文 献 综 述

一、选题背景

目前的房地产对我国推动投资的增长、税收的增长做出了重大贡献，同时也促进了房地产附属产业的发展。房地产在投资和消费中的作用愈来愈大。成为我国经济增长中难以忽视的行业，逐渐成为我国的支柱产业之一。同时，房地产项目的可行性研究和评估工作日益显示出其重要的意义和作用在一定程度上制止了一些项目的盲目建设和重复建设，对投资决策的科学化和民主化起到了重要的参谋作用。

二、选题意义

房地产项目具有投资额巨大、项目周期长、不确定因素多等特征，其成功的关键取决于决策的正确与否。项目决策的依据是根据可行性研究对项目进行科学的分析与预测，决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，给开发商带来致命性打击，而且还会导致银行贷款沉淀，甚至影响城市合理性开发进程。所以有效的可行性研究就显得尤为重要。

对房地产项目进行可行性研究是基本管理中的一项重要基础工作，是保证房地产项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误的保障，是决定项目决策的直接依据，是编制项目设计文件的依据，是建设单位融资特别是向银行贷款的重要依据,批准的可行性研究是项目建设单位向国土开发等土地管理部门申请建设用地的依据，它在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的用。

三、文献回顾

近年来，国内外众多的学者在地产开发项目的可行性研究上做了相应研究。

国内：

郑健刚从投资项目可行性研究及评估的角度具体的分析了案例。并结合案例就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。曾祥瑞对于房地产投资资金比例的确定方法以及投资可行性分析的方法进行了深入的分析探讨。他认为，目前来看，采取市场租金平均水平估算出总收入，然后再对照投资成本进行判断房地产投资是否可行的方法，是简单便捷，并且能够行之有效的。阎小燕则认为房地产投资可行性分析中至关重要的因素应该是对区位所进行的分析，建议房地产开发商在项目投资的过程当中，必须要重点选择变现能力较强的区位，而且还要基于整个城市的布局、规划等角度来对房地产投资项目进行分析论证。安力则认为房地产项目开发可行性分析的重要环节应该是能够对房价作出正确、合理的预测。张先玲从可行性分析研究的常见问题以及房地产开发项目的可行性分析的特殊属性角度，对于房地产项目开发的风险性进行了一般性的阐释，他认为，目前形势之下规避房地产开发风险的有效策略就是科学分析、合理预测和及时行动。向世林则提出要充分利用市场竞争机制和供求关系来调节房地产市场，对房地产资源进行合理有效地配置来维持其持续发展；要积极培育发展房地产中介组织和行业协会，并严格其规范化发展。陈传钊则认为在进行房地产项目可行性研究时需要运用很多的信息数据，而其中很多数据的可变性和不确定性较强，为了提高可行性分析的准确性和科学性，建议采用计算机高科技手段，并且提出了可行性分析计算机软件程序的设计思路。梁爽则提出了房地产投资成本的估算原理和方法，如行业平均水平估算法、近似估算法等。冯俊文、高鹏、王华亭对现代项目管理的理论作了详尽、系统的阐述。王国培则阐述了可行性研究应主要从市场分析, 投资与收入估算, 财务评价和风险分析四方面进行的理念，并强调了可行性研究对于项目的重要性。周全，王文进，曹蕾，张小涛则提出了可行性研究可以运用定性和定量、静态和动态相结合的分析方法对项目进行全面分析论证。曲丽萍更是提出了不同功能的开发项目其可行性研究的内容和深度及计算指标必须满足作为项目投资决策和进行设计的要求。王小平，李娜针对项目的投资估算、市场需求和营销环境，从财务方面预测项目未来可能产生的投资回报和经济效益，为项目的可行性研究提供依据和支撑。董辅扔随后提出新的观点，他强调了国家对房地产行业进行调控的重要性，诸如合理控制土地价格，合理的调整投资结构等，国家的调控不但可以保证房地产行业健康的发展，还能更好的保护投资者的利益。濮励杰则认为，房地产项目可行性研究信息数据不可缺少，而其中很多数据的不确定性和变性较强，为了提高可行性分析的准确性和科学性，建议采用先进的手段和方式，如计算机等高科技手段，并且提出了可行性分析计算机软件程序的开发设计思路。