1. 研究目的与意义（文献综述包含参考文献）

文献综述

一、课题名称

淮安市清浦区开泰针织厂房地产抵押估价报告

2. 研究的基本内容、问题解决措施及方案

一、房地产估价问题

淮安市开泰针织厂拥有的位于淮安市清浦区黄码乡运西村境内黄码乡工业项目集中区9号厂房、10号厂房、办公楼及其土地使用权抵押价值评估，9号厂房总建筑面积2458.60平方米，一共三层；10号厂房总建筑面积2034.60平方米，一共三层；办公楼建筑面积846.02平方米，一共两层，钢筋混凝土基础、梁、柱、楼面、屋面，24毫米砖墙，外墙刷涂料，内墙刷乳胶漆，玻璃推拉门，木门、塑钢窗，地砖地面。室内楼梯、地砖踏步、不锈钢扶手。要考虑估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对抵押价值可能产生影响；在抵押期间可能产生信贷风险。了解市场背景，土地状况，估价对象的地理位置，平面图等。还有装修材料现在的价格，利用两种或几种估价方法进行估价分析。

二、房地产估价方法

1.成本法。成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。另外还有重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

2.市场比较法。挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。