摘 要

现代社会，经济飞速发展，社会面貌日新月异。在这样的大背景下，我国人口老龄化的加剧也不容忽视。随着在人口老龄化问题的日趋严重，政府开始构建养老地产，为促进其长久的发展，缓解政府的财政压力，政府支持养老地产采用PPP模式。PPP模式的突出优势在于，它可以发挥项目参与者的优势，有效解决养老地产建设中存在的资金、技术、管理等方面的问题，同时减小项目参与各方的风险。在PPP模式运用到养老地产项目的的过程中，发现特许期决策问题对PPP模式的养老地产的成功运用具有很大影响，因此收到行业的广泛关注。

论文以养老地产PPP模式为背景，以特许期决策为核心问题展开论述。第一章交代了论文研究背景和意义、国内外研究现状并进行文献综述、主要研究方法；第二章阐述了论文的相关理论；第三章分析了特许期决策的影响因素；第四章对典型的研究方法进行分析评价；第五章构建了PPP模式的养老地产项目的特许期决策博弈模型；第六章以湖北省拟建的养老地产PPP项目案例数据验证模型的可行性；第七章是本文的结论和展望。

研究表明，项目的利益相关者的行为对招标阶段特许期决策有很大影响，政府在项目特许期间对私营企业进行补贴、私营企业投入足够的初始投资等有助于提高项目质量和特许期绩效。本文能为政府和私营企业决策合理的招标阶段养老地产PPP项目的特许期，从而为我国养老地产项目的良好发展做出贡献。

关键词：养老地产；PPP模式；特许期；决策模型

Abstract

In modern society, the economy is developing rapidly and the society is changing with each passing day. Under such a background, the aging of China's population cannot be ignored. As in an aging population growing, the government began to build endowment real estate,reduce the pressure on the government's fiscal, government support endowment real estate using PPP mode. The prominent advantage of the PPP mode, effectively solve the existing in the construction of endowment real estate funds, technology, management . In the PPP mode applied to endowment in the process of real estate project, found that the concession period decision problem of PPP mode greatly influences the successful use of endowment property, thus received industry attention.

Based on the old-age real estate PPP mode, this paper discusses the core issues of concession decision. The first chapter is about the background and significance of the research, The second chapter elaborates the relevant theories of the thesis; The third chapter analyzes the influence factors of concession decision. The fourth chapter analyzes and evaluates typical research methods. The fifth chapter constructs the PPP model of the old-age real estate project concession decision game model; The sixth chapter is the feasibility of the model of the PPP project of old-age real estate PPP project in hubei province. Chapter seven is the conclusion and prospect of this paper.

Study shows that the project stakeholders behavior has a great influence on the tender stage concession period decision,private enterprises invest enough initial investment and is helpful to improve the quality of project and concession period performance. This paper can promote the healthy development of China's old-age real estate projects by providing the concession period for the PPP projects of the government and private enterprises.

Key Words:Endowment real estate；The PPP mode; Concession period; Decision mode.

目 录

第1章 绪论 1

1.1 研究背景、目的和意义 1

1.1.1 研究背景 1

1.1.2 研究目的与意义 2

1.2 国内外研究现状综述 3

1.2.1 国外研究现状 3

1.2.2 国内研究现状 3

1.2.3 文献综述 4

1.3 研究内容 4

1.4 研究方法与研究技术路线 5

1.4.1 研究方法 5

1.4.2 研究技术路线 6

第2章 相关理论概述 7

2.1 PPP模式相关概述 7

2.1.1 PPP模式的定义 7

2.1.2 PPP模式发展现状及存在的问题 7

2.1.3 PPP模式发展趋势 8

2.2 养老地产相关概述 9

2.2.1 养老地产的定义 9

2.2.2 养老地产发展现状及存在的问题 9

2.3 特许期相关概述 11

2.3.1 特许期的定义 11

2.3.2 特许期的主要研究方法 11

第3章 特许期决策的影响因素 14

3.1 影响因素的统计与分析 14

3.2 决策影响因素的确定 15

第4章 博弈模型的建立 16

4.1 博弈思路 16

4.2 建立博弈模型 16

第5章 案例应用分析 19

5.1 项目概况 19

5.2项目特许期决策与分析 19

第6章 结论与展望 21

6.1 结论 21

6.2 展望与建议 21

参考文献 23

致谢 24 23

1 绪论

1.1 研究背景、目的和意义

1.1.1 研究背景

（1）社会背景

中国社会每个时期面临着不同的问题，目前人口老龄化已成为我国最严峻的问题之一。中国老龄化人口数目已达世界之最，据国家统计局最新数据，60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%，其中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%。当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。由此可见，中国社会已经迈入严重老龄化。

人口老龄化速度的急速增加给中国社会带来了沉重的负担，为了保持中国人民的幸福感指数，政府就必须妥善解决人口老龄化问题，给予人民基本的保障，这不可避免地给政府财政巨大的压力。中国在2010年大约5个劳动年龄人口负担一个老人，到2030年将变为大约2.5个劳动年龄人口负担1个老人。与此同时，“421”式中国家庭（4位老人，一对夫妻，一个孩子）持续增长，人口老龄化不仅是政府的负担，还是每一个劳动人口的负担，因此，完善的社会养老机制急需建立起来。

（2）理论背景

在老龄化问题越来越严重的背景下，近年来，我国政府积极引导和鼓励社会资本加入到养老产业中，大力支持PPP模式在养老地产中的应用。由于养老地产一般PPP项目投资较高，风险较大等特点，特许期长短的决策对私营企业的吸引力和项目的运营水平有直接影响。如何对PPP项目进行特许期决策成为社会和学术界讨论和研究的焦点问题。目前关于特许期决策的模型研究主要有净现值法、蒙特卡洛模型等，影响特许期决策因素很多，例如私营企业的初始投资、政府的补贴、项目的运营收入、资金的时间价值等。现如今关于特许期决策的理论文献大多从单一的方面和角度对特许期进行研究，考虑到的影响因素也不尽全面，如净现值法没有考虑到特许期后政府的收益等，对特许期影响因素的研究也不够严谨，需要进一步归纳总结。在学习国内外学者的研究成果后，发现现有研究缺乏对项目招标阶段特许期决策的研究，因此本文将从这一方面进行探讨。

（3）实践背景

如今“421”式家庭的夫妻的压力非常之大，老年人赡养问题越来越不容忽视。我国政策制定“9037”的养老格局，即90%居家养老，7%社区养老，3%依托养老机构养老，但是目前还远远未形成这个格局。可见，在建设养老地产方面我国还有巨大的发挥空间。德国、法国、日本等发达国家，很早就迈入社会老龄化阶段。这些国家对PPP模式的养老地产的探索和已经取得的成就远远高于我国，其养老地产运作模式已经趋于成熟。尽管我国养老地产PPP模式的发展距离发达国家还有一定差距，但目前国家的政策和经济水平为其发展创造了良好的环境，2007年国务院颁布了《商业特许经营管理条例》；2013年中共中央发布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中明确指出：“允许社会资本通过特许经营参与城市基础设施投资与经营”；2015年颁布了《基础设施和公用事业特许经营管理办法》。在这种背景下，政府可以通过确定合理的特许期，达到既吸引私人资本投入养老地产建设，减轻己方的财政压力，使私营企业获得利润等各方共赢的目的，又能引进先进的技术和管理模式，促进养老地产项目的成功实施并形成良好的发展前景，为社会公众带来福利。因此特许期决策成为养老地产项目的实践中需要解决的重要问题，对PPP模式的养老地产项目的健康发展具有重要意义。

1.1.2 研究目的与意义

（1）研究目的

目前，国家和社会都非常热衷于运用PPP模式进行基础设施的建设。但是PPP模式在我国发展时间还很短，PPP项目的实践中存在较多问题。特许期的决策涉及到项目各方的利益和风险承担机制，是吸引私营企业投资的关键，因此特许期的确定是PPP项目实践中的重大问题，但是目前如何确定合适的特许期还缺乏严格论证。本文以养老地产项目为研究对象，以PPP模式为研究环境，通过学习国内外的研究成果和实践经验，系统分析了对特许期影响较大的因素，建立PPP模式的养老地产项目的特许期决策博弈模型，探讨项目招标阶段如何确定合适的特许期，为特许期决策提供一定参考，期以为我国PPP模式的养老地产的良好发展做出贡献。

（2）研究意义

在经济快速发展的背景下，我国老年人口规模日益增大，人们对老年生活品质的追求也越来越高，养老地产的发展迎来了黄金时期。要承担起如此庞大的老年人口的养老问题，会造成政府的财政紧缺。运用PPP模式，一方面可以减少政府的财政压力，另一方面给予私营企业一定的利益，而且在私营企业的帮助下引进社会资本与社会先进技术和管理方法，可以促进养老产业的快速进步。可以说，PPP模式从政策和资源两方面为我国养老产业的健康发展作保。

本文分析了现有养老地产特许期决策的研究方面存在的问题，为解决问题提供参考；进一步建立了PPP模式养老地产项目特许期决策模型，为特许期决策研究提供参考。解决中国老年人养老问题，需要巨额资金、管理技术、人才培养、健康设施等，仅凭政府的支持难以解决，通过PPP模式与私营企业合作，制定合理的特许期，吸引私营资本融资，可以减轻政府的财政压力，对于促进养老地产PPP项目的发展具有重大意义。

1.2 国内外研究现状综述

1.2.1 国外研究现状

发达国家对于PPP模式的研究远远领先于我国，它们对PPP模式的养老地产的探索和已经取得的成就远远高于我国，PPP模式已被运用到基础设施建设等各个领域。在养老地产的特许期决策方面，国外学者有不少学术文章和经验值得我们借鉴。

Martin de Jong 提出中国政府是在2001年开始接受PPP模式的概念，理由是当时中国国家发展和改革委员会发布了一项政策，名为《关于促进和引导私人投资的建议》，该政策强烈建议运用一定的激励方法来引进私人资金，并放宽了政府允许私人投资的范围，随后PPP模式开始在我国得到运用^[1]。

Hanaoka 和 Palapus 在其文章中运用净现值法和博弈论相结合，折现率取社会平均收益率，政府和私营企业进行博弈，双方就自己的利益进行谈判，确定最优特许期，该特许期能保证私营企业的收益率不低于社会平均收益率^[2]。

Martin Skitmore在其文章中提出项目寿命和特许期是共同确定的，而且在审查项目经济效益时，应考虑到社会效益。该论文模型同样运用到净现值法，但考虑更加完善，同时保证了政府和私营企业的收益率，净现值法得到进一步发展^[3]。

Engel和Fisher等在其文章中研究了高速公路PPP项目的特许期决策模型，名为LPVR（Least Present Value of Revenue），将收益率最小的私营企业为选定为中标人，通过调节特许期来分配政府和私营企业所承担的风险并实现双方共赢^[4]。

Tiong 将特许期决策与激励制度一起考虑，认为在特许期内可通过一定的激励措施降低建设和运营风险。项目建设期缩短则给予奖励，如增加补贴等，若建设期延长则给予惩罚，如缩短特许期等^[5]。

Khanzadi利用系统动力学和模糊逻辑理论分析了特许期的影响因素，探讨出它们之间的关系，运用净现值法得出项目特许期的可行区间，提出了一条新的思路^[6]。

1.2.2 国内研究现状

我国关于养老地产项目的学术研究很多，但主要是关于养老地产的融资模式、养老地产发展的现状、养老地产发展存在的问题和解决方法以及养老地产的发展趋势等。此外，关于PPP模式我国也进行了深入的研究，但主要是针对国家对于PPP模式的政策、PPP模式的概念、PPP模式运行中面临的问题等。而针对PPP模式和养老地产相结合，尤其是针对PPP模式的养老地产的特许期决策的研究很少。

于国安在其文中指出特许期的决策被很多因素所影响，主要包括项目的目标 、建设和运营阶段政府与私营企业的投资组合、 特许期项目收费和流通量、私营企业盈利限制与补贴等^[7]。吴正宇认为政府应从政策上大力支持养老地产的发展，并一步步完善市场监督制度^[8]。王东波，宋金波等人在其文章中以实现社会效益最大化和项目公司利润净现值最大化为目的，构建了交通BOT项目的完全信息动态博弈模型^[9]。刘广平等在文章中考虑到私营企业能接受的最低收益和政府的收益的两种决策因素，提出了BOT项目的两种特许期决策模型，并通过算例验证模型的有效性^[10]。胡一石等人在其文章中通过理论分析和比较分析等方法对影响PPP项目的资本结构的因素进行了详细分析，总结出18个影响因素，并指出PPP公司与一般公司资本结构的区别^[11]。成良剑认为养老地产作为一种综合性新形产业，不但具有一般房地产也得特点，还有风险较高、规模较大、市场不构成熟等不确定因素，因此房地产的开发具有较大的风险^[12]。韩再认为养老地产开发公司、养老服务机构、金融企业、保险公司等应进行有机合作，参与项目的全寿命周期管理^[13]。彭后生等人支出养老地产的发展应以机会性战略为主，并兼顾进取型战略，以此为前提加强政府与社会资本的合作^[14]。李启明和申立银对特许期的影响因素、经济进行了分析，建立了基础设施项目的数量决策模型^[15]。杨屹对建设成本和特许权决策之间的关系进行了研究，发现建设成本对博弈双方的博弈成果会产生很大影响^[16]。秦旋通过计算PPP项目的风险校正贴现率，采用净现值法建立了基本特许期的计算模型^[17]。鲍海军在其文章中应用博弈论原理，建立了特许期动态博弈模型，并利用案例进行演示，为特许期决策模型提供了一种新的思路^[18]。施颖和刘佳在其文章中研究了城市基础设施项目的特许期的测算模型，提出采用蒙特卡罗技术和内部收益率探讨特许期决策问题，为特许期决策模型研究提供了新的思路^[19]。

1.2.3 文献综述

综上所述，国内外在PPP模式的基础设施项目的特许期决策的研究中已经取得了不少成果，但针对PPP模式的的养老地产的特许期决策模型的研究却不多。养老地产具有投资大、风险高、回收期长等特点，仅凭政府的支持难以得到有效发展。因此，针对养老地产PPP项目招标阶段的特许期决策研究的缺乏性，本文在此方面做了研究，期以推进PPP模式的养老地产的良好发展。

1.3 研究内容

本文共分为六章：

第一章，绪论。主要包括本文的研究背景、目的与意义，国内外研究现状综述以及本文的研究内容、研究方法与研究技术路线。

第二章，相关理论概述。解释分析PPP模式、养老地产项目和特许期的概念进行；对PPP模式和养老地产的发展现状及存在的问题进行论述，进而预测其发展趋势。分析特许期典型的研究方法，总结它们的优缺点。