论文总字数：8704字

摘 要

我国目前普遍存在宅基地流转私下交易的现象，进而出现了宅基地流转的隐形市场。而当前法律法规对买卖宅基地的禁止，凸显了中国法律和制度与城市化、经济发展在宅基地流转方面的不相适应。农村稳定是社会稳定的根基，我们要重视农村宅基地在流转过程中存在的问题。因此本文对农村宅基地转让制度进行大胆的设想，从建立农村宅基地动态信息系统的角度出发，制定合理并且有条件的流转制度。通过建立农村宅基地市场交易机制来实现流转的合法化，并积极探索，确保发挥土地最大效益。从而改善农民生产生活条件，维护社会的稳定。

关键词：农村宅基地，流转制度，用益物权，隐形市场

Abstract: China is currently widespread phenomenon residential land in private transactions, and thus appeared residential land stealth market. But the current policy prohibits trading homestead laws and regulations, highlighting homestead circulation does not adapt in Chinese laws、regulations、urbanization and economic development . Rural stability is the foundation of social stability, we should pay attention to the problems of rural homestead in the transfer process. Therefore, the paper transfer system for the rural homestead bold vision .We can develop a reasonable and conditional transfer system from the point of building a dynamic information system of rural homestead. To achieve the transfer of legalization, we can establish rural homestead circulation of market mechanism. It can ensure maximum profit land by active exploration, which can improve the production and living conditions of farmers .

Keywords: rural homestead,circulation system,usufructuary right,the invisible market

目 录

1　前言 1

2 农村宅基地流转的现状 1

3　我国农村宅基地流转过程中存在的问题 2

4　对放开宅基地流转的理由及条件 3

4.1　时代催促放开农村宅基地流转 3

4.2　禁止农村宅基地流转的观点与批判 3

4.3　宅基地流转的条件 4

5　对农村宅基地转让制度的设想 5

5.1　注重顶层设计、建立农村宅基地动态信息系统 5

5.2　制定合理的有条件流转制度 6

5.3　建立农村宅基地市场交易机制，实现流转的合法化 6

5.4　进行试点、积极探索，确保发挥土地最大效益 6

结论 8

参 考 文 献 9

致 谢 10

1　前言

我国是农业大国，农村集体土地对于集体和农民来说具有重要意义。^[1]1农村宅基地作为农村居民的住宅用地，是广大农民最基本的生活资料，是农村土地的重要组成，也是我国物权制度中一种特殊的物权形式。我国现行法律基于保护农村土地的目的，防止转让房屋和农村建设用地后丧失住所的价值考量，严格限制农村宅基地的自由流转。

2 农村宅基地流转的现状

我国宅基地流转制度是在1979年家庭联产承包制建立之后形成的。根据我国相关法律规定，农村宅基地属于农村集体所有，农民虽然享有无偿并且无限期的使用权，但是农村宅基地的流转却受到很大的限制。^[2]2

宅基地是指经过法定程序批准，用以建筑住房的土地，包括已建住房用地和经批准待建房的土地。在农村，宅基地还可以扩大到牲畜圈舍、厨房、采光、通道、滴水、排水等基础设施占用的土地。^[3]3农村宅基地是农村村民建设住宅所使用的集体土地，包括居住用地和附属建设用地。

我国《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家的相关规定。”由此看出，《物权法》对农村宅基地的规定过于简洁，并未完全限制农村宅基地的流转，只将此指向《土地管理法》和国家的其他相关法律规定，所以当前需要通过不断的发展对宅基地的流转做出具体、合理的规定。

我国物权法将宅基地使用权界定为用益物权，这是对农村村民土地财产权的承认和保护，保障了农民居住这一基本生存需求。而《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展增收的若干意见》中指出：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。该规定明确限制了农村宅基地向城镇居民的流转。

因此，现行的政策法规对买卖宅基地的禁止，宅基地的流转大多都通过私下交易，这样政府相关部门难以掌握流转交易的具体情况，最终增加了政府的管理难度。同时，隐形市场和私下交易大多都是违法违规的，这就使得大量的财产游离于法律的保护之外，不利于社会的稳定与和谐。^[4]4可见，现行农村宅基地的法律法规无法适应当前的城镇化发展。

3　我国农村宅基地流转过程中存在的问题

中国经济发达地区的农村宅基地和房屋流转已经十分活跃，宅基地流转的私下交易越发普遍，于是以自发流转为特征的农村宅基地隐形市场存在越来越多的隐患，这些问题也凸显了中国法律和制度不适应城市化和经济发展进程的弊端。

据“新快报”报道：广东省拟将农村宅基地上市，并且明确了农民宅基地流转的合法性。2007年2月3日，广东省国土资源厅的厅长林浩坤提出，已经草拟了‘关于加强农村宅基地管理的通知’，媒体认为“广东打算让宅基地进行上市流转”，虽然该文件在审批中，但该措施是在 “广州将放开单位自建房”之后又一则大胆创新的消息。对广州来说，这意味着农村宅基地私下交易现象可能不再出现，众多农民的集资房可以在市场上进行自由买卖。该举措增多了市民的购房渠道，保障了农村村民的用益物权。^[5]5

毫无疑问，广东省的这一尝试，是违背我国物权法的相关规定的。不过，根据国家相关规定以及物权法起草专家组组长江平教授也表示，地方政府有权在法定职权范围内制定适合地方的相关规定，有权对《物权法》中农村宅基地流转的“留白”发挥灵活的想象空间。^[6]6这说明，地方政府有权在法律允许的职权范围内，探索和改革农村宅基地流转存在的问题。

可见，虽然我国《物权法》的规定为宅基地的流转创造了可能，但是针对宅基地的流转仍缺乏明显的监管力度与详细、具体的法律制度，这使得宅基地的供需矛盾不断加大，也与我国依法治国的方针相违背。并且随着我国城镇化建设的飞速发展，城市、农村经济的不断提升，加之受各种利益的驱动，宅基地流转纠纷案件陆续出现，而各法院因争议太大也使得法院处理类似案件的难度加大，最终对司法权威也产生了影响。在2003年义乌市傅小艳、傅小妹两姐妹诉傅吴福等人的农村宅基地买卖合同纠纷案中也进一步反映出来。

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