文献综述

一、研究背景

我国1979年开始经济体制改革，1980年4月 邓小平提出 #8220;出售公房，调整租金，提倡个人建房买房#8221;的设想，拉开了住房制度改革的序幕；至此之后，随着国家宏观政策的出台，房地产市场跌宕起伏，与此同时，房地产可行性研究的重要性日益凸显。

早在1997年,陈柳青,赵卓文^[1]就对当时房地产可行性研究存在的误差进行可分析,并提出了相应的误差控制方法。而后国内众多学者就对房地产可行性进行了大量研究，到2006年，宋春红，苏敬勤^[2]阐明了在投资体制改革后房地产开发项目可行性研究的必要性，自1983年国家计委颁发#8220;关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法#8221;将可行性研究纳入基本建设程序以来, 国家相应建立了投资领域的行政审批制度，可行性研究便成为投资项目前期不可缺少的环节。2007年，赵晓鹏^[3]发表了房地产业作为我国国民经济的支柱产业,其发展对整个社会的发展起着至关重要的作用,不仅能改善居民的生活条件,改善投资环境,带动建筑、建材、化工等众多相关产业的发展,同时房地产业的发展直接关系到居民生活质量高的观点低的观点，在房地产市场中,只有成功的房地产开发项目才能对国民经济的发展起到促进作用,才能带动大量相关产业的飞速发展。因此,研究如何保证房地产项目的成功开发具有极其重要的现实意义。江铃，马健^[4] 提出重视建立现代管理制度和建立适应于市场环境发展需要的组织结构，重视过程中每个环节的管理，重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利因素。宋晋杰^[5]介绍了房地产项目的建设是一个有较长周期的过程, 项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素, 构成了项目过程的各种风险,风险充斥在每个过程；为房地产可行性研究提出了切入点。2008年，苏强^[6]强调了在房地产开发过程中，可行性研究是项目开发建设的重要阶段；根据国际和国内项目的开发经验，可行性研究可以提高投资决策水平，降低项目建设风险，提高项目的利润率，是项目决策的重要依据。2009年，冯向宇,贾允^[7]论述了2008年第三季度的全球金融风暴对我国经济增长形成较强冲击,在国内经济进入周期性下滑和国外经济金融动荡冲击的双重作用下,GDP增速逐季下降。房地产作为一个与经济发展密切相关的行业,也受到经济危机浪潮的严重冲击。针对这种形势,国家和地方政府都出台了相应的措施,但是房地产行业仍面临严峻的形势。因此,加强房地产项目前期研究工作的重视已是刻不容缓。张建旭^[8]提出房地产投资过程是风险与收益并存的，尤其在我国当前经济状况下，分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。并对房地产投资过程的四个阶段包括投资决策阶段，土地获取阶段，项目建设阶段，经营管理阶段的风险进行分析，然后针对风险提出可供参考的对策建议。宿春莲^[9]阐述了房地产可行行研究的概念及作用;在分析我国房地产可行行研究的现状的基础上,提出相应的对策。黄戈^[10]认为建筑业是国内外风险分析应用水平较为薄弱的领域，并结合建筑项目开发经营的特点，针对传统财务评价方法中未考虑风险因素的不足，运用蒙特卡罗模拟将风险评价的结果反映到财务指标上，研究了建筑项目开发经营风险对经济效益的影响，使得财务指标能反映一定的风险状况，从而为科学决策提供了依据。张宓^[11]说明了目前我国房地产开发项目可行性研究工作存在很多问题,由此也出现了诸多不良效应。在分析我国房地产开发项目可行性研究存在问题的基础上,提出了具体的对策,以期为改进我国房地产开发项目可行性研究工作提供有益借鉴。张静^[12]解释了房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析,运用科学的技术评价方法,得出一系列评价指标值,以最终确定该项目是否可行的综

合研究。在2010年，周全,王文进,曹蕾,张小涛^[13]分析了2008年年底全国房地产行业在经历了迅猛发展后,开始全面减速，原因虽然有经济金融危机、政治、经济政策等客观方面的因素,但多数是市场定位不准、选址不当、产品定位失误等主观因素造成的,也就是说,不重视前期房地产开发项目的可行性研究,导致可行性研究流于形式、质量不高,继而造成决策失误是房地产开发项目失败的主要原因。梁姣^[14]分析了当2008 年金融危机来临时，在出口不振、消费不足的背景下，政府加强了对房地产市场的调控,造成了2007 年至2010年房地产市场政策的强烈反差。2011年，许学红^[15]对国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响研究意义分析的基础上,对当前国家宏观调控经济政策对房地产市场所产生的影响进行分析。周眺^[16]系统地分析了近期一系列国家宏观调控政策对房地产市场的影响，填补了国内房地产市场宏观调控研究的空白，为我国房地产市场宏观调控政策的优化和完善提供了重要的参考依据。

在国内研究水平不断提高的同时，国外的诸多理论也日趋完善。Eldred, Gary W.Zerbst^[18] 讨论了美国房地产市场和投资分析的不足之处，考察顾问、评估师和市场分析师编制的可行性研究报告和在研究市场之前，大量的资本支出，需要提升房地产市场研究的质量。Young, G.I.M.^[19] 说明了房地产开发项目的可行性和经济价值的判断标准。分析了重建计划、迹象表明、经济需求与投资收益率，解释了对成本的考虑。Bailey, John B.Spies, Peter F.Weitzman, Marilyn Kramer.^[20] 讨论了房地产物业可行性研究的基本组成部分和分析技术。阐述了房地产投资在金融或经济调查涉及的四个步骤，对比评估和可行性研究之间的差异，研究了涉及高层公寓发展有关的相关案例。

二、参考文献

[1]陈柳青,赵卓文.房地产可行性研究的误差与控制[J].城市开发.1997(07)

[2]宋春红,苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化. 2006(01)

[3] 赵晓鹏.关于房地产项目开发的思考[J].陕西建筑.2007(11)

[4] 江铃，马健. 房地产开发项目风险管理探析[J]. 财会通讯.2009(12)

[5] 宋晋杰.对房地产项目风险管理的一些认识[J].天津建设科技.2007(S1)