1.1研究背景

房地产业在我国国民经济中占很大的比例，而且还拉动了其他行业经济的增长，可以说在国民经济中具有基础性,先导性和支柱性。房地产业的一个小小波动，就有可能会引起全国经济的动荡，影响力大，范围广。人要衣食住行，其中，住衍生出了房地产，随着房地产业的火热发展，房价高涨，楼市泡沫严重，人民的收入水平增速跟不上房价。这导致我们正面临着开发商售房难和老百姓住房难的怪境，房地产业的发展也陷入了窘境，对此，国家采取了宏观调控，出台了“租售同权”及“租售并举”等一系列新规，旨在稳定房价，回归住房基础属性。

1.2研究目的

现阶段我国房地产市场正面临着两大困境。第一，信贷风险不断增加。第二，住房保障体系不够健全。面对这些问题，政府决定采取中央宏观调控，地方特色调控，实施租售同权及租售并举，本文旨在探讨这一新规是否能够解决这两个问题，帮助房地产业冲出困境。

1.3研究意义

我们正面临着开发商售房难和老百姓住房难的怪境，房地产业的发展也陷入了窘境，对此，国家采取了宏观调控，出台了“租售同权”及“租售并举”等一系列新规，旨在稳定房价，回归住房基础属性。在这样的宏观环境下，在我国国民经济占据重要地位的房地产业如何反应至关重要，这不仅会影响到房地产业未来的发展，更是在很大程度上决定着国民经济的增长状况及居民幸福感高低。

1.4国内外研究现状分析

在中国经济供给侧改革的大背景下，房地产市场改革也逐渐向租赁转移。7月， 住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部门]联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。此次选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

在国外，发达国家租房市场发展已趋成熟。举例来说，美国租房市场规模化和专业化特征明显，当然这得益于良好的制度基础。美国建立了REITs (Real Estate Investment Trust,房地产投资信托)，为住房租赁市场提供了大量专业化程度较高的机构主体。除此之外，政府还运用税收手段支持租赁住房经营者,通过提供优惠措施，激励地产商为低收入群体提供租赁住宅。此外，欧洲的住房租赁市场也非常发达，而德国更是其中的代表，他们的很多居民宁愿租赁住房而不购买持有住房，因为居民购买住房持有不可能成为赚钱投资的工具，并且很大一部分人是一辈子都租房，这在中国是难以想象的。德国以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制而著称于世。据统计，德国住房自有率仅43%，租赁住房占据了57%的市场份额。

2. 研究的基本内容与方案

2.1研究的基本内容