近年来，随着社会的发展和高等教育的不断普及，越来越多的高素质人才不断向北上广深等特大城市汇集。大型城市的住房需求不断上涨，而高昂的房价使得超额需求转向租房市场。这些以应届毕业生、白领、精英人士为代表的一类人不断涌入房屋租赁市场。同时，他们对个人隐私、房屋质量、居住环境等有着较高的需求，然而传统租房模式效率低下、信息不公开、房屋质量良莠不齐，租房体验极差。长租公寓作为解决之一矛盾的新型租房模式便应运而生。再加上习近平总书记在十九大报告中对房地产市场做出的指导“坚持房子是用来住的，不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，让全国人民住有所居”。使得长租公寓已渐渐成为房地产企业重要的转型方向之一。

本文基于REITs对长租公寓资产证券化进行分析，具有其理论意义及实践意义。理论意义：长租公寓REITs虽然在世界上并不是一个新鲜的概念，但在我国，长租公寓REITs发展较晚，相关政策一直没有放开，对于长租公寓融资的理论研究不够丰富。本文通过对国内外REITs文献及租房市场资产证券化分析，可以丰富国内长租公寓REITs的理论基础，从理论角度印证我国长租公寓REITs开展的可行性。

实践意义：长租公寓作为解决大中型城市超额住房需求的重要渠道，却存在着资金需求量大、融资难、融资慢等资金问题。本文通过对长租公寓REITs进行分析，探索我国长租公寓融资渠道，使得长租公寓能在深化多层次资本市场这一改革的过程中，找到合适的融资方式，加快长租公寓行业的资本聚集，推动长租公寓模式快速发展，从而解决传统租房市场的问题。

2. 研究的基本内容与方案

国内外研究现状

REITs 即房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，再有专门的投资机构进行房地产投资管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，是房地产资产证券化的重要手段。REITs最早产生于美国20世纪60年代初，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。一出现便被认为是一种优质的投资和避税工具，收益稳定、流动性强，较大程度上改变了全球租赁房屋的所有权结构，满足了租户和投资者的需求。经过近六十年的发展，国内外关于REITs的理论研究相对成熟，主要有以下几点：

国内：毕雪（2018）通过对ABS、CMBS、类REITs三种主要国内长租公寓资产证券化模式进行对比分析，得到“由于轻资产运营已成为国内房地产企业和长租公寓运营商的一直战略选择，而只有REITs才能够实现由‘开发—持有—运营’到‘开发—运营—退出’的模式转变，ERITs应当逐渐成为未来长租公寓资产证券化的主流产品”的结论。谢晟（2018）通过对美国长租公寓融资模式进行分析，认为我国应针对长租公寓行业发展特点，大力发展创新性债务融资工具、积极探索综合化的权益型融资工具、努力推进标准化进程。李嘉（2018）运用房地产经济学的分析工具（四象限模型）对于长租公寓成本收益瓶颈进行了系统分析，得住证券化是降低长租公寓融资成本的破解选项，信托制度为实现租赁物业资产的破产隔离和资金扩募提供了天然的制度架构。

国外：Damodaran, Kose(2013)通过对REITs自身的经营策略和管理模式进行了研究，发现灵活的鼓励政策和资产重组促使一些企业从REITs转变为有限公司结构，而税收优惠促使一些公司从有限公司转变为REITs结构。An H(2011)使用面板数据，发现企业透明度有助于提升REIT增长，认为公司尤其是基金公司需要对外界保持最大限度的公开，从而带来公司的平稳健康增长。

通过对国内外文献的整理分析后，可以发现国内外学者大多认为长租公寓模式有较好的前景，而制约长租公寓发展的主要因素就是融资问题。由于长租公寓自有资产相对不足，无法向银行申请抵押贷款，因此传统的房地产融资模式并不适用于长租公寓。本文将主要探讨REITs这一融资模式能否促进长租公寓的发展，以及参照新派公寓REITs这一成功案例，分析长租公寓如何通过REITs进行资金融通，探讨REITs对我国长租公寓的应用价值。