摘 要

近年来，由于市场经济在全球范围内的发展与完善，我国大中小企业也随之进入了一个新的发展阶段。在现代企业竞争中，企业想要脱颖而出，除了对管理方面有更高的要求以外；对于是否有充足的资金来支持其发展也要高度重视。房地产行业是一个与我国国民生活息息相关的产业，同时也是我国经济的重要组成部分，在发展中任何一家公司对资金的需求都是不容小觑的，房地产企业亦然，如果一家房地产企业的现金流在项目建设或者日常运营中保持不了流通顺畅，很容易出现项目建设或者企业扩张中的资金缺口，由此可见现金流量对房地产企业的影响是非常重大的，因此从现金流量视角对房地产企业的财务风险进行研究分析是十分必要的。

文章首先介绍现金流量、财务风险的相关概念和财务风险管理内容，同时对万科公司概况，以及万科公司目前的财务指标进行一定的阐述研究，将其财务指标进行横向与纵向两个方向的对比，从而了解目前万科公司的财务状况。在基本了解万科公司的情况后，从筹资、投资、营运三个不同的视角对万科公司的财务风险进行识别，然后选取基于现金流量的相关财务指标，从四个不同角度对万科公司的财务风险进行对比分析，最后形成对万科公司的评价结果并提出对应的控制措施。

万科公司作为房地产行业的龙头企业，通过现金流量指标分析发现它的盈利能力较强、发展状况在行业内处于优良状态、对债务偿还的保障程度较好，但不可否认的是，其过高的负债比率使得公司存在潜伏的财务风险，本文通过对万科公司的财务风险控制提出了优化对策，有针对性的遏制和规避了财务风险发生的可能，对于其他房地产企业同样也具有积极的参考意义。

关键词：房地产公司、现金流量、财务风险、风险控制

Abstract

In recent years, due to market economy in the global scope of development and improvement, large and medium-sized enterprises have also entered a new stage of development. In modern enterprise competition, enterprises want to stand out, in addition to the management of a higher demand, and whether there is sufficient funds to support its development should also attach great importance. Real estate industry is an industry closely related to our national life, but also an important part of China's economy, and the development of real estate industry relies heavily on capital, if a real estate company's cash flow can not maintain smooth flow, it is very easy to project construction or enterprise expansion in the capital Gap, This shows that the impact of cash flow on real estate enterprises is very important, so from the perspective of cash flow to the real estate enterprise financial risk research and analysis is very necessary.

This paper first introduces the cash flow, financial risk related concepts, financial risk management content,then we talk about Vanke’s profile, as well as Vanke's current financial indicators to carry out a certain study, the financial indicators are horizontal and vertical two direction of comparison, so as to understand the current financial situation of Vanke. After a basic understanding of Vanke's situation, from the financing, investment, operation of three different perspectives on Vanke's financial risk identification, and then select based on cash flow related financial indicators, from four different angles to the financial risk of Vanke analysis, Finally, the evaluation result of Vanke company is formed and corresponding control measures are put forward.

As a leading enterprise in real estate industry, Vanke has found its profitability and development in good condition in the industry and the guarantee of debt repayment is good, but it is undeniable that its excessive debt ratio makes the company have latent financial risk, This paper puts forward the optimization countermeasure to the financial risk control of Vanke company, has targeted to restrain and evade the possibility of the financial risk happening, also has the positive reference significance for other real estate enterprises.

Key words: Real estate Company, cash flow, financial risk, risk control

目录

第1章 绪论 1

1.1 研究背景和意义 1

1.1.1 研究背景 1

1.1.2 研究目的及意义 1

1.2 国内外文献研究综述 2

1.2.1国外相关文献综述. 2

1.2.2国内相关文献综述 3

1.2.3文献评述 3

1.3研究内容与方法 4

1.3.1研究内容 4

1.3.2研究方法 4

第2章 现金流量视角下的财务风险概述 6

2.1现金流量相关理论概述 6

2.1.1现金流量概念 6

2.1.2现金流量分析的重要性 6

2.2财务风险相关理论概述 7

2.2.1财务风险的定义 7

2.2.2财务风险的特征 7

2.2.3财务风险防范 7

2.3现金流量与财务风险的关系 7

2.3.1现金流视角下的财务风险 7

2.3.2现金流视角下分析财务风险的优势 8

第3章 万科公司介绍 9

3.1万科公司简介 9

3.2万科公司架构 10

3.3万科公司财务指标对比分析 11

3.3.1财务指标纵向对比 11

3.2.2财务指标横向对比 15

第4章 万科公司在现金流视角下的财务风险分析 17

4.1现金流视角下的万科公司的财务风险识别 17

4.1.1经营活动中的财务风险识别 17

4.1.2投资活动中的财务风险识别 18

4.1.3 筹资活动中的财务风险识别 19

4.1.4万科公司现金总流量现状分析 20

4.2现金流视角下的万科公司财务风险对比分析 20

4.2.1偿债能力的财务风险分析 20

4.2.2获现能力的财务风险分析 23

4.2.3发展能力的财务风险分析 28

4.2.4现金结构的财务风险分析 30

4.3万科公司的财务风险及对策 36

4.3.1万科公司目前存在的问题 36

4.3.2对策及建议 37

第5章 结论与展望 38

5.1总结 38

5.2展望 38

参考文献 39

致谢 40

绪论

研究背景和意义

研究背景

在第十九次全国人民代表大会上，习近平主席曾明确提出“房子是用来住的，而不是用来炒的” 这一定位；同时在2018年国家将进一步推进房地产税的立法和实施。在相关政策的调控下，包括一线城市在内的一些热点城市开始降温，在新房限购的条件下，二手房交易市场也有所冷却；即便 “炒房”热度在四五线城市高涨不却，截止到2017年年底中国房地产成交13万亿元、16亿平方米，但是在2018年，基于对房子的基本定位，调控不仅不会放松还会进一步加强，因此有专家判断：16亿平方米基本上是中国房地产市场的天花板。而在我国经济发展中，房地产行业的影响占比重大，而对于房地产企业的发展来说，对资金的需求和依赖远高于其它企业。因此，本文选择以房地产行业的代表性公司万科公司为研究案例，从现金流量的角度分析万科公司的财务风险。

研究目的及意义

在任何格式的资产负债表里，第一项始终是货币资金。资产是按照流动的便利性排列的，我们认为货币资金对企业来说是流动性最强的资产，所以在资产负债表中货币资金是排在第一位的资产。现金流量对于一个企业来说，就像人的生存需要空气进行呼吸、需要血液的流动那样非常重要。房地产行业有其行业的特殊性，房地产企业的资产负债率普遍偏高，同时房地产企业的项目周期比较长，对资金链的需求敏感，而万科作为房地产上市公司中的佼佼者，财务数据较为齐全，对万科的研究可以对其他公司以借鉴作用，因此本文选取万科作为代表，以万科的财务报表为基础，从筹资、投资、经营三个方面对万科的财务风险进行分析，并提出相应的防范措施。

首先对万科公司财务风险控制的分析与控制的研究过程中潜在的问题，明确其自身财务风险所处的风险级别，及由财务风险导致经营失败的可能性。可以使万科公司及时发现，并能够针对可能存在的财务风险采取有效的控制措施来降低风险的发生；其次万科作为房地产企业的领头羊，其市场资料充足，有可靠的消息来源，不论是从规模还是历程来说，对于研究房地产企业的财务风险都具有可参考的价值。

因此在此次研究中，通过对万科公司披露的近五年的财务数据的计算与分析，从现金流量的视角出发，首先识别出万科公司现阶段可能存在的主要财务风险，然后结合同行业其他公司的财务数据与万科公司的进行对比分析，对万科存在的财务风险做出评价并提出有针对性的风险把控措施，目的在于加强万科公司的财务风险控制水平，从而提高万科公司的管理运营水平。

国内外文献研究综述

1.2.1国外相关文献综述.

西方学者从19世纪20年代开始对财务风险相关理论进行研究，但是完整的理论风险体系直到20世纪50年代才有所发展。在1950年，美国学者穆雷等人著书《保险学》，在书中 “风险管理”第一次作为术语被提出来，这是企业风险管理研究历史长河的第一步，从那以后，“企业风险管理”逐渐成为一门独立于其他学科的学科。后来的学者在前人的基础上，进一步研究了企业财务风险，1966年单变量判定模型和一元判别模型在美国财务分析专家William Beaver的研究分析中被提出，William通过大量数据研究发现，即使是单一的财务比率也可以很有效的预测一家公司的财务风险，其中预测最准确的比率指标是债务保障率和资产负债率。[^[1]]1998年Mossman C选取了大量的样本数据对比分析不同的预测企业破产的模型，发现预测效果最佳的模型是现金流量余额模型 [^[2]]。

2002年，马尔库斯等投资专家提出对于现金流量的管理应当是全方面的不应该是单一的，他们主张分析影响现金流量管理的各方面因素以此来提高管理的水平，而存货以及应收账款是两位学者在这项研究中的出发点 [^[3]]。2011年Lee提出了一种新的管理现金流方法，这种方法可以隔离现金流与利润操纵，也就是说，在保持公司一定的利润水平的情况下对现金流量进行管理，例如，“三分法”是将三种不同类型的项目相互转换来隔离以及按时调整营运资金来隔离[^[4]]。

2012年，Zhang ML、 Yang W p在自己所著的文章中表明，高风险、高收益是一般房地产投资的显著特点，企业在无法确定不同的投资方式的风险的情况下，采用模糊综合评价法可以较为精准的定位到房地产行业的投资风险 [^[5]]。

2013年，Alnoor Bhimani 通过一些企业财务风险识别的研究发现，将公司在不同时期内产生的投资活动现金净流量的变化量作为数据分析基础，可以公司财务风险的程度[^[6]]。同年，James C等学者发表文章表示，财务风险不仅包括源于筹资过量的偿债压力，还包括由于负债筹资的不恰当使用而失去的利润，最终导致企业实际收益低于预期[^[7]]。2015年Hwang研究认为可以采用资本资产定价模型确定收银与风险之间的联系，并得到理想的价格[^[8]]。

1.2.2国内相关文献综述

1989年，北京商学院的刘恩禄、汤谷良共同发表了一篇关于财务风险管理的文章，在文章中，什么是财务风险及财务风险为什么会存在都被系统的解释清楚，同时文章对财务风险的特征，以及如何开展财务风险管理的也做了详细的解释^[9]]；1994年，向德伟发表《论财务风险》，在文章中，他以财务活动的基本内容为划分，将财务风险分为投资风险，筹资风险，资金回收风险和收益分配风险四个不同的类型，同时对已分类的财务风险的成因及如何控制这些风险做了一定的解释说明[^[10]]。1996年周守华、杨继华、王平通过研究改进Z-Score模型，建立了与前人学者分析公司偿付能力不同的，只能是管理者使用的来预测风险的模式-F分数模式，该模式把现金流量作为预测模型中的自变量，希望能够在模型构建中弥补Z-score模型的不足[^[11]]。2004年章之旺在对财务风险管理的进行实证研究中发现，在研究中加入一部分的现金流量类型的变量指标时，会使得研究结果更加可靠[^[12]]。2005年梁飞媛在其所撰写的《现金流量管理》一文中提到，如果想对不同企业的财务风险进行横向比较，可以使用现金流量的相关指标，并且其相对于其他的指标，现金流量数据来源更加的真实、有效[^[13]]。

2013年温丰霖在自己的案例研究中，分析了其所选取的公司披露年报中的财务数据、指标，识别了公司当时状况下的风险现状，然后选用了综合评分体系对公司的财务风险进行了评价，发现企业在对财务风险的控制和防范时要从资本的循环运动的每个流程着手[^[14]]。2014年张洁、张建儒通过因子分析和判别分析得出可以从现金流量角度较为准确地识别、评价企业财务风险的结论[^[15]]。2015年张煌强通过一系列研究计算表明，房地产公司的财务风险是可以把控的，其净资产收益率、营业收入增长率、存货周转率、资产负债率是形成财务风险形成的关键性因素[^[16]]。

2016年刘昱含指出在现代企业的发展过程中，风险预警系统是必不可少的，同时要加强公司的预算管理成本控制，从而建立起符合现代企业发展趋势的信用管理制度[^[17]]。同年钱金珠在文中指出，公司领导应当重点关注利用现金流来控制企业的营运风险，同时要注重投资筹资的合理安排以期提高资金的使用效率[^[18]]。2017年石芯月、王宏波指出，目前企业所面临的外部环境变化莫测，企业管理者必须提高财务风险控制意识，对资金链风险加强控制，建立健全适合本公司的风险管理机制[^[19]]。2018年郭红艳针对企业现金流量管理存在的问题，提出了防范风险的相关措施[^[20]]。

1.2.3文献评述

综合上述国内外学者的研究可知，不同的学者选取不同的财务指标，运用各种传统模型和改进模型对财务预警进行预测和分析，普遍认可现金流量指标可以有效的预测财务风险。与此同时，国内学者通过借鉴和参考国外已成熟的方法和模型，以我国上市公司相关数据为基础做实证分析，同样发现了现金流量指标在预测财务风险方面的重要作用。同时，多国内外研究者都认为:现金流量指标预警模型的准确率要比会计利润指标的预测能力高出许多。因此，本文利用现金流量指标对万科公司进行财务风险研究。

1.3研究内容与方法

1.3.1研究内容

本文通过对万科公司近5年来财务报表数据进行分析，在研究万科公司的基本情况后，从现金流量管理角度对万科公司的财务风险进行评估，识别、分析、控制万科公司的财务风险，在加强万科公司财务风险控制的同时，也希望能够为其它房地产企业在控制财务风险方面提供参考和借鉴。

本文一共分为五个部分:

第一部分首先介绍文章写作的背景、目的、意义、国内外学者研究情况以及论文研究方法与思路。

第二部分先介绍财务风险和现金流量的定义和重要性。然后围绕前文对财务风险的范围界定，结合财务风险管理的内容和现金流量管理的内容对二者之间的联系进行具体的阐述并且对企业以现金流量为视角研究财务风险的优势进行说明。

第三部分首先介绍万科公司的发展历程和公司结构，对万科公司目前的财务指标进行一定的阐述说明，然后将其财务指标进行横向与纵向像个方向的对比，从而了解目前万科公司的财务状况。

第四部分利用万科公司的相关数据先总体分析万科近五年的现金流量状况，然后从偿债能力、获现能力、发展能力以及现金结构四个方面对万科公司的财务风险进行分析形成对万科公司的评价结果，提出相应的对策。