摘 要

我国住房市场长期以来一直都存在“重购买、轻租赁”的现象。而2017至2018年，政府陆续出台政策推动发展租赁市场，“长租公寓”领域也逐渐兴起。本文借助特征价格模型将长租公寓影响因素细分为区位特征、建筑结构、房屋设施、邻里环境、租约相关等五大类共24个特征变量，利用计量软件stata15.0对收集的235组数据进行回归分析。论文主要研究了影响长租公寓租金价格的宏微观因素及具体的函数模型。研究结果表明：所处地区、离地铁距离的变动百分比、总楼层数的变动百分比、建筑面积的变动百分比、装修程度、有无洗衣机、周边环境的变动百分比、文体设施的变动百分比、经纪公司的变动百分比、周边配置、所处楼层等11个特征变量对租金价格有显著影响。通过比较分析，发现对数模型对租金价格的拟合程度最理想，所得结果对长租公寓需求者在选择上提供了一定的参考。

关键词：长租公寓；特征价格模型；租金

Abstract

For a long time， there has been a phenomenon of "heavy selling and light renting" in China's housing market. From 2017 to 2018， the government has successively introduced policies to promote the development of the rental market， and the "long-rented apartment" sector is also gradually emerging. In this paper， with the help of the characteristic price model， the influencing factors of long-term rental apartments are subdivided into 24 characteristic variables in five categories， namely location characteristics， building structure， housing facilities， neighborhood environment and other characteristics. The data of 235 groups collected by stata15.0 are used for regression analysis. This paper mainly studies the macro and micro factors affecting the price of long - term rental apartments and the specific function model. The results show that the rent price is significantly affected by 11 characteristic variables， including location， distance from subway， total floor number， floor area， degree of decoration， presence or absence of washing machine， surrounding environment， recreational facilities， brokerage company， surrounding configuration and floor location. Through comparative analysis， it is found that the logarithmic model has the best fitting degree to the rent price， and the obtained results provide some suggestions for the demander to choose the long-term apartment.

Key Words：The Long-Term Department；Hedonic Model；Rental Price

目录

摘 要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1研究背景与意义 1

1.1.1研究背景 1

1.1.2研究意义 1

1.2国内外文献综述 2

1.2.1长租公寓运营模式相关研究 2

1.2.2长租公寓租金定价相关研究 3

1.2.3研究成果评述 4

1.3研究思路与方法 4

1.3.1研究思路 4

1.3.2研究方法 5

第2章 长租公寓租金价格影响因素理论分析 6

2.1宏观因素分析 6

2.1.1区域GDP水平 6

2.2.2消费能力水平 7

2.2微观因素分析 7

2.2.1区位特征 7

2.2.2建筑结构 8

2.2.3房屋设施 8

2.2.4邻里环境 8

2.2.5租约相关 9

第3章 武汉市长租公寓市场发展概况 10

第4章 武汉市长租公寓价格影响因素实证分析 16

4.1特征价格模型的适用性分析 16

4.2特征价格模型的四种形式 17

4.2.1线性函数模型 17

4.2.2对数函数模型 17

4.2.3半对数函数模型 17

4.2.4线性对数函数模型 18

4.3变量选取及数据收集与处理 18

4.3.1变量选取 18

4.3.2数据收集与处理 20

4.4实证分析 21

4.4.1参数估计 21

4.4.2模型比较与选择 25

4.4.3对数模型相关检验 26

4.4.4结果分析与总结 29

第5章 结论与不足 32

5.1结论 32

5.2不足与展望 32

参考文献 34

致谢 36

第1章 绪论

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

一直以来，受到人们传统思想观念的影响，我国住房市场存在一种"重购房、轻租赁"的社会现象。然而，自2017年以来，政府先后出台了各种政策和指导，以促进中国租赁市场的健康和可持续发展。在这种良好的大环境下，"长租公寓"领域逐渐显现。早在2017年，中国中央经济会议就明确确定了一个非常重要的思想定位，即"房子是用来住的，不是用来炒的"。中国必须全面运用金融，土地，财政和税收方法加快研究，建立符合国情，适应市场规律的基础性制度以及一种长期可持续的运行机制。同时，会议上还提出要加快房屋租赁市场相关方面的立法，尽快加快制度化，加快大型租赁企业的发展。从此，中国的住房租赁市场进入了一个快速发展的新时代。从中国城市化进程的阶段和租房者特征的变化来看，大力发展住房租赁市场，特别是发展长期出租房是一项非常必要和紧迫的任务。作为一个巨大的万亿市场，住房租赁市场是目前中国重要的政策红利关键领域，其未来的发展空间必然十分巨大。回顾2018年，住房租赁市场在这一年得以快速发展，政策、资本、企业各方主体均积极参与到其中，遗憾的是，行业处于发展初期阶段这一情况仍旧尚未改变。在这一发展时期，政策、机制都在努力地不断完善，政府、企业也在不断地探索能够更好的发展模式、不断地理清谋求创新发展的思路。在政府层面，则坚持支持与监管齐头并进。在许多国家政策和政策的指导下，中央和地方政府陆续出台了一些指导性的意见和政策，支持和鼓励住房租赁市场的发展。今年4月，发展改革委提出了放宽、放开落户条件，允许租房的常住人口在城市的公共户口落户，这也说明了政策看好长租公寓的发展。此外，就社会现状来看，由于各区域的住房价格都在逐年不断上涨，尤其是近几年房价大幅上涨，越来越多的人，尤其是刚参加工作的年轻群体，经济能力不足，面对高昂的房价望而却步，宁愿暂时选择租赁公寓而不是购买房屋。

1.1.2研究意义

从整体来看，由于我国长租公寓市场普遍起步较晚，因而武汉市的长租公寓市场目前也依然处于发展的一种初期探索阶段。故而研究该地区长租公寓的合理租金定价区间便显得尤为重要，一方面，本研究对于武汉市内的长租公寓的相关定价评估体系提供了一定的相关理论基础，可供后续研究者继续深入研究；而另一方面，本文对将来长租公寓定价的具体操作与实践也提供了一定的相关参考价值，同时也为需求群体选择合理租金的长租公寓提供了一种简单易行的估算方法作为参考。

1.2国内外文献综述

长租公寓，在国内因为是一个刚刚兴起的新兴事物，因此，相关研究目前相对较少，本文主要从运营模式和租金定价两个角度梳理了国内外相关文献研究成果。

1.2.1长租公寓运营模式相关研究

国外长租公寓出现较早，目前已经发展到了一个比较成熟的阶段，相关立法及机制已经趋于完善，因此与之相关的研究也起步较早，数量相对较多。学者Borsch-Supan（2004）通过长期研究发现，德国的租赁市场基本上主要可以分为政府扶持和政企合作两种模式，国家政府通常会将国内租赁市场上已经存在的众多供给房屋分为两大类别来处理，其中一部分将其转化为市场租赁房，由政府所有，而另一部分则出让给私营企业或者社会个人来进行租赁，进而形成了一种由国家政府、私人机构和居民个人多方主体所有公共租赁住房的特殊复合形式，而这样的公私合作往往也有着其特有的优势，这种形式可以在一定程度上最大可能地去调动了私人机构出租人的相关积极性，进而能够起到更好地促进住房租赁市场健康、持续发展的效果^[1]。Kirchner（2007)则研究了美国国内的长租公寓市场，他发现美国的租赁市场主要采用的是规模经营和金融支持两种模式。其中，规模化的经营模式，可以为长租公寓市场减少大量的人力及维修等一系列相关成本，另外也可以为公司、机构树立一种良好的品牌形象，进而，市场的经济效益在此过程中得以增加。同时，在金融支持方面，美国市场进一步地引进了房地产信托投资基金用以保障金融体系的完善构建，进而从根源上去直接解决市场上机构出租人普遍面临的融资困境，使得市场能够稳定地发展^[2]。次年，Malpezzi（2008）随之研究了日本的长租公寓租赁市场，尽管日本经济曾一度受到重创，但恢复较快，其长租公寓租赁市场呈现出一种规模较大而且比较规范的良好态势。日本的租赁住宅，按其运营模式划分，一般来说，可以分为公营租赁住宅、都市再生机构的租赁住宅、工资租赁住宅等多种类型^[3]。

国内罗诗勇（2017）以城中村为改造载体，对不同主题运营模式的长租公寓从多种不同角度进行了详细分析，认为居住依然是长租公寓最为基本和核心的本质属性，一处房屋只有拥有了良好的居住体验，其相应的叠加服务才会更好地体现出其自身所具有的相应价值^[4]。孙跃(2018)等人对长租公寓的融资租赁方式、优势、存在的风险和障碍进行了研究，并提出了融资租赁公司进入长租公寓行业的相关建议^[5]。李嘉(2018)通过四象限模型分析发现，长租公寓运营面临收益方面的低回报和土地成本，资本成本和税负的成本困境^[6]。

1.2.2长租公寓租金定价相关研究

20世纪初期，特征价格模型初露头角。Haas（1922）首次提出了“Hediones”这一个新的概念，并将这一概念运用于分析区域内城市的空间距离等特征变量对于农产品价格的具体影响等相关方面^[7]。Rider（1967）在他的研究中首次创新使用了特征价格方法来分析对其住宅环境的改善情况，特征价格理论第一次被住宅市场所采用^[8]。随后，Lancaster（1971）则提出了经济学中著名的消费者理论^[9]，而Rosen（1974）也紧接着提出了另一重要模型——市场均衡模型^[10]，消费者理论和市场均衡模型的问世在很大程度上则进一步地促进了特征价格方法的推广和发展。而在此基础之上，Harv.L.Rev(1988)通过自行深入研究提出了合理地控制租金会在一定程度上增加新住房的建设体量，而以此方式能够尽可能地刺激租赁企业将空置率维持在一个较低的水平，进而为城市社区的凝聚力注入了一定的活力^[11]。之后，学者Sommeretal（2007）研究了美国1995-2005十年内租金波动的宏观影响因素，其最终数据表明了利率水平、信贷条件等宏观经济因素也能在一定程度上起到维持租金相对稳定的作用^[12]。与此同时，Albert Saiz（2007）则专门深入研究了人口与租金之间存在的相互关系，并且通过研究最终发现，城市的迁入人口与租金往往呈现出一种比较明显的正向相关关系^[13]。W.A.Brunauer，S.Lang(2009)等人虽然在特征变量的选择上与之前大部分学者相差无几，但是不同的是，他们在研究中考虑到了引入空间因素^[14]。

与国外不同的是，长租公寓在国内才刚刚出现，因而针对其展开研究的相关文献相对较少，国内学者大多利用特征价格模型就住宅价格、公共租赁住房价格等问题展开研究。学者杨晓冬和李忠富（2012)搜集了哈尔滨市260个住宅样本和研究数据，构建了哈尔滨市住房租赁价格的特征价格模型，在此基础上，获得该市的住宅租赁市场中各种住宅特征对租金的具体影响权重^[15]。陈钰、吴勇男（2013）则立足于公共租赁住房的内涵和保障范围，对其定价影响因素进行了分析，运用计量经济学的回归分析方法，从人均收入和资本收益两个角度建立了北京市公共租赁住房租赁价格模型^[16]。孟君迟，张哨军（2016），研究了住宅租金的影响因素，他们通过实证研究得出了武汉市住宅租赁的特征价格模型，并且通过模型的建立分析了武汉市住宅租金构成的规律^[17]。邹劲松（2017)提出了符合首都城市发展特点的公共租赁住房定价机制，并运用ARIMA模型，设计了公共租赁住房定价模型；同时就租金调整、特殊家庭补贴以及公租房对房地产市场的影响进行了分析^[18]。瞿诗进，胡守庚（2018）等人基于武汉市2007-2015年的住宅价格数据，并且借助广义可行最小二乘法修正的特征价格模型，测度了微观影响因素对住宅地价影响程度的时空演变规律^[19]。毛德华，吴亚菱（2018）等人以通过实地调查与GIS技术获取的长沙市内875个有效样本数据为基础，建立了特征价格模型并结合弹性与边际价格分析，揭示了长沙市生态景观对住宅价格总体的影响^[20]。

1.2.3研究成果评述

国内由于长租公寓出现的时间不长，相关立法不完善，市场的发展模式尚处于一种初级探索阶段，与之相关的研究基础相对国外来说较为薄弱，因此国内对长租公寓的研究主要是围绕着国内外长租公寓的发展和运营模式、长租公寓的具体居住属性等一些定性内容和国内近些年来发展起来的政策性公共租赁的住房价格、房价与租金之间的相互关系与影响等定量内容具体展开。而国外的研究领域主要集中于住房租金等相关问题上，研究内容主要是针对政府关于长租公寓租金价格的所出台的各项管制条例等定性内容来具体展开研究，另外，也通过不断在特征价格模型中引入新的影响因素，从不同的角度来对长租公寓的租金价格进行定量研究。而正是由于目前国内外学者对长租公寓租金微观影响因素的展开研究尚且不多，本文的选题研究才有了一定的空间。

1.3研究思路与方法

1.3.1研究思路

第一章节主要是对我国长租公寓目前的研究背景及研究租金价格的意义进行简要阐述，并从长租公寓的运营模式及租金定价两个角度对国内外研究现状进行简要概述，从而确立全文研究的思路与方法。第二章节从理论角度分析构建长租公寓租金价格的两大因素体系，进一步将其进行细分为GDP水平、消费能力两大宏观影响因素及区位特征、建筑结构、房屋设施、邻里环境、租约相关等五大微观影响因素。第三章节对武汉市的地理、经济以及长租公寓市场状况进行简要介绍、分析。第四章节首先简单介绍特征价格模型的四种函数形式，结合前文分析选取合适特征变量并收集、处理相关数据，然后运用线性、对数、半对数、线性对数四种函数模型分别对其进行实证分析，通过对比相关统计结果，从而得出本次效果最佳的拟合模型，进一步对最佳模型进行检验，对其回归结果进行分析、解释。第五章节是对全文理论分析及相关实证研究的简要总结，最后对本次研究的不足及未来的展望进行相关阐述。

1.3.2研究方法

（1）实地调研法

采用实地调研、走访的形式，对武汉市内的长租公寓中的一部分房屋进行详细具体的调研分析，了解调查对象的物业管理、小区环境、安静程度及出租房屋具体配置设施情况，便于对其价值做出合理的评估。

（2）归纳演绎法

通过广泛查阅和研读国内外相关的研究文献，并对其进行理解、分类和剖析，从长租公寓的运营模式及租金定价两个角度对当前相关研究文献进行了深入的总结，并结合武汉市的实际经济地理情况以及目前武汉市长租公寓租赁市场的现状分析得出可能影响武汉市长租公寓租金价格的五大影响体系，具体24个特征因素。

（3）计量分析法

在已有理论研究的基础之上，通过对武汉市近两个月长租公寓的市场调研及数据整理，根据收集的数据，运用计量软件stata15.0并结合已学知识进行数学建模分析，分别利用线性模型、对数模型、半对数模型、线性对数模型四种函数形式进行回归比较，得出最佳拟合模型，并对最佳拟合模型进行了显著性分析、异方差检验以及共线性检验，从而对长租公寓租金价格进行合理评估。

第2章 长租公寓租金价格影响因素理论分析

长租公寓，俗称白领公寓。长租公寓租赁行业是近年来房地产三级市场的新兴产业。通常，租赁公司从房屋所有者出租房屋，获得其临时使用权，并根据需求人的审美和生活偏好进行个性化的装饰，并为房间配备与之相关的各种基本家电。在添加各种家具和家用电器并进行个性化设计之后，他们将其出租给周围的需求者。长租公寓租金，是指在租赁业务中，出租人向承租人所收取的那部分用以补偿出租人转让其资产使用权的款项。一方面，租金是承租人消费其房屋相关使用权所必须交付的相关代价，另一方面，租金也是出租人由于在某一特定期限内由于让渡了自身所具有的资产使用权而获得的相关补偿。

2.1宏观因素分析

当前国内长租公寓市场是一个新兴事物，市场尚未出现一家独大的垄断情形，目前整个市场还处于一种完全竞争的状态。在整个市场经济之下，区域性的宏观经济指标对长租公寓租金价格也必然会产生一些不可忽略的影响。但是由于国内长租公寓市场依旧处于一种初级的探索阶段，各项政策还不尽完善，因此在本次研究中仅仅选取了区域GDP水平和消费能力水平两大宏观指标作为长租公寓租金价格的影响因素。其中，区域GDP水平可以从一种相对宏观的角度来反映整体市场的经济运行状况和发展现状对目前长租公寓租金的影响，而消费能力水平则可从一定程度上反映出整个社会对长租公寓的需求情况。