，投资回收周期长，风险性大等特点。因此针对房地产的可行性研究成为房地产开发十分重要的环节之一。

NO.新区2020G24地块位于南京市江北新区。南京市江北新区作为近二十年房地产开发火爆的地区，有众多知名开发商的进驻。NO.新区2020G24地块处于园西路以南、团结大道路以东（NJJBb020-04-21）地块。它与其他地块比较拥有独特的竞争优势，通过该房屋可行性研究，针对对该项目在财务，社会，环境上的评估。在现在的国家经济政策和产业政策帮扶之下，此项目能够较好的完成建设，且能够促进浦口区经济发展提升所在城市的形象，减缓住房困难的问题。确定其的可行性。建议这个项目即可执行。

第二章 项目建设背景

2.1宏观房地产背景分析

近十年来我国房地产产业发展高速，房地产的销售价格随着所处地区，户型，装修规模的变化而改变。房地产行业有着诸如投资资金大，投资一次性，风险性大，投资回收周期长，风险性大等特点。所以对于房地产的可行性研究成为房地产开发十分重要的部分之一。

房地产在中国的发展仍然处于发展阶段。在未来的房地产发展过程中有许多的未知风险和困难。可行性研究有利于开发商克服这些可能存在的问题。有利于企业获得最大收益。

伴随着当代中国经济快速发展，房地产行业加速发展，伴随着居民收入水平的提高，越来越多的居民展现出对高品质居住条件的向往。NO.新区2020G24地块位于南京浦口区，即使地处长江以北，与主城区有一定的距离。但它带来的单价优势势必成为众多“刚需”群众十分热衷的楼盘。另外，江北在国家的强有力扶持下，发展潜力巨大，在不久的未来一定会成为南京的又一中心。在此时顺势发展房地产行业必将有着极大的市场。

NO.新区2020G24位于江苏南京，南京是位于长江三角洲的重要经济中心，科技中心，文化中心，教育中心。有着强大的发展前景，

南京位于长江三角洲，是整个东部乃至全国发展的重心。南京悠久的历史和底蕴。是一座包容开放，有着强大生命力和发展潜力的城市，南京的经济，科技，医疗等都位于全国前列。同时南京从古至今都是一个重视教育和文学的城市。

2.2江北房地产发展背景

南京近些年加快了在长江周边地区的发展。南京在河西的发展已经初具规模，将逐渐把发展的重心从河西像江北新区转移，江北新区在将来午以将迎来巨大的发展潜力和规模。

江北新区将十分重视区域协调发展，增强可持续的建设。在加快经济建设中下足了功夫，在增强居民幸福指数中凝心聚力。在建设环境可持续发展中开足马力。努力建设南京市的“新河西”。在这样的发展背景下，房地产的发展像刚萌发的幼芽即将散发出勃勃生机。政府的大力发展给房地产带了更多的可能，给企业在此发展房地产提供了更多的吸引力。同时，大批人群的进驻给房地产的销售提供了强大的购买力。

第三章 项目优势分析

3.1项目市场调研统计表

根据市场问卷调查及电子调查方式，针对南京市NO.新区2020G24房地产项目调查情况的购买力，价格承受能力等各方面情况进行汇总分析。

其中样本容量为200人

其中男性占比55%，女性占比45%。

其中20-30岁占36%，30-40岁占20%，40-50岁占24%，50-60岁占20%。

其中户籍南京的样本占总量的47%，户籍南京以外的样本占总量的53%

表3.1市场调查表

根据以上调查得出结论：绝大多数人对于浦口区购房的欲望还是比较强烈的，对于浦口区的医疗，卫生，交通，休闲等条件大部人还是持满意态度，三万元至三万五千元为大多数人买房的最高承受价格，大部分购买力中意的购房面积在七十到一百二十平方米。

本项目将根据以上调查，对于楼盘单价和单间面积进行合理分配。

3.2销售对象:

南京经济产业的迅速发展，吸引了五湖四海的求职者来到南京，这些人面对南京主城区叹为观止的高房价，往往可望不可及。但是切切实实的住房需求却急需要满足。在这种情况下，位于长江以北的江北新区就成为这类“刚需”人群的不二选择。所以，该项目主要针对人群为经济实力较为一般，但急需购房的以南京以外地区迁入为主的人群。这类人在南京也占据着一大部分比例。潜在目标客户人数众多。

3.3竞争优势:

江苏政府也开始注重规范商品住房销售价格的行为，来促进房地产市场的平稳健康发展；并且推出了人才购房政策，让青年才俊能够优先买到房子；同时，外地来宁人员凭借就业证明和营业执照就能获得购房证明；在房贷方面，国家还发布了LPR利率政策，来减少百姓的房贷负担。

江北新区位于中国东部沿海和长江经济带的交汇口，有着巨大的区位优势。在几年前，江北新区还分布着众多廉租房，低价公寓和破旧不堪的矮平房。就像很多年前上海居民对待浦东的态度一样，被大多数南京主城居民所不屑。但是他所处的地理位置，以便利的水路，公路和铁路为主的交通运输方式。以及南京市政府乃至国家对于江北新区发展的高度重视，必将使得江北新区在未来发展为南京新“河西”，中国新“浦东”在这样的大环境下，江北新区的房地产较其他地域就有着得天独厚的优势。大部分购买力一定会看中房地产开发所在地的巨大潜力，对所买地块升值抱着巨大信心，这一定会使得他们对于本项目房地产的购买趋之若鹜。

3.4价格优势:

该项目与江北新区地区周边其他楼盘相比较，本项目明显的优势。以下为江北新区其他楼盘住宅

表3.2周边楼盘价格表

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