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摘 要

Abstract 1

第一部分 全过程工作描述 1

第二部分 雨花壹号小区物业计划 4

第一章 项目概况 4

1.1选题背景 4

1.2 研究的目的和意义 4

1.3研究的内容与方法 4

1.3.1 方法 4

1.3.2 内容 4

第二章 物业管理及有关概念概述 6

2.1物业的概述 6

2.1.1 物业的概念 6

2.1.2物业的特征 6

2.2 物业管理的概述 6

2.2.1物业管理的概念 6

2.2.2物业管理的特征 6

2.2.3物业管理的基本原则 6

第三章 物业管理模式 8

3.1 物业管理条件 8

3.1.1一级物业管理企业资质必备条件 8

3.2.2.三级物业管理企业资质必备条件 8

3.2.3物业管理公司申报经营资质审批时所要提供的资料 8

3.2人员职责 8

3.2.1物业部经理 8

3.2.2物业部保洁主管 9

3.2.3业部安管、消防主管 9

3.2.4物业部维修主管 9

3.2.5物业部小区主管 9

3.2.6物业部保洁员 10

3.2.7物业部水电维修员 10

3.2.8物业部空调维修员 10

3.2.9物业部电梯维修员 10

3.2.10物业部安管员 10

3.2.12物业部消防员 11

3.2.13物业部小区管理员 11

3.3员工奖励以及惩罚制度 11

3.3.1奖罚目的 11

3.3.2适用范围 11

3.3.3 奖罚形式 11

3.3.4奖励标准 12

3.3.5奖罚程序 12

3.3.6申诉途径 12

3.3.7奖励条例 12

3.3.8处罚 12

3.3.9各部门奖励条例 14

3.3.10各部门惩罚条例 14

3.4 公司部门设置 14

3.4.1经理室 14

3.4.2办公室 14

3.4.3财务部 14

3.4.4业务部主要负责公司 14

3.4.5设备工程部 14

第四章 物业管理的详情 15

4.1 规划设设计阶段（早期介入） 15

4.1.1介入形式 15

4.1.2工作内容及要点 15

4.2 建设施工阶段 15

4.2.1建立适合小区的物业管理系统和网络 15

4.3 竣工验收阶段 15

4.4 销售阶段 16

4.4.1建立安全防护系统 16

4.4.2 建立住户基础档案 16

4.5可能存在问题 16

4.5.1人才发展问题 16

4.5.2法律问题 16

4.6优化对策 16

4.6.1提升智能小区智能度措施 16

4.6.2规范人员的操作水平 17

第五章 物业服务内容 18

5.1房屋装修向导 18

5.1.1我们给业主提的意见 18

5.1.2业主请求物业代理监管须知 21

5.1.3物业告诫装修公司 21

5.2绿化管理 21

5.2.1绿化的定义 21

5.2.2绿化的优点 21

5.2.3本小区采用立体绿化 22

5.2.4 小区的立体绿化是城市立体绿化的一部分 22

5.2.5本小区绿化设计基本原则 22

5.3治安管理 22

5.3.1治安的定义 22

5.3.2管理主体 23

5.3.3管理意义 23

5.3.4管理内容 23

5.3.5管理标准 23

5.3.6保安管理特征 23

5.3.7保安的基本任务 24

5.3.8指导的基本原则 24

5.3.10管理的基本途径 24

5.3.11小区内部治安管理 25

5.3.12小区治安总结 25

5.3.13保安工作准则 25

5.4消防管理 26

5.4.1消防的教育制度 26

5.4.2防火检查制度 26

5.4.3安全疏散设施管理制度 26

5.4.4物业防火制度 27

5.4.5消防用具管理 27

5.4.6消防设备定期测试 27

5.4.7消防器材管理 27

5.4.8消防隐患整改 27

5.4.9用电制度 27

5.4.10危险品存放 28

5.4.11物业的防火演习 28

5.4.12口头批评的情况 28

5.4.13 重罚下列情况 28

5.4.14解雇 28

5.5地下车库管理 28

5.5.1：雨花壹号车库的种类： 28

5.5.2车库的基本要求 29

5.5.3车库管理者要求 29

5.5.4车库的保安人员 29

5.5.5出入口保安员 29

5.5.6保洁员 29

5.5.7地下停车场管理制度 30

5.5.8车库管理员的基本任务 30

5.5.9车辆管理员的行为规范 30

5.5.10小区车辆管理员的纪律 30

5.5.11车辆管理员的交接班须知 31

5.5.12业主进入车库须知 31

5.5.13小区车库的收费情况 31

5.6小区娱乐设施 31

5.6.1综述 31

5.6.2小区健身活动设施重要 31

5.6.3小区健身活动的发展不佳情况 32

5.6.4小区购买器材原则 32

5.6.5 小区健身活动的设置的原则 32

5.6.6室内体育运动 32

5.6.7小区的健身器材购买 32

5.6.9本物业代购多属专项健身器材 32

5.6.10小区运动器材的使用规章 33

5.6.10游泳馆 33

5.6.11兵乓球馆 35

5.6.12 象棋 36

5.6.13羽毛球 36

5.7卫生环境 36

5.8宠物规则 37

第六章 小区住宅楼的养护 38

6.1 小区住宅楼养护的综述 38

6.1.1小区住宅楼养护大纲 38

6.1.2小区住宅楼养护时机 38

6.1.3小区住宅楼养护中存在的问题 38

6.1.4住宅楼日常养护计划 39

6.1.5养护内容 39

6.2加强对二次装修的科学管理 40

6.2.1装修公司的选择 40

6.2.2业主委托物业进行监督 41

6.2.3装修装饰技巧的指导 41

6.2.4装修装饰技巧 41

第七章 物业可能存在的问题以及解决办法 45

7.1物业管理服务企业准入机制不健全 45

7.2业主委员会 46

7.2.1定义 46

7.2.2委员条件 46

7.3物业服务公司与其它相关服务部门缺乏统一协调机制 46

7.3.1各级行政主管部门厉行监督指导之责 46

7.3.2选举产生名符其实的业主委员会 46

7.4业主的个体原因有时也影响物业管理的质量 47

第八章 本物业收费以及工资发布 48

8.1工资标准 48

8.2职位基础工资 48

8.3岗位等级 48

8.4工作时间 48

8.5 休假情况 48

8.6请假标准 49

8.6.1事假 49

8.6.2病假 49

8.6.3特殊假期 49

8.6.4丧假 49

8.6.5婚假，产假 49

8.6.6 年假 49

8.7考勤标准 49

8.8小区物业收费情况 49

第三部分物业和房地产的关系 51

物业和房地产的关系 51

结束语 54

致谢 55

参考文献 56

雨花壹号项目物业管理方案

摘 要

现在物业对房地产销售情况起到决定性的作用，在很多售价接近，地理位置差不多的楼盘中，物业管理水平将会打楼盘起到决定性的作用。而物业管理千篇一律，良好的物业纪律和大胆的但不会对传统造成冲击的物业管理才会是主流。本文的物业管理是针对南京市“雨花一号”小区的，分别从小区的制度，保安工作表，小区物业服务，收费等内容进行考虑。突出小区的内部设施的全面，适合各个年龄段的人群，创新中也不失传统。

其中，我们突出以人为本，绿色环保物业，不乱收费，不乱业主的钱。小区将给业主带来一些不一样的体验，比如全新的小区服务，全新的运动健身器材，全新的绿化。

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