摘 要

当前，国家要求把防范化解资本市场风险放在更重要的位置上，这是在2018年中央财经委召开的第一次会议上提出的，也就是所谓的“去杠杆”，降低企业的负债率。这对于近年来发展日趋火爆的资金密集型产业——房地产来说是一项全新的挑战。房地产行业是国民经济的支柱产业，若房地产行业出现动摇，将会对中国经济市场造成巨大威胁。然而，房地产行业是典型的高负债行业，它在融资方面有着诸多不确定因素。“去杠杆”政策为降低企业负债率又使融资渠道不断缩紧，导致房地产行业陷入两难的局面。因此，对于房地产企业来说，财务风险与防范就变得尤为重要。

本文根据保利地产的财务概况，运用财务指标分析法，比较分析法、定性和定量分析法从筹资活动风险、投资活动风险、营运活动风险这三个方面对保利地产的财务风险进行分析。在筹资活动风险方面，主要分析了保利地产的偿债能力；在投资活动风险方面，分析了保利地产的盈利能力与成长能力；在营运活动风险方面，分析了保利地产的营运能力。并根据分析结果和各个风险之间的内在联系，提出相关风险防控措施，降低企业财务风险发生的可能性，为企业日后的全面发展提供借鉴。

关键词：去杠杆；房地产行业；保利地产；财务风险

Abstract

At present, the state demands that the prevention and mitigation of capital market risks be placed in a more important position. This was proposed at the first meeting of the Central Financial and Economic Committee in 2018, which is called “de-leveraging” to reduce the debt ratio of enterprises. . This is a new challenge for real estate in the booming capital-intensive industry in recent years. The real estate industry is the pillar industry of the national economy. If the real estate industry is shaken, it will pose a huge threat to the Chinese economic market. However, the real estate industry is a typical high-debt industry. It has many uncertainties in financing. The “de-leverage” policy has reduced the debt ratio of enterprises and tightened the financing channels, which has led to a dilemma in the real estate industry. Therefore, for real estate companies, financial risks and prevention become even more important.

Based on the financial profile of Poly Real Estate, this paper uses financial indicator analysis method, comparative analysis method, qualitative and quantitative analysis method to analyze the financial risk of Poly Real Estate from three aspects: financing activity risk, investment activity risk and operational activity risk. In terms of risk of financing activities, it mainly analyzes the solvency of Poly Real Estate; analyzes the profitability and growth ability of Poly Real Estate in terms of investment activity risk; and analyzes the operational capability of Poly Real Estate in terms of operational activity risk. According to the internal relationship between the analysis results and each risk, relevant risk prevention and control measures are proposed to reduce the possibility of financial risks of the enterprise, and provide reference for the comprehensive development of the enterprise in the future.

Key Words：Deleveraging; Real estate industry; Poly real estate; Financial risk

目 录

摘 要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1 研究目的及意义 1

1.1.1 研究目的 1

1.1.2 研究意义 1

1.2 国内外相关研究现状 2

1.2.1 国内研究现状 2

1.2.2 国外研究现状 2

1.3 研究内容与方法 3

1.3.1 研究内容 3

1.3.2 研究方法 3

1.3.3 技术路线 4

第2章 去杠杆背景下财务风险分析基本理论 6

2.1 去杠杆的含义与现状 6

2.1.1 去杠杆的含义 6

2.1.2 去杠杆的现状 6

2.2 财务风险的定义与成因 7

2.2.1 财务风险的定义 7

2.2.2 财务风险的成因 7

2.3 财务风险的特点、分类 7

2.3.1 财务风险的特点 7

2.3.2 财务风险的分类 8

第3章 去杠杆背景下房地产行业现状及财务风险分析 9

3.1 我国房地产行业的现状与发展 9

3.1.1 我国房地产行业的现状 9

3.1.2 我国房地产行业的发展 10

3.2 房地产行业财务风险现状、成因、特点 10

3.2.1 房地产行业财务风险的现状 10

3.2.2 房地产行业财务风险的成因 11

3.2.3 房地产行业财务风险的特点 12

第4章 去杠杆背景下保利地产财务风险分析 13

4.1 保利地产公司简介 13

4.2 保利地产基于财务指标分析法的财务风险识别 13

4.3 保利地产筹资活动风险分析 14

4.3.1 短期偿债能力分析 14

4.3.2 长期偿债能力分析 16

4.4 保利地产投资活动风险分析 18

4.4.1 盈利能力分析 19

4.4.2 成长能力分析 22

4.5 保利地产营运活动风险分析 23

4.5.1 营运能力分析 24

第5章 去杠杆背景下保利地产财务风险防范 27

5.1 保利地产财务风险防范措施 27

5.2 保利地产财务风险分析与防范案例启示 28

第6章 全文总结与展望 30

6.1 全文总结 30

6.2 全文展望 30

参考文献 31

致 谢 33

第1章 绪论

1.1 研究目的及意义

1.1.1 研究目的

21世纪，我国的房地产行业逐渐从一个新兴产业转变为国民经济的支柱型产业。近年来，房地产行业越来越受到社会的欢迎，在2018年房地产全行业增加值为59846亿元，占全国GDP比重的6.6%，由此可见房地产行业在我国社会主义市场经济的发展道路上有着举足轻重的地位，房地产行业的稳定关乎民生、关乎社会同时也关乎国家。由于房地产行业利润空间大，资金回报丰厚，所以通常都是政府和人民关注的要点，很多人愿意放弃已有的工作，从而转向房地产行业，希望可以创造属于自己的财富传奇。

与此同时，在中央财经委员会召开第一次会议中，首次提出“结构性去杠杆”，那么什么是“去杠杆”呢？顾名思义，就是指金融机构或者金融市场减少使用杠杆的过程，而“杠杆”是指“使用相对较少的本金获取较高的收益”，通俗点来说，杠杆就是我们用预期可以挣到的钱来提前享受我们未来将会拥有的生活。然而，在资本市场发展顺利时，这种杠杆模式可以为人们带来高收益，使人们忽略了它所带来的风险。一旦资本市场开始走下坡路线，亏损将会立刻被放大，杠杆所带来的负面影响将会迅速覆盖它所带来的收益。

众所周知的是，房地产是资金密集型产业，属于高负债行业，它的快速发展必须要有强大的资金作为它的后盾，理论上来说开发商自由资金至少30%。然而，开发商可以利用很多方式，自己不用出很多钱就可以进行开发，等到获得收益后再将所借的资金还给金融机构，因此，房地产行业在获取高收益的同时也面临着高风险。根据数据显示，2017年我国136家上市房地产企业平均负债率为79.1%，其中负债超过百亿的就有67家。在现如今的金融去杠杆背景下，房地产企业面领着融资难的问题。然而对于房地产龙头企业来说，因为其自身韧性较大，拥有较多在手货币资金，并且龙头房地产企业分布广泛，可以加大调控压力较小区域的推盘力度来快速回笼资金。但去杠杆对于一些小的房地产企业来说无疑是一项挑战，小的房企融资能力弱，在手资金少，稍有不慎就会使自身在房地产行业面临出局的窘境。

1.1.2 研究意义

伴随着国内房地产事业的发展，房地产想要避免风险的发生，就必须重点做好“去杠杆”工作。影响杠杆的因素有很多，有外界因素也有企业自身的内部因素。内部因素主要指企业应降低负债率，因此企业的财务风险问题便越来越受到人们的重视。企业的财务状况是企业的核心，企业无论是亏损还是盈利，都受到企业财务状况的直接影响。由此看来，降低企业的财务风险，做好相关的风险防控措施，对于我国的房地产行业与房地产企业本身来说，都有着很重要的意义。

保利地产公司是中国最大的房地产上市公司之一，本文将通过对保利地产财务风险分析的研究，研究保利地产财务制度的形成以及财务风险的大小，指出房地产企业在自我发展的道路上如何加强财务制度的措施，帮助企业朝着平稳健康的方向发展。

1.2 国内外相关研究现状

1.2.1 国内研究现状

1985年，王育宪在《企业管理的一个新分支——风险管理》中指出若企业想使自身的经营活动更具稳定性，企业自身的生命力更具活力，就必须重视风险管理的作用。

1996年，高玉倩发表《企业偿债能力指标浅析》一文，文中指出要想使企业的资本结构越来越合理化，主要是通过了解负债和营运资金来分析企业的偿债能力，同时也着重提出财务风险对于企业经营活动发展的重要性。

2005年，王小军在《防范企业财务风险的对策》一文中提到企业要想通过相关防控措施控制财务风险，首先应树立诚信经营的理念；其次，企业财务管理适应外部环境的变化和能力应该被提高；最后，企业应有一套属于自己的财务管理体系，用来应对企业内部复杂的财务管理关系^[4]。

2012年，李子珺、鄢浩文发表《集团型房地产企业财务风险管理问题探析》一文，文中首先分析了房地产行业的特点与类型，指出对于高负债行业的房地产行业来说，控制集团内部的财务风险是重中之重，并提出了相关财务策略对财务风险进行规避^[1]。

2018年，王丰在《企业财务风险管理问题研究》中指出在企业经营活动的各个环节都会有财务风险的存在。同时，对企业在财务管理活动中所面对的问题进行了详细研究^[15]。

2019年，朱会芳研究发现:内部控制质量越高的企业，其财务风险越低，企业发生财务风险的概率可以被外商资本直接介入来抑制，同时，如果内部控制质量相对较高,那么外商资本直接介入对企业财务风险的抑制作用将更显著^[14]。

1.2.2 国外研究现状

西方对企业财务风险问题的研究起步较早，在1983年，A.Mehrez；U.Regev发表的《Financial risk of project's cost》一文中对投资成本的不确定性对决策者的预期收益和预算分配的影响进行了研究。

1996年，RichardA.Lord发表《The impact of operating and financial risk on equity risk》一文，实证研究了一个将企业的经营特征与其股权的总风险、系统性风险和非系统性风险联系起来的理论模型。

2005年，VTn HorneC通过分析财务管理理论，将因为财务杠杆引发的每股收益的变动，带给企业偿债能力方面的风险定义为广义财务风险。

2011年，Tlnoor BhimTni,Mtholi NcubeC指出应根据企业在不同时期获得的不同现金流量的净额比较，作为判断企业所面临的财务风险。

2018年，Leunglung Chan在DOAJ期刊上发表《 “Finance, Financial Risk Management and their Applications”》一文，收集了金融和金融财务风险相关的几个研究方向相关的论文，并希望对未来的研究开辟新的领域^[17]。

2019年，Igor Lyukevich;Anton Agranov;发表《Correction of originality in cash flow forecasting to assess financial risk》一文，指出虽然风险管理可以降低总风险，减少总风险又可能会减少财务困难的预期成本，又因为现金流通常难以预测和现金流举足轻重的地位，从而增加预期的现金流量，从而对财务风险管理是否具有增值作用进行了研究^[18]。

综上所述，从学术界来看，国外学者对于财务风险的研究早于国内，研究进程相对较快，理论成果也较为全面。我国对于财务风险的研究起步较晚，并且大多基于国外的相关理论研究，研究成果也相对较少。当前在我国去杠杆的大背景下促使企业降低其负债率，从而降低企业财务风险，促进资本市场的发展。与此同时，我国对财务风险的研究脚步也将逐渐加快。本文将具体问题具体分析，通过房地产行业以及其特点对财务风险问题进行研究。

1.3 研究内容与方法

1.3.1 研究内容

本文主要有六大部分。首先，第一部分主要研究本篇论文的研究背景、研究意义以及国内外研究现状，还有本篇论文所应研究的主要内容。第二部分，对去杠杆的含义与现状进行大致的了解，然后对财务风险的定义、成因、特点与分类进行概述，最后，在去杠杆的背景下，对房地产行业财务风险的相关理论进行概述。第三部分，在去杠杆的背景下，对我国房地产行业的现状及其发展进行阐述，然后通过对我国房地产行业面临的机遇与挑战，为下文保利地产财务风险分析打下基础。第四部分，先对保利地产集团进行简介，之后运用财务指标分析法对保利地产财务风险进行分析。主要从保利地产筹资活动风险、投资活动风险、营运活动风险这三个方面进行分析。然后根据第四章的分析结果，从筹资活动风险、投资活动风险、营运活动风险这三个方面为保利地产提供风险防控措施，也就是第五部分。第六部分，通过对保利地产财务风险的分析，为房地产行业其他龙头企业提供财务风险防范借鉴。最后，主要对全文进行总结以及指出文章的不足。

1.3.2 研究方法

（1）案例分析法：本文主要通过对保利地产的财务风险分析，并且对保利地产财务风险的防范提供一定的建议。通过针对性的案例所研究出的结果可以被更多的读者接受，并且对保利地产的财务分析是来源于其的财务报表、财务指标等数据，数据来源于实际，并不像理论那样抽象，只是对客观事实的真实反映，可以使读者更加容易理解。