1.1.1国内现状分析

2017年7月，随着《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》的发布，其中具体措施里第一条的颁行———租售同权，引来社会各界的高度关注，住建部也表示会立法明确“租售同权”以保障多方利益，实现租房与买房居民享同等待遇。深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等其他城市也成为首批开展住房租赁的试点。这就意味着，租赁房屋被纳入“合法稳定住所”范畴成为新的趋势。

随着我国经济社会的快速发展，住房体制的深化改革，住房的属性也在不断地演化着，理论上可以分为社会属性、消费品属性、财产属性、投资品属性等。 从住房的社会属性来看，租售同权政策中提到的“权”，主要是指依法保障公民的居住权和依法享受公共服务的权益。。在国家发展改革委等九部门发布的 《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提道: “承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。”也就是说，承租人在租房的一定地域内，享有 “公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等八个领域的 81 个项目的公共服务”，其中最受人关注的，当是租赁住房的城镇居民和长期务工人员其子女就近入学、平等享受公共教育服务的权利。

由于我国实施严格的人口户籍分类管理制度，在当前制度环境约束下，鼓励租房政策不可能直接将租房和户籍直接挂钩，但在未来将租房时限或金额加入一线城市的积分落户制度存在一定的可能性。而二线热点城市由于有望承接部分产业转移和培育一些新经济增长点，实现经济弯道超车，因此对人才非常渴求。制定鼓励租房政策吸引目标人才群体时虽然会实现将租房和户籍挂钩，但会设置一定的门槛，形成有条件的“租售同权”。

在“租售同权”时代，政府的作用是显而易见的，各级政府应该扩大财政投入，做好统筹规划，力打造公租房和廉租房，做好集体建设用地进入市场的工作，同时积极制定相关配套政策，规范并发挥市场作用，积极盘活存量租房市场，确定个部门负责领导此项工作，多个部门共同配合，还要加速立法，出台的相关政策要合法合规，因此我国住房制度改革任重而道远。

租售同权政策从开始距今也只有不到两年的时间，且目前仍然处于试点阶段，各地对于租售同权政策尚且没有一个统一的实行标准，因此，目前对于租售同权政策的相关论述多止于报纸新闻媒体等，学术研究尚且较少。国内学者主要对租售同权政策的现实意义、现状、落实及发展问题进行了研究，结合给出相应政策建议。符启林（2017）从政府角色定位方面出发，认为推行租售同权的目标主要有以下几点：一是给长期高涨的商品房市场价格降降温；二是解决城市中大量涌进且符合居住条件的新增人口特别是青年人的住房需求问题；三是解决长期存在并被老百姓诟病的上学难、就业难、就医难、养老难等问题。黄宇健（2018）从住房租赁权的法律属性着手，对我国目前租赁市场的现状进行分析，从租金与购房月供对比和租售比国际对比得出我国租赁住房需求有待满足且供应结构不合理。许晨曦（2018）选取杭州市西湖区部分小学对应学区的房地产市场，围绕购房和租房两个维度进行展开，借助双重差分方法对租售同权政策实施效果进行了分析。王余、曾宇玲（2019）定义了租售同权的概念与外延，对租售同权发展的建议有：第一，培育租赁企业，增大租赁市场供给；第二，鼓励民众租房，逐步改变民众倾向的观念；第三，加快立法进度。

1.1.2国外现状分析

进入后现代的大部分工业国家，都基本上处于橄榄型社会形态，中产阶级是社会中坚力量，更需要权利保障，而非物质福利保障。廉租房体系主要是面向社会人口占少数的低收入阶层，属福利保障，是一种利益保障机制。所以，配合这一社会形态的城市租房客，就产生了“租售同权”制度，租住者与购房者在政治权利、社会发展权利、社会福利分配权利上处于同权状态。在美国，只要你能证明你真正居住在某一房屋，就能享受到这一地区所有能享受到的政治权利、获得社会公共服务权利，可以平等地获得子女上学机会，医疗等福利机会，可以参加当地政治选举活动。这一同权制度安排，与美国社会人口大流动吻合，人口迁徙或人才流动不会因买不起房而受到阻碍，不会有地方户口的束缚。地方总会尽量达到所有公共学校资源方面的均衡，绝不会有“区、市重点学校”进行三六九等等级化，然后按等级化进行差异财政支持，形成资源过分集中，人为地造成学校在能力与资源上的不均衡。“同权”化后，年轻一代美国人不再把购房作为人生的头等大事，刚需下降，这有利于平抑大城市高昂的房价。配合“租售同权”的法律体系是房产税制度，实际居住人往往就是承担房产税的交纳义务人，而房产税一般会用来转向教育经费。不仅是美国，基本上所有西方工业国家都基本落实了“租售同权”，或已经在子女上学问题上做到了“租售同权”。

Tiebout(1956)最开始提出了公众“用脚投票”的理念，他认为差异化的公共服务资源会导致公众留下或者搬离居住地，追求更好的公共服务资源。为了进一步证实Tiebout的假设，Oates(1969)论证了财产税和公共投入对不动产价格的影响。因此公众在公共服务资源数量和质量的选择会进一步在房屋价格上得以资本化,抬高房价(Yinger,1982)。后续的研究对资本化过程提出了要求，即一致性投标理论认为，学校质量资本化的前提是家庭购买或出租住房以接受特定管辖范围内的地方公共服务(Rossamp;Yinger,1999)。

1.2目的及意义