论文总字数：22173字

摘 要

市场法是房地产评估的基本方法之一，因其评估原理简单，直接成为国内外房地产评估过程中最常用的方法。并且随着我国社会主义市场经济体制改革的不断深入，为市场法在房地产评估中的运用提供了良好的条件，本文正是在此背景下结合实际对市场法进行研究分析。

本文主要采用理论分析和案例分析相结合的方法，围绕市场法在房地产评估中的运用展开研究。首先交代了研究意义，阐述了本文的研究思路。然后对房地产评估的基本概念以及市场法的评估原理进行阐述，在理论的基础上结合实际分析找出目前市场法在房地产评估中存在主要问题，并且从市场本身和评估主体两方面进行原因分析。其次严格按照市场法的评估步骤进行案例分析，分析的主要目的是进一步验证市场法在房地产评估中的可行性，加深对市场法的认识。最后联系我国国情和房地产发展现状，针对市场法在房地产评估中存在的问题从政府、行业协会、评估机构及人员三个层面提出解决对策。

关键词：房地产评估；市场法；因素修正

Market Approach Applicated and Researched in Real Estate Appraisal

Abstract

Market approach is one of the basic method of real estate assessment, this approach is the most commonly used in domestic and international real estate appraisal because of its simple and direct assessment principles. As China"s socialist market economy and the deepening of reform, for use in the real estate market assessment method provided good conditions. This paper researches and analyzes market approach applyed in real estate assessment by combining this context and the actual situation.

In this paper, theoretical analysis and case study method of combining, a study about the use of market approach in the real estate assessment. The article firstly explains the background and significance, it also describes the research ideas. Secondly it introduces the basic concepts of real estate assessment and the principles of market approach, combining the basic theory of the actual analysis method to found the main problems of market approach in the current market assessment, and analyzes the reasons from both the market itself and the assessment body. Then, in strict accordance with the market assessment of the steps for case law analysis, the main purpose of the analysis is to further validate the feasibility of the market approach in real estate assessment, helping us to understand market approach. Lastly this article with the real estate development status of our country proposes the solutions to solve those problems of market approach from the government, industry associations and evaluation subject.

Keywords: Real estate appraisal; Market approach; Factor revising

目 录

摘 要 I

Abstract II

目 录 III

第一章 绪 论 1

1.1 研究意义 1

1.2 研究思路与研究方法 1

1.2.1 研究思路 1

1.2.2 研究方法 1

1.3 论文主要内容 1

1.4 论文框架结构 2

第二章 文献综述 3

第三章 房地产评估的相关理论 5

3.1 房地产评估概念的界定 5

3.1.1 房地产及房地产评估的概念 5

3.1.2 房地产价格 5

3.2 房地产评估的原则和特点 5

3.2.1 房地产评估的原则 5

3.2.2 房地产评估的特点 6

3.3 房地产价格的影响因素 6

3.3.1 内在影响因素 6

3.3.2 外在影响因素 7

第四章 市场法在房地产评估中的运用分析 9

4.1 市场法评估概述 9

4.1.1 市场法的概念 9

4.1.2 市场法的适用对象和条件 9

4.1.3 市场法评估基本公式 9

4.2 市场法在应用中存在的问题分析 9

4.2.1 选择可比交易实例的问题 9

4.2.2 因素修正问题 9

4.2.3 评估结果确定时引发的社会道德危机问题 10

4.3 市场法应用中存在问题的原因分析 10

4.3.1 房地产市场不完善不规范 10

4.3.2 房地产市场信息不对称，信息获取困难 10

4.3.3 缺乏高素质的专业评估人员 10

第五章 案例分析 11

5.1 研究对象简介 11

5.2 搜集交易实例 11

5.3 选择可比交易实例 11

5.4 建立价格可比基础 12

5.5 进行因素修正 12

5.5.1 交易情况修正 12

5.5.2 交易日期的修正 12

5.5.3 区域因素修正 12

5.5.4 个别因素修正 13

5.5.5 容积率修正 14

5.5.6 土地使用年限修正 14

5.6 确定待估对象的评估值 14

5.7 评估结果分析 15

第六章 对策建议 16

6.1 政府层面的对策 16

6.2 行业协会层面的对策 16

6.3 评估机构及评估人员层面的对策 16

结 论 18

致 谢 19

参考文献（References） 20

第一章 绪 论

1.1 研究意义

随着改革开放的不断地扩大与深入，我国的住房体系制度和土地制度也发生着深刻的变化，在此背景下我国的房地产业也迅速的产生和发展，但是就房地产本身而言，它作为一种商品，其价格不能由政府单方面决定也不能完全根据市场的需求状况，这也意味着需要专业的人员在合理的市场交易秩序下对房地产价格进行客观的评估。此外在我们的日常生活中，无论房地产的开发经营以及政府对房地产产业的宏观调控，还是老百姓的购房都需要大量的信息咨询和投资决策服务，特别是房地产评估服务，所以对房地产的研究可以满足社会各方面的需要。

目前对于房地产的评估方法，国内外通用的主要是三种，分别为市场法、成本法、收益法。而市场法是评估房地产价格的一种有效方法，由于它的原理相对于其它评估方法更加简单易懂，并且在评估过程中能够直接反映房地产的市场状态，使其成为房地产评估方法体系中最简单、直接、常用的方法，得到国际评估界的公认。我国房地产市场的日益完善，为市场法的应用开创了良好的前景，在此情况下，结合我国国情，通过案例分析对房地产评估中的市场法加以研究。

1.2 研究思路与研究方法

1.2.1 研究思路

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