文 献 综 述

城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额， 根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

拆迁估价是提供被拆迁房屋的价值，属于社会中介行为；拆迁补偿是拆迁人与被拆迁人之间的民事行为。这一点应该广为宣传，让社会各界和政府管理部门都有明确的共识 ^{[1]- [2]}。

一、城市房屋拆迁估价的现状

我国加入WTO后， 随着国外的建筑、房地产不断进入中国市场， 对中国的建筑、房地产业既是挑战， 又带来了机遇。这种机遇大致可表现在： 第一， 竞争能够激励中国的建筑、房地产业发展。没有竞争就没有压力， 没有压力就没有动力, 没有动力就没有发展。激烈的竞争, 能够促进中国的相关单位和服务经营者在竞争中不断发展； 第二， 能够兴办中外合资企业, 发挥控股优势。在服务贸易中， 各国服务贸易减让表对建筑服务业一般只允许成立合资的建筑服务业， 并且很多发展中国家市场准入的条件与限制为外资投份最高比例为49% ， 我国可以发挥这一优势， 发展我国的相同服务业； 第三， 能够利用或吸引外资及优秀人才， 发展我国的建筑、房地产服务业。随着国外经营服务者的进入， 我国可以通过适当的方式， 吸引外资和优秀人才， 使我国有竞争力的企业开展国际化经营， 对外方高级管理人员、专家、专业技术人员的移动不加限制。如何把握机遇，应对挑战， 建立和完善相关的与WTO规则相适应的法律规范， 促进我国建筑房地产服务业的发展， 是一门重要的课题^[3]。

房屋拆迁一般是城市建设的一个前提环节。拆迁房屋的行为，主要是为了获取土地。土地作为高值、耐用、不能移动的特殊商品以及由其形成的各种债权债务关系，要维持正常的土地使用，必须有高密度的资金积累和银行业的投入，对土地进行再开发利用，实行集约化经营。现代城市寸土寸金，通过拆迁，将原有的平房改造成多层，高层的商品房，占地面积相同的情况下向高空和地下发展，大大增加了容积，还可以腾出地面面积进行绿化，既解决了住房难，同时又树立现代化国际都市的形象，还优化了城市环境，实现了可持续发展。纵观全球的城市建设，这样的土地集约化经营被各国所采用。因此，城市房屋拆迁工作还是要坚定不移的实施下去^[4]。

新的国务院《城市房屋拆迁管理条例》公布施行期间，新的拆迁条例规定了房屋拆迁按照市场价值补偿的原则，使得房地产估价在拆迁过程中起到十分重要的作用^{[5]- [7]}。

二、拆迁估价机构的资质

各地普遍对拆迁估价机构的资质提出了明确的要求，主要有这样几种规定：