摘 要

随着我国社会经济的快速发展和经济体制改革的深化，房地产税的立法和全面开征工作已成为政府及社会关注的热点议题。在今年两会期间，中央关于房地产的政策得到进一步的阐述与明确。李克强总理在两会期间为房地产市场定了一个基调，那就是房地产市场需要健康发展，房地产市场将会采取更为严格的监督与管控；坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，加快住房制度改革和房地产长效机制建设，保持房地产市场的平稳健康发展。房地产税的具体方案仍在讨论中，但改革大方向是明确的，即征税范围从经营性不动产扩展到居民自住用不动产，以不动产的评估价值作为计税依据。从国际经验看，高效的税收征管是房地产税制成功实施的关键。对我国税收征管机构而言，直接对大规模的个体(家庭) 纳税人按其居住用不动产的评估价值征收房地产税，是一项全新而极具挑战性的任务。为此，必须未雨绸缪，及早开展对房地产税征收管理问题的研究，为将来房地产税的顺利实施奠定扎实的基础。本文基于我国房地产税收征管的现状，分析了现行房地产税征收存在的问题，同时分析了国外房地产税征收的特点以及先进经验，最后在此基础上结合我国的实际情况对房地产税的征收提出了针对性的改革建议。

关键词：房地产税；不动产登记；税基评估

Abstract

With the rapid development of China's social economy and the deepening of the reform of economic system, the legislation and comprehensive levying of real estate tax have become the hot issues of the government and society. During this year's two sessions, the central government's policy on real estate was further elaborated and clarified. Premier li keqiang set the tone for the real estate market during the NPC and CPPCC sessions. We should adhere to the principle that "housing is for living, not for speculation", accelerate the reform of the housing system and the building of a long-term mechanism for real estate, and maintain the steady and sound development of the real estate market. Concrete scheme of the real estate tax is still under discussion, but the reform direction is clear, namely levy range from business real estate extension to residents live in real estate, with the evaluation value of the real estate tax basis. From the international experience, efficient tax collection and management is the key to the successful implementation of real estate tax system. For tax collection and administration agencies in China, directly to the massive individual taxpayer according to their living (family) assessment of the value with real estate, real estate taxes, is a new and challenging task. Therefore, it is necessary to take precautions and carry out the research on the management of the real estate tax as soon as possible, so as to lay a solid foundation for the smooth implementation of the real estate tax in the future. This article is based on the present situation of the tax collection and administration of real estate in our country, analyzes the problems existing in the current real estate tax, and analyzes the characteristic of real estate tax, and advanced foreign experience, finally on this basis, combining with the actual situation of our country puts forward targeted on real estate tax reform proposals.

Keywords: real estate tax; real estate registration; tax base assessment

目 录

摘要 3

Abstract 4

第一章 绪论 7

1.1选题目的与意义 7

1.2国内外研究现状 7

1.2.1国外的研究状况 7

1.2.2国内的研究状况 8

1.3研究目标与研究内容、研究方法及技术路线 9

1.3.1研究目标与研究内容 9

1.3.2研究方法及技术路线 10

第二章 我国开征房地产税的理论基础 10

2.1受益论 11

2.2公共财政论 12

第三章 我国现行房产税税制及其存在的主要问题 14

3.1我国现行房地产税制 14

3.1.1现行政策规定 14

3.2.2沪渝房产税试点政策 15

3.2我国房产税制存在的主要问题 16

3.2.1税制设计滞后 16

3.2.2土地增值税税收规模偏低 17

3.2.3课税依据和税率设置不科学 19

3.2.4税收结构失衡 19

第四章 国外房产税税制设计的先进经验 20

4.1房地产相关税收收入是地方税收收入的主要来源 20

4.2征收程序健全 20

4.3完善的房地产税评估机构设置 21

4.4房地产税收入主要用于公共设施建设、居民福利 21

第五章 我国房产税税制的改革对策 23

5.1房地产税收体系改革的制度设计 23

5.1.1合理匹配“租”与“税” 23

5.1.2简化税种 23

5.1.3将居民个人住房纳征税范围 23

5.1.4利用税收调控房地产市场 24

5.2完善居民不动产信息管理的主要应对措施 24

5.2.1切实加快推进全国统一的不动产登记工作 25

5.2.2建立与完善房地产税征管信息的收集和交换机制 25

5.3尽快完善房地产税基评估的相关制度 25

5.3.1我国房地产评估机构及队伍的组建 26

5.3.2科学选用房地产税基评估技术 27

第六章 结束语 27

致谢 29

参考文献 30

第一章 绪论

1.1选题目的与意义

中国正在经历市场化转型的过程，跟市场化转型相关的是税收国家的转型，跟税收国家的转型相关的是地方治理的革新。去年年底，财政部部长肖捷表示，实施房地产税需要按照立法先行、分步推进的原则逐步来实施，这是一个长远的规划。2018年全国两会，对于房地产税征收情况再次进行了商议，在社会各界也引起了广泛的关注。开征房地产税，建立现代财政制襄，是国之大事，亦是推进中国国家治瑝现代化之契机；与此同时，房地产税系直接税，关切着每一位民众的利益，牵动着每一位民众的神经。党的十九大对于新时代我国社会的主要矛盾做出了新的判断，并指出人民日益增长美好生活需要是我们当前所要重点解决的问题。作为中国税收改革再出发重要一环的房地产税，如何在尊重税种自身规律、借鉴国际实践经验、扎根本土特殊国情的基础上，公正、规范、科学、稳妥地开征，关系着民众的曰常生活、国家的治理转型与社会的平街发展，不可不慎。

在房产税亟待改革的今天，学术界对于房产税税制改革的理论研究无疑将为政府政策提供重要的理论支撑。总体来讲，目前学术界对中国房产税税制研究各自侧重点有所不同，不同的研究者从不角度进行研究分别取得了一定的研究成果，但是总的来说，由于我国房产税实践还未开始，实践性的研究并不多。所以，笔者认为，有必要对有关问题进一步深入研究，为我国房产税税制改革提供更好的政策建议。因此，在充分借鉴国外房产税征收的先进经验下，兼顾上海、重庆两地试点改革的优点和不足，对我国未来要开展房产税研究会面临的问题进行分析，并且针对这些问题提出改革措施，有着非常重要的实践价值和理论价值。

1.2国内外研究现状

1.2.1国外的研究状况

国外对房产税的研究起步较早，尤其西方发达国家在房产税税制的建设中积累了十分丰富的经验，现已基本形成较为成熟和稳定的制度。其部分理论研究成果如下：

第一，关于房产税的功能研究理论。现有进行房产税开征的理论主要是公平理论、效率理论、税收理论等。其中，关于房产税的收入分配效应大致有以迪克·纳泽（DickNetzer,1966）为代表“累退论”和以艾伦（HerryAron,1975）为代表的“累进论”两种相反的观点。关于房产税资源配置效率的研究包括费尔德斯坦（Feldstein,1977）的“地租非中性论”以及卡福（Calvo,1979）的“地租税中性论”^[1]。

第二，关于房产税的税制要素的研究理论。该类研究理论的基本观点如下：其一，设计房产税原则需要遵照宽税基、低税率进行；其二，不同地区可以根据自身情况来进行具体的税率的设计；其三，进行房产税征收需要对个人财产进行有效登记，完善房产登记制度。

第三，有关房产税的新研究成果。Michaele.Ben重点对房产税的设置要素进行了研究，并且指出对于房产税进行征收有多种方法，对学界提供了很好的理论及行为参考。WilliamMeeluskey在2004年主要针对住宅类房产的物业税征税以及评税方法提出了新的创新点。Cornia.GaryC,Slade.BarrenttA.主要是对居民的住房进行了实证分析，并且指出不同居民拥有不同的住房所应该缴纳的税收标准需要有所区别^[2]。

1.2.2国内的研究状况

随着国内房价的快速增长，居民对于国家调控房地产市场，稳定房价有着比较高的期望。社会甚至将房地产税当作调整房价的重要手段之一。与此同时，理论界和实务界对房产税改革始终保持着高度热情。截止到2013年12月9日，笔者在中国知网以“房产税”作为关键词进行检索，得出结果显示共有59421条参考文献，而且其中有近一半是2010年以来新增加的文献。总体上看，围绕房产税主要有以下五个研究方向：

第一，研究房产税征收的目的意义。宣志欣发表了《房产税的功能、定位与制度设计》（《法制与社会》，2013年6月）等。该类研究将房产税的传统功能与当前政府调控房价的时代背景相结合，对当前形势下的房产税定位进行探讨、对制度框架的设计进行思考。

第二，对我国房产税实施现状探讨。例如，马丽佳发表了《我国房产税的实施现状与改革建议》。主要是对我国房产税的现状进行分析，尤其针对沪渝两城市房产税改革的后续效应进行评价分析，总结可取以及尚待改进之处。

第三，研究征收房产税的措施。例如，张红发表了《我国房产税制改革研究》。该类研究针对现行房产税税制存在的问题，结合沪渝两地以及西方发达经济体的改革经验，对税制设计中的税基、税率、计税依据、优惠减免政策等方面提出了对策建议。

第四，我国房产税征收会产生的效果研究。例如，马思发表了《中国房产税改革对地方财力影响的测算》，周莎发表了《房产税改革试点对我国住宅价格的影响研究》。主要是从社会影响、国家影响的角度，研究要实施的改革措施的影响，通过对改革影响的评估可及时修正或调整现有的以及未来的改革政策。

第五，对房产税国外经验的研究。国外的房产税征收历史悠久、经验丰富，对国外经验对比借鉴有助于我国房产税改革。^[1]

1.3研究目标与内容、研究方法及技术路线

1.3.1研究目标与内容

衣食住行，构成了人们消费的必备部分。由于我国的文化传统和住房习惯，我国对拥有自有住房的观念比国外看的更重要，甚至已经成为择偶、婚姻的必备条件，因此我国的房屋更具有生活必需品的性质，我国居民的购房需求较国外更缺少弹性而具有刚性。而一直居高不下的房地产价格，直接对居民的生活水平带来影响，这就与我们经济社会发展的目标相违背，增加了中低收入阶层的购房负担，严重的损害了中低收入阶层的财富水平，不利于我国内需的扩大；同时高企的房地产泡沫高房价的持续，也带来了通货膨胀，引起人们生活成本的增加，不利于我国整个经济环境的健康，也不利于我国的经济发展，因此房价调控已经成为维持经济发展和社会稳定的重要保障。笔者在本文的研究，通过梳理我国房产税的现状与问题，进而采取措施对其中的不足予以建议，通过研究为我国实际开展房产税的实施提供参考借鉴。

本文以我国当前房产税的基本情况为切入点，较为系统地疏解了房产税基本情况背后的房产税税制存在的不足。同时，笔者积极借鉴重庆和上海两地实施房产税的实践，分析两地改革过程中的经验和教训。最后，在充分借鉴国外先进经验的基础上提出了符合我国国情的房产税改革对策，包括优化我国税收改革体系、完善居民不动产信息管理登记、完善房地产税基评估等。

笔者开展本文的研究将重点分析四个方面内容：第一是对我国房产税的现状首先进行分析；第二是对房产税实施过程中会存在的问题进行研究；再者，国外房产税税制设计的先进经验；第四，我国房产税税制的改革对策。

1.3.2研究方法及技术路线

（1）文献资料研究法：通过图书馆、网络大量收集、阅读及整理借鉴国内外相关研究成果，笔者在本文参考的文献主要是期刊论文、学术专著等。通过调查文献来获得资料，在写作时使用到认真查阅了国内外相关文献，了解我国开征房地产税的相关现状，为本文打下基础。

（2）定性分析为主：收集国内外关于房地产税调查时的相关数据，为我国房地产税的发展找到正确的方向。

（3）比较分析法：笔者主要是对国内外的房产税对比分析、国内不同地区房产税对比分析等，来研究房产税实施的不同问题及对策。通过对国内信贷企业的开展现状及发展意义以及国内信贷企业目前发展瓶颈进行研究找到解决的办法。

（4）个案分析法：查找资料和研究已经发生过的相关案例，总结具有代表性的经验，为本身论文的研究提供可靠的实证。

（5）技术路线图：

问题及难点的提出

数据调查收集

文献查阅

总结与研究展望

借鉴国外房地产税制经验

我国房地产税制问题以及策略分析

分析我国房地产税制问题，研究税基结构

关注相关时政新闻

数据分析

文献综述

第二章 我国开征房地产税的理论基础

2.1受益论

受益论是从房屋所有者获益的角度进行分析，它表示政府根据房屋所有者的不同受益程度来进行征税。这一理论的前提是房屋是不可流动的，而所有者会根据自身情况进行流动，另外这一理论假设政府可以事先对居民的住房进行严格登记和区分，并且能够评估房屋市场价值。为此，政府针对不同的住宅区设定不同的公共服务供给和支出，购买者自行根据清单选择适合自己的住宅区，居民可以自行购买也可以退出房屋。因此，房屋购买者通过自行共同选择，根据自身需要选择社区，不同社区也会根据购买者的不同需求趋于一致，形成一个共同的住房需求环境，因此，当不同的社区形成一定的各自的公共服务环境和水平后，选择同一社区的消费者的需求达成一致，政府也能够有效地提供公共产品。那么，在享受必要的社区和公共服务，居民就需要承担一定的费用，即房产税。这一理论认为在资源充分配置和居民能够自由选择的情况下，房产税的收取是有效的，是能够促进房地产市场优化配置服务。从这一理论出发，它将房产税看做是政府在为社区提供公共服务过程，居民所支付的享受服务的费用，因此无论房屋本身是否有价值以及价值的大小，居民都需要因享受了政府的公共服务而去支付一定的费用^[9]。

受益论从不同的社区区域着手，对于特定区域的社会公共服务给予收费，它并不考虑整个社会的效率，仅仅是在特定社区中的房产税收取最优化，从而获得社区的居民支持。但是由于是按照整个区域来收取费用，因此对于住在同一个区域内的不同家庭，对于他们收取的费用都是一样的，因此，对于那些低收入家庭来说，他们所要承担的费用比高收入家庭压力要大。所以，房地产税具有累退性，不利于公平的收入分配。

但是从受益论的前提假设来看，我国目前的社区居住情况与此很相似，首先是我国国民的流动性比较大，据相关统计数据显示，在一线和二线大城市，外来人口比较大，例如2016年上海市的常住人口达到2419.70万人，而其中有980多万人口属于外来人口，占到了总人口数的近三分之一。如此大的流动人口量直接影响了当地的社区居住情况。其次是房屋作为不动产，不可流动。那么在人口流动的情况下，房屋作为不动产是人口所带不走的，只能固定在特定的地区，满足不可流动性假设。因此，我国现实情况满足受益论的假设前提。

我国土地为国家所有，土地使用人只在一定年限内拥有土地使用权。城镇居民虽然没有土地所有权，但土地使用权是财产的一种形式，在法律上有明确的归属。居民虽然拥有房屋，但是房屋所在的土地区域属于国家，居民使用该土地就需要支付一定的费用，因此从所有者理论角度来说，房产税也是必要和合理的。从分区制的角度来看，受益论按照不同的区域设定不同的房产税，根据政府提供的公共服务种类和水平进行收取房产税，从一程度上说能够优化配置资源，最大化利用好政府公共资源，受益论为我国进行房产税征缴提供了理论支持^[9]。

2.2公共财政论