文 献 综 述

一、课题名称

幸福小区可行性研究报告

二、项目研究背景

可行性研究（Feasibility Study），是在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。

房地产项目可行性研究是指在房地产项目投资前期，通过房地产投资环境及房地产市场状况的调查分析，对拟开发项目若干个开发经营方案进行评价，判断拟开发项目的可行性。

可行性研究自20世纪30年代美国开发田纳西河流域时开始采用以后，已逐步形成一套较为完整的理论、程序和方法。1978年联合国工业发展组织编制了《工业可行性研究编制手册》。1980年，该组织与阿拉伯国家工业发展中心共同编辑《工业项目评价手册》。中国从1982年开始，已将可行性研究列为基本建设中的一项重要程序。

可行性研究迄今已经经历三个发展阶段：

第一阶段：早期产生与发展阶段（1780～1930）

本杰明#183;富兰克林（Benjamin Franklin）于1790年代最早用他自己称之为费用-效益计算（Cost-Benefit Calculation）或公正代数法（Moral of Prudential Algebra）来对项目进行分析和评价。1844年法国工程师杜比（Jules Dupuit）发表了#8220;公共工程项目效用的度量#8221;的论文。他首先提出了消费者剩余的概念。他认为公共项目的最小社会效益等于项目净产出乘以产品市场价格。这个最小社会效益与消费者剩余就构成了公共项目的评价标准。这一分析方法在西方社会持续了近百年之久而未有重大进展。

第二阶段：传统费用-效益分析（CBA）方法的发展应用（1930～1970）

20世纪30年代，美国在综合开发田纳西河流域时，首次采用可行性研究，取得了满意的结果。1973年美国国会参议院在发表#8220;水土资源的规划原则和标准#8221;中提出，项目的费用与效益分析应从四个方面考虑：国民经济的发展、环境的质量、地区发展和社会福利。这使传统的费用-效益分析方法更趋于系统化，完整化，并从公共项目向工业、农业和其他部门推广，由美国向欧洲和发展中国家推广。在这个时期，发展中国家的项目评价方法得到了明显的改进，但是传统的费用-效益分析方法仍起着支配作用。

第三阶段：#8220;新方法#8221;的产生与应用（1968至现在）

1960年以来，项目评价方法有了新的突破，主要反映在发展中国家的推广应用与发展中，即#8220;新方法#8221;产生与应用阶段。

三、项目研究意义

可行性研究是分析、评价拟建项目的各种可能方案并进行优选，为投资决策提供依据的一种科学方法。在投资前期对拟建项目进行可行性研究有重要的意义。

从我国50多年来的经济建设实践来看，项目建设前不认真做可行性研究，不仅导致了投资效果差，有的甚至造成重大的经济和社会损失。如有的项目未认真做好市场预测，建成后因市场需求不足而不能满负荷营运；有的项目技术落后，耗能过大，产品没有销路，建成后不久，尚未投产就要进行技术改造；有的项目不能解决污染问题，建成后不能投产；有的项目是跺脚定址，地图上画线定点，因而项目建设工期过长，工程质量事故不断发生。这些惨痛的教训告诉我们，投资决策不认真搞好可行性研究，即使在设计和施工上作出了很大努力，也难以避免决策失误所造成的损失。

从理论上讲，投资决策前之所以要认真做好可行性研究工作，一是为了避免投资决策失误，二是为了选择最佳投资方案，提高投资效益。首先，任何拟建项目客观上总是存在多种可供选择的方案，建设项目的要求又是多种多样的。单从主观判断或简单选择是难以得到满意结果的，因此，要进行认真的可行性研究，综合权衡各方面的得失，优选投资方案，从而有效地避免投资决策失误，并取得较高的投资收益。所有这些都必须进行广泛深入地调查研究和系统全面地分析论证，这样，才能从众多的可行方案中选出最佳方案。

从投资主体的角度分析，企业建设项目投资的经济性要求盈利最大化、风险最小化以及竞争实力的不断增强。只有论证拟建项目建设是有必要的，采用的技术是先进的，产品价格具有竞争力，并能获得巨大的投资利润时，投资主体才肯投资，银行财团才肯贷款，项目才能兴建。可行性研究的结论往往成为项目能否投资的关键。为此，切实加强投资决策可行性研究有着格外重要的现实意义。

而房地产项目可行性研究的意义和作用主要体现在以下几个方面：

（1）为投资决策提供依据

（2）作为资金筹措的依据

（3）作为编制设计的依据

（4）作为与有关部门签订协议、合同的依据。

（5）作为项目立项审批的依据

四、文献研究概括

（一）现阶段理论

（1）资源优化配置理论

使有限的资源达到最优配置是项目经济评价的出发点和落脚点。福利经济学是最早、最系统地对资源最优配置进行研究的经济学。

如帕累托最优状态：资源的重新配置，已经不可能使任何一个人的处境变好，除非至少使另一个人的处境变坏。如果资源分配不处于帕累托最优状态，就可以通过资源的重新配置，使一些人的境况好一些，而不降低另一些人的境况，从而使整个社会的境况好起来，使资源得到更有效的配置。

如补偿原理：帕累托最优状态是非常保守的。按照这个状态所要求的，只能是所有的社会其他成员都不受损害而至少有一个成员的到好处的活动才被接受，这在理论上可被广泛接受，但它似乎对变革往往是一种否定。本世纪初期，卡尔多，希克斯和色多尔斯克研究得出补偿原理。1、通过改变，得者可以补偿失者的损失，并仍觉得有所改善。2、不出现这种情况，即失者可以补偿得者，使其不愿作这种改变。而且做出补偿的失者不觉得比改变后更坏。满足以上两个条件的变化，补偿原理称之为一种福利的改进。

补偿原理的条件构成了项目经济评价的理论基础：如果某项目的实施使社会所得（效益）能补偿社会所失（费用），那么该项目的实施是对社会的一种改进，则项目是可取的。

（2）支付意愿和消费者剩余

支付意愿：由微观经济学中效用理论可知：一个人在消费过程中所得的效益或满足以此人对物品或服务的#8220;支付意愿#8221;（Willingness To Pay，即WTP)来度量，最为合理、正确。

在对项目进行经济评价时，由于费用就是所放弃的（最大）利益，因此衡量费用的方法就同衡量利益的方法十分类似。

消费者剩余：消费者愿意为购买某种产品支付的最大金额（支付意愿）与实际支付金额之差。原则上讲，增加的消费者剩余应视为该项目效益的一部分。这是费用-效益分析中的一个重要概念。

消费者剩余的概念是法国工程师杜比在研究一个具体的建桥问题时首先提出来的。他是站在整个社会的角度，来看建桥收费标准变化时，年企业收益，年消费者剩余，社会年效益，社会总效益现值的变化来衡量该不该建这座桥。建桥对整个社会带来的效益应该是需求曲线下面的面积。

（3）外部效果与无形效果

一个项目除了产生由项目自身承担、在项目的收益或支出中反映出来的内部效果外，还会对项目以外的社会其他部门或人群发生影响，这就是项目的外部效果。项目可能对社会上的特定群体产生负面或正面影响，而项目本身却不会承担相应的货币费用或享有相应的货币效益。外部效果通常可以分为两类：技术外部效果和货币外部效果。

计量外部效果的一种方法叫影子项目法。

无形效果：它是相对于有形效果而言的。当一个项目的效果呈现出交换价值的货币形态时，就是有形效果。反之就是无形效果，有人称之为不可计量效果。

（4）转移支付

国民经济评价中所指的费用和效益是那些真正影响到社会资源增减的效果，因而，不影响社会资源的增减，而只是表现为资源的使用权力从社会的一个实体转移到另一个实体手中。这种转移，称为转移支付，诸如税收、补贴、国内贷款与债务（还本付息）和折旧费等。

转移支付是指伴随着货币流动但并不引起社会资源的增减。在项目国民经济评价上必须注意识别转移支付和项目费用及效益。

（5）现金流量与资金的时间价值

技术经济分析中要用到动态分析方法和动态评价指标。为此，必须首先了解现金流量的概念和构成，并且要了解资金的时间价值的含义和资金的等值计算方法。

（6）影子价格

项目经济评价的难点在于价格#8220;失真#8221;的调整和外部效果及无形效果的处理。因此，如何建立一个合理的价格体系，是经济评价首先要解决的难题。#8220;影子价格（Shadow Price）#8221;就是许多学者在经济研究中提出的合理价格体系。

（二）可行性研究的内容与方法

（1）一般可行性研究的内容：

必要性研究。主要是从地方经济发展的需要与企业发展的战略角度，研究项目是否必要、适时，并研究项目的合理投资时机。

市场与项目规模的研究。在必要性研究的基础上，对项目产品在项目寿命期内的总需求发展趋势，市场结构的变化方向和特征，以及价格变动情况进行全面地研究，以估计出项目产品的有效需求量和可能的销售量；以此为依据，结合项目所用技术和外部条件，研究确定项目的合理规模。

技术问题分析。结合项目的实际情况选择最佳的技术方案。

项目选址。以使项目能够取得最佳经济社会效益为宗旨，对各种可能的地址进行综合的分析和评价，从中选出项目的地址。

投资与成本的估算。全面、科学地估算项目的全部投资和总成本费用。

项目资金的筹措。

项目计划与资金规划。这项研究主要是根据项目工程量、工程难度等实际情况，初步设计项目的实施计划以及为保证实施的资金规划。

项目的财务评价。根据前面研究的各项结果，对项目投入营运后可能的财务状况以及该项投资的财务效果进行科学地分析、预测和评价。

项目的国民经济评价。是从国民经济的角度来分析和评价项目对国民经济的贡献。

项目的不确定性分析。不确定性分析就是分析项目在可能的变化下所作出的反应，为决策提供依据。

（2）房地产开发项目可行性研究的内容

总论。包括项目的名称、性质、地理位置、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资总额、总工期等基本情况，并说明项目提出的背景、开发建设的必要性，对实现城市总体规划、发展全市经济的意义。

市场调查和需求分析。包括房地产市场销售调查和需求预测，开发项目的销售或出租前景分析，市场范围的确定和租售对象分析。

开发项目场地的现状与建设条件分析。

规划设计方案。

项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排。

投资估算。包括开发场地购置费，拆迁安置费，项目的工程造价、规划费、建设费、管理费和其他有关费用的估算。

资源供应。包括资金的筹措方式和使用计划，主要建筑材料和设备的采购选用方式和计划以及施工力量的组织计划。

经济分析和财务评价。包括对醒目的销售收入（总价值）、总投资、预期利润、税金、场地费进行现金流量分析和财务平衡分析，并对开发工程的投资、收益率、租金、贷款利率、工期、出租期等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析。

社会经济评价。

结论。在上述分析的基础上，对项目作出是否可行的结论并提出存在的问题和建议。

（3）房地产开发项目可行性研究的阶段划分

机会研究；

初步可行性研究；

详细可行性研究；

项目评价。

（4）房地产开发项目可行性研究的工作程序

项目筹划：提出开发项目的设想，组建研究机构，也可委托房地产咨询公司等单位研究。承担研究对象的部门和单位要摸清委托人意图，项目提出的背景，收集主要依据材料，制定研究计划。

市场调查与分析：对项目投资的经济、社会和政策法律环境，房地产市场需求情况，可供选择的开发场地、开发条件等，进行广泛的调查和分析，从而需求市场机会，确定开发项目的市场定位。

优化和选择开发方案：根据选定的目标市场和备择场地，设计若干个可供选择的开发方案，并经过分析对比，选择出最优方案。

方案评价：对优选出的方案进行深入细致的研究，分析开发项目经济上的合理性。对开发项目的投资费用、经营费用和收益进行估算，作出项目的财务评价和经济评价，并考虑项目的投资、租售价格、规模、建设工期等不确定因素的变化，对项目的投资效果作敏感性分析和风险分析。

编制研究报告。

（5）经济效果评价方法与评价指标

静态评价方法与评价指标：

a)盈利能力分析：投资回收期（Payback Period）；总投资收益率（ROT）；项目资本金净利润率（ROE）；

b)偿债能力分析：利息备付率（ICR）；偿债备付率（DSCR）；资产负债率（LOAR）；流动比率；借款偿还期；

c)财务生存能力分析：通过考察项目计算期内的投资、融资和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，分析项目是否有足够的净现金流量维持正常营运，以实现财务可持续性。

动态评价方法与评价指标：

a)净现值（NPV）

b)内部收益率（IRR-Internal Rate of Return）

c)动态投资回收期

（三）现阶段我国项目可行性研究存在的几个问题

（1）对可行性研究的重视程度不够。现实中，很多项目，尤其是房地产开发项目总是忽视投资前期的项目可行性研究的必要性和重要性。总认为可行性研究可有可无。这样必将导致很多决策失误和不必要的损失和资源浪费。可行性研究是一个项目领导者管理者首先应当具有的一个理念。

（2）忽略市场调查的重要性。作可行性研究最重要的就是要客观，而现今很多项目的可行性研究已经脱离了对市场调查和供给需求变化规律的考察和数据的坚实基础，主观性越来越强。重视市场调查，客观采集数据，分析内在规律是做好可行性研究的基础。

（3）对国民经济评价做的不到位。一个项目的存在的必要否，存在的合理否，不单单要注重企业自身的利益，这是非常狭隘的。企业不但要成功，更要做到优秀。要肩负起经济责任，法律责任，伦理责任和慈善责任。否则，这个企业就存在潜在的道德风险，是无法做大做长久的。而它的项目也是无法经得起时间的考验的。但是，目前很多企业往往过分盲目追求自身利益最大化，对国民经济评价做的不到位。这样，它的项目必然得不到历史和人民的认可。

（4）对可持续发展理念的重视程度不够。空气、土地的污染，建筑垃圾的堆积，耗能耗电的资源浪费等很多情况都是对子孙后代的不负责。企业往往只顾自己和眼前的利益，而很少能够贯彻落实可持续发展理念，很少能够想到为子孙后代谋福利。往往不注重房地产的可维护性，运行的安全性，可更新性，并没有做的对经济的、社会的、环境的可持续发展。

（四）项目可行性研究未来的发展趋势

项目可行性研究从起源到发展到完善，必然会经历一个过程。将来，可行性研究会得到各个企业和投资主体的广泛认可和重视，会更加重视市场调查和对市场供给、需求数据的分析，更加客观准确地得出其内在规律，会更加重视国民经济评价。将来，可持续发展理念也慢慢会深入人心并得到贯彻落实。给我们的子孙后代展示出更加和谐、美丽、绿色的宏伟项目。

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