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摘 要

为确定房地产抵押贷款额度, xx房地产有限公司委托xx估价有限公司对位于东莞市xx小区1号楼在建工程房地产进行抵押价值评估。本次估价首先明确估价目的、价值时点、估价对象、价值类型，然后制定估价作业方案，经实地查勘和市场调查，并确定估价技术路线，采用假设开发法和成本法测算出结果，最后按国家标准要求撰写本估价报告。

关键词：房地产抵押估价报告，假设开发法，成本法，比较法，市场价值

Abstract：To determine the amount of real estate mortgage loans, xx Real Estate Co., Ltd. located in the valuation commissioned by xx xx residential building in Dongguan City, a construction mortgaged real estate valuation. The first clear appraisal valuation purposes, the value of point, valuation of the object, the value of the type, and then develop solutions valuation jobs by Shidechakan and market research and valuation techniques to determine the route, method and assumptions used to develop cost estimates of the results, and finally press national standards require the writing of this appraisal report.

Key words：Real estate mortgage valuation report, hypothetical development method, the cost method, comparative method, the market value

目 录

1 设计选题说明 4

1.1 选题原因说明 4

1.2 设计项目概况 4

1.3 设计目的和要求 4

1.4 数据资料的获得 4

1.5 设计的难度 5

1.6 设计实现的可能性 5

2 设计依据 5

2.1 理论依据 5

2.2 规范和标准 6

2.3 相关资料 7

2.4 参考文献的选用 7

3 设计的技术路线 7

3.1 主要方法 7

3.2 相关技术参数 8

3.3 数据的处理 8

3.4 计算过程 8

4 设计成果分析 8

4.1 设计结论分析 8

4.2 设计可行性分析 9

5 设计的价值 9

5.1 对专业学习的作用 9

5.2 对社会工作的作用 9

结论 10

参考文献 11

致谢 12

1 设计选题说明

1.1 选题原因说明

本人对房地产估价这个课题有着浓厚的兴趣，并且在房地产估价公司实习，能接触到丰富的相关资料、数据等，所以选择这个研究课题进行毕业设计。

1.2 设计项目概况

该项目xx小区占用两宗商住用地，土地面积合计53,715.2平方米，计容建筑面积为145031.04平方米；该项目共十二栋建筑物，本次仅评估其中一栋，栋号为1号。根据《房产面积测绘成果报告书》复印件，截至估价基准日，估价对象已完成主体工程、设备及安装工程、部分装修工程、部分基础设施及部分公建配套工程，其中1号楼的总建筑面积20035.35㎡、住宅面积19386.58㎡、非住宅面积648.77㎡。

1.3 设计目的和要求

1.3.1 本设计应达到的目标

一是通过该毕业设计使自己能够深刻理解估价报告各组成部分的含义，掌握主要的估价方法，学会分析房地产价格形成及影响因素，能够科学、准确、快速地评估房地产价值。

二是加深对当地房地产市场的了解。

1.3.2 基本要求

房地产估价报告的格式规范、内容丰富，准确运用估价方法，收集到的资料全面丰富，做到认真细心，依据充分、假设合理，保证报告的质量。

1.4 数据资料的获得

在估价公司实习的经历，使我获取数据资料的途径更为多样化。既有向有关房地产中介人员咨询了解、到相关小区进行实地测量拍照、查看各式各样的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》等现场资料获取活动，也有网上搜集交易案例、查阅有关房地产估价书籍、查验工程建设相关手续的合法性等搜索资料的活动。为了完成本次毕业设计的房地产估价报告，我咨询了估价对象所在楼盘代理商世联地产的工作人员，在现场测量了估价对象的基底面积并详细记录了各楼层的平面分布、询问了监理人员工程实际施工进度、完成了内外部照片的拍摄，在东莞市房产管理局公众信息网、搜房网上搜集了同一区域的房地产市场交易情况，在东莞市住建局官方网站上收集了与工程造价相关的信息，同时从公司的案例库里找到了一些相关的资料。

1.5 设计的难度

本次设计所涉及的在建工程房地产属体量大、价值量大、变现情况复杂的类型，难度较一般的住宅房屋、商业房地产、工业厂房估价报告高，所以本次设计所涉及的估价报告难度较大。

1.6 设计实现的可能性

虽然本次设计难度大，但本人在评估公司实习的过程中积累了一定的经验，与此同时，还可以向更有经验的同事请教（他们已考取或正在考房地产估价师等证书，理论知识渊博、实践经验丰富，专业技术性强），更有经历更为丰富的指导老师的指导，所以我对设计的顺利完成充满信心，对最终的设计成果满怀期待。

2 设计依据

2.1 理论依据

1. 成本法即测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧后得到估价对象价值或价格的方法。

成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设（或者委托另外的人开发建设）。

成本价值＝土地取得成本 建筑物重新购建价格×建筑物成新率

1. 假设开发法即求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

假设开发法的理论依据是预期原理和成本法的倒算。

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