文 献 综 述

改革开放二十多年来，我国立法工作取得了巨大的成就。但是，认真审视我国立法实践，我们还应当看到，立法者对有些法律规定和实际生活中相冲突的地方并没有提出合理的处理方案。房地产权作为物权的一种重要组成形式，在我们生活中扮演了重要的角色。由于现在对房屋需求的扩大，由房屋引起的矛盾也越来越多，相关法律的不完善、不规范的地方也逐渐暴露了出来。众所周知，国有土地使用权出让是有期限的，那期满后地上建筑物的归属问题怎么办呢？本文主分别从土地使用权出让期满后地上建筑物之归属的相关法律规定、现行法律规定的弊端与不足和现行法律规定的完善这三方面来研究这一课题。

一、土地使用权出让期满后地上建筑物之归属的相关法律规定

根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。因此，非住宅建设用地作用权期限届满，如需要继续使用的，应当依照法律规定办理续期。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。而地上房屋及其他不动产的归属有约定的，从其约定；无约定的，依照法律、行政法规规定办理。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第四十条规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。因此，在没有约定的情况下，土地使用权期限届满，其上的房屋所有权根据现行规定由国家无偿取得。

二、现行法律规范的弊端和不足

皮纯协主编的《新土地管理法理论与适用》中指出土地使用权与建筑物和其他附着物所有权的矛盾主要表现在：（一）如果土地使用权是有期限的，而房屋所有权没有期限，房屋并没有在土地使用权届满前发生毁损、灭失，但是在土地使用权届满以后，如果土地使用权连同房屋的所有权一起为国家无偿收回，则必然损害房屋所有人的利益，即使是有偿地返还给国家，房屋的所有权也受到了期限限制。特别是在土地使用权年限较短的情况下，房屋所有权与土地使用权会发生明显的冲突。（二）如果土地使用权人在取得土地使用权后在土地上建造各种建筑物和其他设施供自己使用不是用于出售，土地使用权也会和建筑物所有权发生矛盾。因为随着土地使用权逐渐临近届满的期限，地上建筑物和附随物将很快随土地使用权返还给国家，使用权人在土地上建造的建筑物和其他设施的价值必然会不断降低，这就不利于使用权人在该土地上作长远投资。（三）土地使用权和房屋所有权的冲突，也不利于土地使用权人以外的人对土地进行投资。特别是随着期限的不断临近，必然会妨碍他人对土地的投资。这就不利于投资者在一定期限的土地使用权之上作重大投资。

王贞在《土地使用权期满地上建筑物归属》一文中认为立法本身的冲突和矛盾主要表现在两方面：（一）土地使用权的有限性与房屋所有权的恒久性之间的冲突。所有权具有完全性、恒久性，无限期限制，除转让、抛弃、灭失或因国家强制取得，否则，该种权利在性质上一直受法律保护。建筑所有权作为其中一种，亦偱上理。但我国《城市房地产管理法》第二十一条的规定与之相冲突。（二）国家的无偿收回与物权的保护之间的矛盾。建筑物所有权作为物权之核心及源泉，具有对世性和绝对性，各国法律无不给于肯定及保障，然而我国《城市房地产管理法》第二十一条的规定，土地使用权因土地灭失而终止，也就是说，土地的意外灭失则会导致地上和建筑物所有权的灭失，这与所有权的绝对保护相悖。另外，我国《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第三十九条也规定土地使用权因年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止：该条例40条进一步规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有权有国家无偿取得。可见作为一种绝对权的地上建筑物所有权，却会因使用年限届满、提前收回及土地灭失等诸多原因而灭失：国家无偿取得地上建筑物所有权，无异于对建筑物所有权人合法所有权的一种”剥夺”或”没收”。

三、 现行法律规定的完善