合肥东方新城建材交易仓储中心建设项目可行性研究报告研究综述

一、项目研究背景

可行性研究是建设前期工作的重要步骤，是编制建设项目设计任务书的依据。对建设项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，是项目考核和后评估的重要依据。可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。

二、工程建设项目可行性研究的必要性

2.1可行性研究是投资决策的依据；

2.2可行性研究是建设项目融资的重要依据；

2.3可行性研究是建设项目审批和设计的重要依据；

2.4可行性研究是项目建设生产和考核评估的依据。[1]

三、研究的基本内容

建设项目的主要内容和配套条件， 如市场需求、 资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建 设的咨询意见。1、熟悉地块资料，对房地产投资情况，市场状况等实施全面调查，用 SWOT 分析法统计分析所得数据，并且进行项目的初步定位。2、对包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用，基础设施建设费用、公共 配套设施费用、开发期间税费等相关费用进行估算，根据对各种费用估算的结果来研究落实资金的来源渠道和筹措方式。3、测算基础的数据域参数，通过计算财务评价指标，编制基本财务报表，合理选择 财务评价指标，并进行相关计算，进行财务评价。4、据财务评价，对投资进行盈亏能力分析。5、整理并总结并且按照要求完成一份完整的书面可行性研究报告，提交电子文档。

可行性研究工作项目化管理的基本要求与描述按项目管理标准化的要求，下面列举有关可行性研究阶段项目化管理的几项关键内容，权作主要过程和基本要求的初步说明：（1）确定项目概念、明确进行项目前期可行性研究的工作目标；（2）界定项目的管理范围，进行范围管理；（3）可行性研究项目的时间管理与WBS 分解结构；（4）可行性研究项目的成本和费用管理；（5）可行性研究项目的质量管理；（6）可行性研究项目的团队组织与人力资源管理；（7）其他管理内容和要求的说明。[2]

四、建设项目可行性研究报告的编制

4.1可行性研究报告的写作要求要坚持实事求是，严格按科学规律和经济规律行事，对决策或立项的必要性、可能性、效益性，需做科学的、全面的论证，以得出可靠的结论。要用具体数据和有力的事实说话，切忌泛泛空谈、论证推理要符合逻辑，做到环环相扣，材料与观点要高度统一，不可自相矛盾。言语表述力求鲜明突出、准确精练，力戒含糊其辞、模棱两可，结构型严谨、要有严密的内在逻辑性。此外，要提高工程咨询人员的专业素质。

4.2加强风险分析

风险是人们在活动中遭遇危险、受损失或伤害的可能性或机会，或偏离预期日标的可能结果，是人们对不确定性的一种主观的、个人的预见。

在项目决策阶段要考虑的风险包括：投资环境风险、地质风险、设计和技术风险、资源风险、市场风险、原材料风险、布局安全风险、工程建设风险、人力资源风险、资金风险、汇率风险和不可抗拒力的其他风险等。为了提高我国项目投资决策及项目管理水平，在可行性研究阶段必须重视风险分析。

尽管可行性分析报告中作了敏感性分析，并显示项目效益对一种或几种不确定因素相当敏感，但决策者认识不够，依据方案内部收益率和还款期的大小进行决策，显得过分简单，容易导致失误，造成无可挽回的损失。投资项目的建设要耗费大量资金、物资和人力等宝贵资源，且一旦建成，难于更改，因此投资项目的风险防范和控制更显重要。为了有效地防范和控制风险，在工作中，就应重视对项目潜在风险因素的挖掘、评估风险发生的频率、风险发生可能造成的损失、风险的防范措施等。

4.3重视市场预测，充分应用运用价值管理方法

对于一个具体建设项目来讲，售价、租金价格、出租率、销售率等就是项目存在的关键所在。但是，在当前的很多可行性研究报告中，市场和价格的预测都是一些当时资料的堆砌，或者列举了一系列周边相关产品的价格，看似资料充足，实质上缺乏针对性。房地产项目是一个独立性很强的行业，即使近在咫尺，也会因产品特性如容积率、绿化率、间距、层高、朝向、位置等因素在价格上有很大的差距。在可行性研究工作中，借鉴周边房地产项目的价格不等于完全照搬，应该找出它们之间内在的联系和相关性，运用科学合理的方法如房地产估价中的市场比较法原理，合理修正两者之间的差别，做到原始信息可靠，分析严密，推导合理，态度谨慎，最终预测出开发产品的合理的市场价格。[3]

五、项目可行性研究过程中可能存在的问题

项目可行性研究是项目前期工作的重要阶段。笔者根据多年的管理经验，提出项目科研应运用动态方法去研究项目的市场需求、技术的更新周期、经济效益等，以提高项目可行性研究的可信度和可操作性。基本建设项目的可行性研究，是项目前期工作的重要阶段，包括项目建设背景和必要性、市场需求预测、建设规模、产品方案、厂址选择、工艺流程和技术装备、主要设备选型、原铺材料供应、环境评价和劳动保护、消防、项目实施进度、投资估算、资金筹措、财务效益和国民经济评价、敏感性分析等方面的内容。通过对以上各方面的综合分析和研究，以确定项目的可行性程度和可操作性程度。这也是审批机关审查和批准项目上马与否的重要依据之一。但有许多项目的科研报告，无论是市场预测研究，还是经济效益分析、投资成本计算、工艺流程、环境保护等，结论均是非常可行的，而建设开始或建成投产后，其经济效益并不好，且许多情况与预测不一致。

项目的基本建设是集人力、物力和财力等多方面的复杂的系统工程，只要其中的一项或几项在科研中没有预测到或分析到，就会影响整个项目的建设和投入产出。这并不是项目科研人或项目执行人在前期工作时有意隐瞒了项目”不可行”的真相，而是在可行性分析时，没有充分认识到时代的变化，没有进行”创造性”研究，导致对项目可行性研究的分析结论不全面或不准确。

如何使项目的可行性研究报告成为项目建设中切实可行的依据和操作手段，应该是做项目评估人员的奋斗目标。虽然对项目的每一个方面采用何种方法进行分析和研究没有固定模式，但只要对建设项目的每个方面，用动态眼光去分析和思考，就会使项目”可行性”程度和投资的成功率有所提高。[4]

六、可行性研究的改进对策

6.1健全项目投资决策可行性研究的咨询机构

为适应社会主义现代化建设和市场经济体制改革的需要，我国工程咨询单位必须实现两大转变：一是改企转制，由过去的附属于部门的事业单位转变为独立的市场竟争主体，并建立现代企业制度。二是转变经营机制，由过去局限于特定行业开展单一业务的职能型机构，转变为面向投资建设全过程服务，并按照市场机制进行的社会中介机构。

6.2建立和完善对可行性研究从业人员进行职业教育培训制度

6.2.1定期进行有针对性的培训；

6.2.2做好基础性工作，充分利用网络收集新的有关经济建设的政策法规等；

6.2.3及时组织对已施工项目竣工投产后的回访工作，认真分析对比，总结经验，不断完善提高可研水平。

6.3开展项目可行性研究的审计

不少人以为既然搞过了投资项目可行性研究，又做了项目评估，项目的前期研究工作就算做到家了。实则不然。借鉴国际上的先进经验，还可开展可行性研究的审计。这是前移投资项目审计监督”关口”，实现真正”源头”审计管理的重要步骤，也是项目决策控制的最后一个环节。进行可行性研究审计，有助于运用项目评估和可行性研究审计的”双重保障”措施来确保投资决策的科学与规范，是从源头治理投资决策失误的一条极为重要，也十分有效的途径。因此，在重大投资项目的审批过程中，有必要尽早建立对项目可行性研究进行的审计制度，以不断改进和完善项目前期管理工作。

6.4不断研究和完善可行性研究的方法和评价指标

可行性研究的方法和评价指标的不断完善不仅可以提高可行性研究报告对项目情况的描述和预测的真实程度，而且会通过有效的工作节约大量的人力、财力、物力，从而为项目提高效益，同时也为国家节省了大量的资源。[5]

参考文献

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