摘 要

本文借助资本循环和周转理论、现金流预警理论首先对房地产整个行业进行现金流相关的数据分析，紧接着结合分析提出房地产行业现金流管理的相关问题和出现这些问题的原因。在第五章中，选择万科这个房地产上市企业，借助资本定价模型和现金流评价指标体系对其基于现金流量的资金管理进行了详细的分析，提出问题并给予解决措施。所得结果对于大型房地产公司基于现金流量的资金管理有重要的指导意义。

论文主要研究了资本循环和周转理论、资产定价模型、现金流预警理论对于大型房地产企业现金流的管理的重要理论意义。

研究结果表明：结合当前相对不利的宏观环境，经营风险很高的房地产企业极度缺乏现金流管理，应当现金流量的组织规范管理、预算管理、风险预警管理、战略周期管理四个层面出发进行改进。

本文特色在于：先分析房地产整个行业的现金流管理，再鞭辟入里选取万科这个有代表性的上市企业进行论证；并且分析万科时，运用回归分析法处理大量数据得出风险与收益的关系，以便后文提出相关改进措施。

关键词：房地产；现金流量；资金管理

Abstract

On the basis of the capital circulation and turnover theory and cash flow warning theory, this paper firstly analyzes the data related to the cash flow of the whole real estate industry, and then proposes the problems related to the cash flow management of the real estate industry and the reasons for these problems. In the fifth chapter, Vanke, a real estate pioneer enterprise, is selected to analyze its cash flow-based fund management in detail with the help of the capital pricing model and cash flow evaluation index system, and then problems are proposed and solutions are given. The results is important for the cash flow-based fund management of large real estate companies.

This paper mainly studies the significance of capital circulation and turnover theory, asset pricing model and cash flow warning theory for the cash flow management of large real estate enterprises.

The research results show that: in combination with the current relatively adverse macro environment, the real estate enterprises with high operational risks are extremely short of cash flow management, which should be improved by the four aspects : the organization management, budget management, risk warning management and strategic cycle management of the cash flow.

The innovation of this paper are as follows: firstly, the cash flow management of the real estate industry is analyzed, and then vanke, a representative listed enterprise, is selected for demonstration. In addition, when analyzing vanke, the regression analysis method was used to deal with a large number of data to obtain the relationship between risk and return, laying a foundation for relevant improvement measures proposed in the following part.

Key Words：Real estate; Cash flow; Fund management

目 录

摘 要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1 研究目的与意义 1

1.1.1 研究目的 1

1.1.2 研究意义 1

1.2 国内外研究现状 1

1.2.1 国内研究现状 1

1.2.2 国外研究现状 2

1.3 研究内容及方法 3

1.3.1研究内容 3

1.3.2研究方法 3

第2章 现金流量与资金管理基本理论 4

2.1 现金流及现金流量管理的概念 4

2.1.1 现金流的含义 4

2.1.2 现金流量管理的概念 4

2.2 现金流管理基础理论 4

2.2.1 资本循环与周转理论 4

2.2.2 风险与收益均衡理论 5

2.2.3 现金流预警理论 5

第3章 基于现金流量的房地产企业资金管理 存在的问题及原因分析 7

3.1房地产企业面临的宏观环境分析 7

3.2 基于现金流量的房地产企业资金管理存在的问题 8

3.3 基于现金流量的房地产企业资金管理存在问题的原因分析 9

第4章 基于现金流量的房地产企业加强资金管理的措施 11

4.1房地产企业现金流量组织的规范管理 11

4.2房地产企业现金流量的预算管理 12

4.3房地产企业现金流量的风险预警管理 12

4.4房地产企业现金流量的战略周期管理 12

第5章 案例分析——万科集团 14

5.1公司背景综述 14

5.2万科集团现金流量评价指标分析 14

5.3万科集团现金流量管理存在的问题及解决对策 16

第6章 结论与展望 19

6.1 研究结论 19

6.2 研究展望 19

参考文献 20

致 谢 21

第1章 绪论

• 1. 研究目的与意义

1.1.1 研究目的

现在房地产行业是民生息息相关的热门产业。2005年到2010年，我国GDP增速一直能保持在百分之十左右离不开房地产行业的作用，但是近年来很多投机主义者为了赚取高额利润不断炒房，导致房地产投资过于的疯狂和不理智。再加上在每一个发展阶段都需要大量的资金支撑，而且相较于其他行业来说项目开发的时间更长，资金回笼速度更慢，有着更高的资金运营风险，所以良好的现金流管理对于所有房地产企业来说都是非常有意义的。但是目前我国大部分房地产企业对现金流的管理仍漠不关心，比如出现了现金流预算管理存在缺陷、经营活动创现能力不强、投资活动缺乏战略性、筹资渠道单一、缺少现金流风险预警机制等等问题。

在此背景下，本文以有关现金流管理的三个理论为基础，展开分析了房地产行业和万科集团的现金流管理方面的问题，并相应提出了一些解决措施，望对房地产行业现金流管理发展有所作用。

1.1.2 研究意义

本文的研究意义可以划分为以下两个方面，第一，房地产行业，虽说是个高利润行业，但是投资风险高、资金需求相当大、开发周期长，如果在资金管理方面出现问题将会大大影响了企业的稳定发展，所以基于现金流量的资金管理就成为企业生存和发展的关键，然而当前很多房地产企业并没有意识到自己的资金管理问题，所以本文将基于现金流量对房地产的资金管理进行一个透彻的分析，指出当前房地产行业现金流管理的共性问题并将从预算管理、风险预警管理等方面提出解决措施，为众多房地产企业合理、高效、安全地使用资金奠定下坚实基础。

第二，本文将选取目前国内数一数二的万科房地产集团为例，通过现金流量评价指标来分析万科集团现金流量管理存在的问题，并结合之前的理论提出一些切实可行的改善措施。万科集团的分析可以为整个房地产行业资金管理的改进做出建设性的贡献。

• 1. 国内外研究现状
     1. 国内研究现状

国内关于现金流量的管理起步于上世纪九十年代。《公司财务战略中的现金流管理理论与应用研究》（陆庆春，2003)指明了现金流的研究目的、意义和方法,建立了现金流管理的基本理论框架，用现金流管理的思想和内容探讨了公司投资战略、融资战略和现金股利战略的制定与实施，并对公司持续的财务增长提出了切实可行的建议^[1]。吴彧和刘庆华2005年经过一系列理论研究，决定将现金流量作为新兴的经济资源去研究现金流管理在企业管理中的预警作用，研究通过选取经营性、筹资性及投资性现金流量的财务预警指标，根据不同的行业设置了不同的临界值，构建出相应的现金流预警系统。韩东平、王悦鑫和田艳丽2006年选取近三年的制造业上市公司为样本，研究出以现金流指标为主的财务预警体系，并从企业的财务状况等方面进行了说明完善，该体系基于现金流角度预警企业可能出现的财务困境^[2]。刘折(2010)提出了判断的标准:偿债性、灵活性、盈利性、增长性和结构性，对现金流管理能力的提高可以为企业的运作方向提高指导^[3]。张禾、张蜻(2011)对757家A股上市公司进行了实证研究。他们认为现金流对公司盈利能力有预测作用，其中经营活动的现金流被认为是核心现金流，对企业盈利能力解释性更强。孙万欣(2010)基于现金流管理创立了企业绩效评价指标，为管理者从现金流的角度评价其绩效提供了量化手段^[4]。张倩(2016)基于《房地产企业现金流管理》这篇研究提出了三点创新：首先，挖掘出当前现金流管理及其评价体系战略缺乏相关问题；其次，鉴于当前现金流预算管理和现金流实施控制管理方案不完善，提出了相关的优化方案 ^[5]。

1.2.2 国外研究现状

理查兹和拉夫林（1980）指出有三个因素直接影响企业获得现金:应收账款、预付账款、应付账款的延期天数^[12]。莫斯和斯汀（1993）提出流行的资金管理主张，企业可以通过操纵现金流来提高流动性，从而提高其竞争地位。Fazzari等人（1988）是第一个报告美国企业的投资支出与其现金流正相关的，这通常被解释为资本获取受限。理查兹和拉夫林（1995）表明公司的现金流管理政策以应收客户现金、库存和向供应商支付现金的形式管理资金。这与公司财务业绩的改善有着广泛的联系^[13]。费希尔（1998）提出现金流管理已经成为许多公司经营战略的关键要素^[14]。法里斯和哈奇森（2002）指出虽然业界已广泛接受有效的现金流管理作为绩效改进机制，但学术界从静态基准的角度审视了这一问题。也就是说，尽管以前的研究认为对公司现金流的调整会改变公司的绩效，但是他们通过对比公司现金流状况和绩效的高低来实证支持这些观点。呢洛夫（2005）指出尽管这种静态方法提供了对有效现金流管理价值的丰富见解，但经济关系往往是动态的^[15]。总的来说，荷西奥（2007）从动态角度探索这种关系的方法会有更准确的推论和对潜在经济复杂性的更好理解^[16]。Lewellen (2016)提出现金流敏感性方程框架，整合了所有的资金来源和资金用途，以全面了解现金流短缺1美元的影响。以往的研究考察了国家级的特征对投资与现金流量关系的影响，但忽视了融资与现金流量之间的联系，这些研究是不完整的。弗兰西斯等人（2017年）发现投资和现金流动治理不善的欠发达国家之间存在着更紧密的联系。然而，这些研究并没有分析公司的融资-现金流敏感性^[17]。

• 1. 研究内容及方法

1.3.1研究内容

本文先研究现金流量与资金管理基本的三个理论，然后通过分析十家房地产上市公司的资金周转率和现金营运指数并结合房地产行业的宏观背景提出一些现金流的共性问题，随后说明这些问题是由外界因素和自身经营管理问题引起。接着在第四章进行了理论化的管理方法研究。再在第五章进行案例分析，结合风险与收益均衡理论和现金流预警理论对万科这一上市房地产企业进行资产定价模型的回归分析和现金流量表里的有关经营活动产生的净现金流量的比率分析，对于分析出来的一系列问题结合第四章提出来的理论提出切实可行的一些改进措施。最后归纳出文章结论和对以后房地产现金流管理的一些展望。

1.3.2研究方法

本文采用了以下三种研究方法：

文献索引法：本文搜索了知网相关硕博士论文、最新关于现金流管理的中英文期刊，并且阅读了财务管理相关书籍，整合书籍和网络的相关信息，为本文的研究分析提供丰富而详实的信息资料。

案例分析法：通过分析万科集团的资产定价模型和相关财务预警指标，基于现金流量层面分析其资金管理的问题并提出解决措施。

回归分析法：在资产定价模型E(ri)=rf βim(E(rm)-rf)的运用中，通过万科日收盘价和沪深300收盘指数的大量数据进行excel回归分析确定出了风险指数β。

第2章 现金流量与资金管理基本理论

2.1 现金流及现金流量管理的概念

2.1.1 现金流的含义

现金流也称为现金流动量，是投资项目在某一定时期内现金流入量、现金流出量及其差额的总称。现金流的分析一般包括四种作用：首先衡量企业的获现能力，其次衡量企业偿债能力，随后评判企业收益的质量，还可以对企业的投资、筹资活动做出评价。在现代企业发展中，现金流的质量决定企业的发展。

2.1.2 现金流量管理的概念

现金流管理的定义可以概括为预测、控制和分析优化现金流流入减去现金流流出的过程。谨慎的现金流管理使公司能够估计任何时候的现金数量，预测现金流入和流出的趋势，并评估现金是否可能出现短缺或盈余。

现金流管理的具体内容是丰富而详实的：现金预算管理相关的制度、前期程序安排、中期对现金流管理实施的执行与控制系统；一定时期内的相关信息与报告系统、分析与评价系统。相较于企业过去“利润最大化”的管理方式，当今的企业管理者更看重“企业价值最大化”。企业的价值基本上取决于企业的现金流量，因为如果企业的现金流流入量较为可观，那么外界投资者认为企业资产的投资风险较小随而就会要求较低的投资报酬率，最终投资者对于企业资产的估价比如股票就会更加热衷，实现企业价值最大化。所以良好的现金流管理以很大程度上保证企业稳定、蓬勃的发展

2.2 现金流管理基础理论

2.2.1 资本循环与周转理论

马克思的资本循环与周转理论解释了资本的运作过程，本文运用此理论分析企业现金流的运作情况。

资本在循环过程中要经历三个不同阶段，购买物资和劳力、生产和销售。与此相对，产业资本循环的第一个阶段是购买阶段；第二个阶段是生产阶段；第三个阶段是售卖阶段。资本周转的意义是资本家投入资本后，经过一轮又一轮的资本运转资本在运动的过程中增值，假设每次资本运转产生的剩余价值不变，经过时间的循环累积，资本就会如滚雪球一般愈来愈多；在此基础上假设一轮资本运转的速度愈来愈快，那么资本在短时间内积累的会更加快速。结合本文研究的房地产企业相关背景，可知房地产企业的资本运作模式为“股东投入资本→购买物资、人力→形成商品房存货→销售商品房重新获得资本”其公式为G→W→P→W 1→G1=G G'，其中G，G1是货币资本，W、W1是生产资本，P为商品资本，公式中的G1是由现金G’和非现金G的货币资金组成。基于此理论，不难发现资本周转速度越快，证明越能在短时间内产生出更多的现金流增量，从而达到资本增值的目的。

根据资本循环与周转理论，本文认为可以先计算资金周转率来反映房地产公司的资金流转速度，以判断企业资金管理宏观情况。再计算销售现金比率来反映经营活动产生的净现金流量在主营业务收入中的占比，以判断经营活动净现金流量如何影响房地产企业资金管理。

2.2.2 风险与收益均衡理论

金融领域的一个基本问题是一项投资的风险如何影响其预期回报。资本资产定价模型的出现提供了第一个连贯的回答框架。根据资产定价模型“E(ri)=rf βim(E(rm)-rf)”，资产的期望收益率E(ri)与风险系数βim呈正相关，意味着资产风险越低，期望的资产收益率越低，风险越高，资产的期望收益率就越高。

本公式中最重要的数据就是β，简单来说，β代表着被研究的金融资产在整个市场中的相对风险率，即系统性风险；举例来说，如若案例研究的是麦当劳企业的资产与风险之间的关系，β则表明麦当劳相对于整个快餐行业市场的相对风险波动率。如果β大于1，则表明麦当劳的资产收益的回报风险率大于整个快餐行业的市场的平均风险。后文计算万科的资产定价模型时就运用的是这个理论。并且β值的计算是基于被研究的金融资产相对于整个市场的历史回报数据得来的^[6]。

对于房地产行业而言，高收益必然面临的是高风险，但是高风险却不一定百分百拥有高回报，企业应评估每一个项目决策的风险报酬比，同时考虑企业是否可以承担失败的后果。而且地产公司一般前期资金投入相当高，每个项目的周期又冗长，一旦资金链断裂，公司将面临破产，所以结合当前宏观政策，风险的评估对于地产公司是至关重要的。

2.2.3 现金流预警理论