文 献 综 述

1. 城镇宗地评估信息系统设计与实现的研究背景与意义

1.1 课题的提出

随着社会主义市场化进程的深入,土地作为一种特殊商品在整个社会经济活动中扮演着重要的角色。为了有效地知道地产市场的健康发展，完善地产市场的管理，需要开展城镇的土地估计工作。土地估价主要分为基准地价评估和宗地地价评估。宗地地价评估时根据评估目的、待估宗地的特点和当地土地市场的状况，对待估宗地的权益进行分析，选择适宜的估价方法评估出待估宗地的某一期日的土地使用权价格。目的在于保证国家土地所有权在经济上实现以及利用经济手段强化土地资产管理，促进土地使用制度改革，有偿出让，转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易，为全面、科学合理地使用城镇土地提供依据。它是土地管理房地产市场管理的重要组成部分。随着我国市场经济的深入发展，2009年至今，中国土地市场在低谷期迅速反弹，土地市场交易频繁，呈现一片繁荣景象，各式各样的市场信息瞬息万变，传统的手工操作式评估手段正日益面临着前所未有的挑战, 如何提高评估效率和质量在新形势面前已显得很重要。因此建立一个适应当今社会发展的科学化、自动化、规范化、可视化的动态管理综合查询系统已迫在眉睫。

1.2 国内外研究现状

国外对地价动态变化的研究，空间分析从1826年的区位论开始。从时间上分析地价波动，形成系统化研究是在20世纪中后期。随着技术手段的不断更新，国外对地价的分析逐渐成为现代化的信息采集和程序化的地价评估相结合的动态评估。

国内的发展相对于国外起步较晚，但发展迅速。国内对地价的理论与方法也进行了广泛的研究，提出了很多计算模型。2001年陆凡^[8]探讨了利用城镇基准地价评估、清产核资、日常地籍管理等有关资料并补充调查地价评估样点资料，运用拉式价格指数建立城镇分类地价指数，并用以调整土地级别和基准地价及分析、预测地价变化的基本方法。2004年唐旭^[9]等提出以土地交易样本作为评估样本进行城市地价变化评估与分析的新方法，通过时序评估样本的Voronoi图，分析城市土地市场的热点区域和发展趋势，采用主要交通干道作为特征剖面曲线对两个时点的地价变化值的等值线进行空间分析，确定地价突变区域作为城市基准地价更新资料调查的主要范围。郑光辉^[10]提出了利用空间插值的方法建立数字地价模型，为实现地价评估提供平台，然后通过比较看出以地统计学为理论基础的克里金法是评估点地价插值最理想的方法。利用评估点地价，采用克里金法进行插值，建立了数字地价模型，并生成数字地价模型的三维立体图，增强插值结果的可视性。在建立数字地价模型的基础上，探讨了利用地价等值线、地价剖面图等方法对地价进行分析的方法，从而通过对数字地价模型的时空分析与对比，实现对城市地价进行实时评估。

1.3 研究的意义

我国人多地少，土地资源匮乏，建立地价动态监测体系是完善土地市场，促进城市经济建设良性循环的必然选择。不断地对地价评估及动态监测理论创新，建立并不断完善可以对地价进行实时监测和管理的城市地价动态监测信息系统，是城市的经济建设和发展，人与资源和谐有序发展的强有力保障。

就目前看，实现地价评估的方法众多，但是这些评估模型的实现都是针对基准地价的，而且没有充分利用GIS这一有力的工具，再者也没有有效利用互联网的这一优势。因此，建立一个基于WebGIS的宗地评估系统的意义有：